Escrito por Redação CashMe
Em tradução livre, o termo “loan to value” (LTV) significa “valor do empréstimo” justamente por isso, porque mostra o valor máximo que você poderá conseguir no seu financiamento ou empréstimo com garantia de imóvel.
O Loan to Value, ou LTV, é um indicador que revela a proporção entre o valor do crédito e a garantia vinculada a ele. Esse índice é fundamental para as instituições financeiras avaliarem o montante que podem emprestar com base no risco envolvido.
Quanto maior o LTV, maior o risco para a instituição e, portanto, menor tende a ser o empréstimo concedido.
E vice-versa: quanto menor o loan to value, menores são os riscos para a instituição e maiores são as chances de conseguir um valor alto.
Por este e outros motivos que vamos comentar no decorrer deste artigo, é bom que você saiba como calcular o LTV e aprenda, dentre outras coisas, como reduzir o seu e obter condições mais favoráveis em seu empréstimo com garantia de imóvel. Fique tranquilo, abordaremos tudo isso (e +) nos tópicos do blog.
Ao concluir o artigo, você será até mesmo capaz de explicar o termo a um colega.
Apesar das possíveis confusões iniciais, você terá clareza do motivo pelo qual este conceito pode fazer com que você tenha melhores condições em seu empréstimo. Além disso, cabe acrescentar que este é um daqueles termos que você deve ter na ponta da língua para não ser prejudicado ou, no mínimo, não perder vantagens.
Portanto, dê uma atenção especial principalmente aos primeiros tópicos do índice.
Boa leitura!
O que é Loan to value?
O LTV, rácio financeiro ou quota de financiamento é um indicador que revela ao banco ou instituição a diferença entre o valor do crédito e a garantia que está vinculada a esse empréstimo. É uma proporção estabelecida para balizar as instituições financeiras!
Em tradução livre, o termo “loan to value” significa “valor do empréstimo” justamente por isso, porque mostra o valor máximo que você poderá conseguir no seu empréstimo com garantia de imóvel. Isso mesmo! O conceito se aplica (ou pelo menos é mais utilizado) às operações onde há alguma garantia.
Essa métrica considera, por essa razão, (1) o valor do empréstimo com garantia de imóvel (2) e o dos bens dados como garantia.
Em outras palavras, a fim de reforçar o que foi dito de modo mais simples, o LTV é apenas um número – expresso em porcentagem, por exemplo, 50% – calculado por bancos e instituições financeiras que oferecem empréstimos com garantia de imóvel. Este cálculo leva em conta alguns dados de quem deseja fazer o empréstimo, como o valor do mesmo e do bem dado como garantia. Com base na % encontrada, a instituição determina quanto poderá ser oferecido a cada cliente.
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Qual é a importância do LTV em um empréstimo?
Tendo em vista o que foi dito no último bloco, é provável que já tenha acendido o alerta aí: “Preciso aprender a calcular esse número!”
Mas, antes disso, vamos ver em detalhes qual a importância do loan to value.
Como o cálculo do número pode ser desafiador a algumas pessoas – principalmente àquelas que têm pouco contato com este mercado –, é fundamental que você tenha claro a relevância desse cálculo não só para as instituições financeiras, mas também para você, que precisa de um empréstimo com garantia de imóvel.
Isso te dará mais motivos para desvendar o termo, portanto, vamos começar.
Em primeiro lugar, qual a importância do LTV para você? E por que você deveria aprender como calcular?
A partir da descoberta do seu LTV, você terá “acesso antecipado” ao valor que os bancos ou instituições financeiras estão dispostas a te emprestar. Essa informação, por sua vez, permite com que você faça melhores planos para quitar suas dívidas ou fazer o que quer que seja com o dinheiro. E ainda há outra vantagem neste ponto: ao descobrir o valor máximo que você pode obter em um empréstimo com garantia, fica mais fácil descobrir o valor que faltará para atingir o objetivo e, por consequência, traçar planos e metas para acumular o valor restante, da “entrada”.
Além disso, cabe mencionar que este número pode ajudar investidores a verificar o risco de operações com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Para o banco ou instituição que fornece o financiamento e/ou empréstimo com garantia de imóvel, este indicador é importante pois – como já falamos – revela o quão arriscado é emprestar dinheiro a você. Com esse dado, a instituição faz outros cálculos para conseguir te emprestar a maior quantia com os menores riscos a ela.
Como é calculado o LTV?
Ao explicarmos, no último bloco, que a partir do cálculo do loan to value você consegue se antecipar, esperamos que o seguinte questionamento – se o banco é quem calcula o LTV, por que preciso aprender isso? –, tenha desaparecido.
Entretanto, temos certeza de que outras dúvidas podem ter surgido, como:
“Então o que eu devo buscar é um LTV alto?”
“O que influencia no cálculo do LTV?”
E, afinal de contas – “Como calcular este número?”
Vamos responder tudo isso agora mesmo!
O que mais influencia no LTV é, sem sombra de dúvidas, o valor do empréstimo empréstimo com garantia de imóvel que está sendo solicitado e o valor do bem, do próprio imóvel, oferecido como garantia.
