Obral Emergencial em Condomí­nio: O que é? Como Realizá-las?

Obras emergenciais em condomínio exigem medidas rápidas e imediatas, principalmente por parte do síndico e do corpo diretivo responsável. A urgência é dada por lidar com o bem estar dos condôminos .

Entretanto, apesar da agilidade que a situação exige, é preciso tomar alguns cuidados antes de decidir solucionar o problema, estar atento à legislação e saber como comunicar os moradores sobre a situação. Com tantos cuidados, torna essa decisão muito importante, mas também muito difícil. Por isso, é fundamental que você fique por dentro de tudo para lidar da melhor forma nesses momentos.

Pensando em ajudá-lo, separamos para algumas dicas de como contratar obras emergenciais para seu condomínio, os cuidados e outros pontos que você precisa saber. Confira!

O que são obras emergenciais

Obras emergenciais em condomínio são aquelas que demandam ação imediata, porque a demora coloca em risco a edificação e os moradores.

Entretanto, é preciso entender quando é uma obra se caracteriza como urgente e quando ela pode ser planejada para ser executada.

Os problemas que podem demandar uma obra emergencial são:

• Vazamentos de gás;
• Infiltrações;
• Entupimento da rede de esgoto;
• Rachaduras em pilares de sustentação da edificação;
• Problemas com encanamento ou fiação do edifício;

Essas são apenas algumas das situações que podem colocar em risco a vida dos condôminos e, por isso, devem ser resolvidas rapidamente.

Legislação para obra emergencial em condomínio

O Código Civil (art. 1.341) estabelece que obras ou reparações emergenciais podem ser realizadas, independentemente da autorização do síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Caso as obras urgentes acarretarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. Ou seja, síndicos podem decidir por dar início a uma obra emergencial sem aprovação prévia dos condôminos, independente dos custos que isso possa gerar. Da mesma forma, os moradores também podem tomar iniciativa, caso o administrador não esteja disponível.

A Lei não determina um valor fixo que possa ser gasto em obra emergencial e sabemos o alto custo que isso pode ter. Afinal, a obra pode tanto ser simples, o que não geraria grandes custos, quanto ser complexa, como, por exemplo, aquelas que envolvem a estrutura da edificação.

Para que o síndico tenha uma média de valor que a ser gasto nessas situações e os próprios moradores fiquem mais tranquilos em relação a essa possibilidade, uma alternativa é incluir no regimento interno ou na convenção de condomínio um valor definido para essas situações.

Além disso, nestes documentos, os condôminos podem estipular que acima de determinado valor, como, por exemplo, 15 salários mínimos, a obra emergencial do condomínio só será realizada após a convocação da assembleia extraordinária para ratificar os gastos e para o síndico prestar os devidos esclarecimentos:

• Histórico da origem da necessidade da intervenção;
• Cronograma das etapas para a sua execução;
• Listagem dos benefícios que serão obtidos;
• Esclarecer a forma de rateio.

Como pagar obras emergenciais

Administrar os recursos financeiros de um condomínio significa gerenciar, planejar e administrar bem o dinheiro de todos, o que de grande responsabilidade. É como administrar uma grande empresa que tem acionistas que depositam seu dinheiro com a expectativa de ver os frutos deste investimento. Ao pagar a contribuição mensal, ele espera ter em troca a manutenção do seu patrimônio, a segurança e o conforto de sua família.

Entretanto, quando uma obra emergencial é necessária, em geral ela pega todos de surpresa e em algumas situações não existe quantia suficiente no caixa ou as reservas não cobrirão as despesas.

Nesses casos, existem algumas opções possíveis para ajudá-lo:

Rateio

Caso o fluxo de caixa não seja suficiente para a reforma emergencial, é possível optar pelo rateio extra para viabilizar os trabalhos. Neste caso, caberá ao síndico elaborar e apresentar, com todas informações possíveis sobre a obra, além de mostrar orçamentos e valores, para que seja definido em conjunto como será feito o pagamento.

Isso tudo deverá ser aprovado em assembleia, como medida de extrema relevância para um melhor entendimento de todos. Afinal, quando temos informações concisas, o processo de aprovação transcorre de forma mais tranquila.

Análise e corte de despesas do condomínio

Outra prática que pode ajudar no pagamento da obra emergencial é buscar possíveis incrementos de caixa – que não precisam ser necessariamente ser feitos somente em situações de emergência.

Para isso é importante analisar os custos do condomínio e entender onde algumas despesas podem ser cortadas ou até mesmo reduzidas. Um exemplo é a renegociação de contratos, que pode significar também a redução de valores de forma imediata.

Ao analisar as possibilidades no corte de despesas, só é preciso estar atento a reduções ou corte de ações que impactam diretamente na qualidade dos serviços.

Crédito para condomínio

Alguns anos atrás, não havia empréstimos exclusivos para condomínios. Hoje, no entanto, o síndico pode solicitar crédito próprio para gastos com o condomínio, pois algumas instituições financeiras já disponibilizam linhas específicas para isso. No entanto, como garantia, em alguns casos, as instituições credoras consideram o fundo de reserva do condomínio.

De qualquer maneira, o crédito para condomínio pode ajudar no pagamento da obra emergencial, caso não exista fluxo de caixa e nem a opção de rateio.

Para solicitar um empréstimo, existem algumas exigências, tais como a assinatura de uma ata pelo síndico e pelos conselheiros e aprovação da solicitação em assembleia com os condôminos.

No entanto, é preciso levar em conta que o empréstimo para condomínio é uma faca de dois gumes. Se por um lado o valor contribui para que ele mantenha seus compromissos financeiros em dia, por outros os juros podem afetar a saúde das finanças a longo prazo. Por isso, pesquise as opções que existem no mercado e encontre a ideal para as finanças do condomínio.

Saiba como contratar uma obra emergencial

Em um momento tão delicado e emergencial, uma decisão precipitada pode piorar ainda mais as coisas. Por isso, é fundamental estar atento e saber como contratar a melhor prestadora de serviços para obras emergenciais. Neste momento, vale estar atento a algumas informações importantes como experiência, habilidade técnica, qualidade e boa reputação da empresa a ser contratada.

Para isso, é recomendável que você peça cotação para no mínimo três empresas, sendo que todos os orçamentos devem conter informações padronizadas para que seja possível compará-los. Isso porque, muitas variações de preços ocorrem devido a cotações diferentes para o mesmo produto ou serviço.

Uma forma de facilitar essa etapa de cotação é desenvolver uma matriz de necessidades que, além da parte técnica, deve conter a forma e fases de execução e entrega. Além disso, é extremamente importante que nos orçamentos e até mesmo no contrato esteja descrito os serviços que serão prestados, prazo para conclusão, valor, forma de pagamento e responsáveis pelo projeto.

No caso de obra emergencial que necessita de um projeto técnico e mão de obra especializada, é recomendável que estes estejam devidamente documentados, avaliados e discutidos por especialistas.

Uma vez que o projeto e a empresa tenham sido escolhidos pelo síndico e o conselho do condomínio, uma apresentação deve ser feita para os moradores em assembleia. A transparência na apresentação da situação emergencial, explicando todas as etapas de reparação, fará toda a diferença no momento da aprovação desta e de qualquer outra obra.

Conclusão

Claro que algumas situações não são possíveis de prever, porém tenha em mente que muitas obras emergenciais podem ser evitadas se a manutenção do seu condomínio estiver em dia. Isso minimiza surpresas, gastos e possíveis acidentes, e garante a segurança e qualidade de vida para todos os condôminos.

Além disso, possibilita ao síndico uma visão mais clara das necessidades futuras de caixa, pois é possível prever e planejar melhorias ou reformas.

Se o condomínio não tiver caixa disponível para lidar com o custo de uma obra emergencial, ele pode buscar ajuda de um empréstimo para condomínio.

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