Isso porque, basicamente, o cálculo pode ser feito da seguinte maneira:
LTV = Valor do empréstimo / Valor da garantia X 100
Exemplo:
Valor do empréstimo – R$100 mil.
Valor da garantia – Imóvel de R$200 mil.
LTV = 100.000/200.000 * 100 = 50%
Além disso, não podemos nos esquecer da limitação máxima do LTV. O limite de 60% é uma medida importante que visa proteger tanto o tomador do empréstimo quanto a instituição financeira. Essa limitação estabelece que a proporção máxima entre o valor do empréstimo e o valor da garantia oferecida, conhecida como Loan to Value (LTV), é de 60%.
Lembrando que há ainda outros fatores que influenciam no cálculo, como o Interveniente Quitante.
Este fator nem sempre se aplica, pois representa o valor restante para quitar o imóvel que será dado como garantia ou as dívidas de outra operação de crédito. Ou seja, se a garantia estiver paga e você não tiver feito nenhum empréstimo utilizando a mesma garantia, este fator não entrará no seu cálculo.
Se entrar, será somado (junto a outras dívidas) ao valor do empréstimo.
Por fim, tenha claro que este é um cálculo aproximado e, mesmo que acerte exatamente o valor, nem sempre toda a quantia disponível é disponibilizada.
Qual é a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel no cálculo do LTV?
Você leu que os números que mais influenciam no cálculo do LTV são os do valor do empréstimo e do imóvel dado como garantia. Mas por quê?
Qual é, afinal de contas, a relação entre um e outro?
Para iniciar a explicação, vamos considerar a seguinte ideia novamente: quanto maior o LTV, maiores os riscos para a instituição financeira. Quanto maiores os riscos para a instituição, mais juros serão cobrados e menos “benefícios” você terá na hora de conseguir seu empréstimo.
Aqui já conseguimos ver como ambos os valores se relacionam, veja o esquema:
A) Quanto maior o valor do empréstimo em relação ao do imóvel, maior o LTV;
B) quanto maior o valor do imóvel em relação ao empréstimo, menor o LTV.
Segue um exemplo para que fique mais claro o que foi dito.
- Valores utilizados como base para o exemplo;
Valor do empréstimo – R$100 mil.
Valor da garantia – Imóvel de R$200 mil.
LTV = 100.000/200.000 * 100 = 50%
- Quanto mais é acrescentado ao valor do empréstimo, maior o LTV;
Valor do empréstimo – R$150 mil.
Valor da garantia – Imóvel de R$200 mil.
LTV = 150.000/200.000 * 100 = 75%
- Quanto mais é acrescentado ao valor da garantia, menor o LTV.
Valor do empréstimo – R$100 mil.
Valor da garantia – Imóvel de R$250 mil.
LTV = 100.000/250.000 * 100 = 40%
Essa é, portanto, a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel no cálculo do LTV: quanto maior o valor do primeiro em relação ao segundo, maior será o LTV; quanto maior o valor do segundo em relação ao primeiro, menor.
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Como o LTV pode afetar a taxa de juros do empréstimo?
Para esclarecer isso, vamos fazer uma comparação com o ato de investir.
O que faria você, investidor, colocar seu dinheiro em uma operação onde os riscos de perda são altíssimos? Em que não há garantia de ganho, como numa renda fixa?
Justamente! Os benefícios acima da média daquela operação.
Como os benefícios, a possibilidade de ter altos ganhos, em uma operação mais arriscada são maiores, o risco acaba valendo à pena para algumas pessoas. Caso contrário, porque, se não fosse possível ganhar mais do que em um investimento comum, mais seguro e previsível, por que você se arriscaria desta maneira?
Pois é… o mesmo raciocínio é aplicado pelos bancos na hora dos empréstimos.
Se os riscos de inadimplência são maiores, a instituição financeira tende a cobrar taxas de juros maiores – a fim de que o risco valha a pena. E é assim que o LTV afeta a taxa de juros: quanto maior a LTV, maior a taxa de juros, tendo em vista que o empréstimo torna-se mais arriscado para a instituição ou banco.
É possível negociar o LTV com o banco?
Não é garantido que você conseguirá reduzir o loan to value, mas não custa tentar negociar com os gerentes do banco.
Você pode, por exemplo, oferecer outras garantias à instituição financeira. Estas, ao serem somadas ao valor do imóvel dado como garantia, fazem com a garantia para o banco aumente e, portanto, o LTV diminua. Talvez, também seja uma boa opção levar ao banco ou instituição financeira – se ela já não tiver solicitado essas informações – documentos que comprovem que você não foi inadimplente em outros empréstimos sem garantia, mas que, pelo contrário, os pagou corretamente mesmo sem dar garantias.
Mas, como o cálculo costuma ser bem objetivo em todos os bancos, pode ser que ainda assim você não consiga reduzir seu loan to value através de uma negociação.
Quais são os riscos de um LTV elevado em um empréstimo imobiliário?
Para o banco ou instituição financeira que cede o empréstimo imobiliário, o risco consiste basicamente no não pagamento por parte dos clientes.
Para você, que procura fazer um empréstimo imobiliário, o principal risco do LTV alto é o de ficar sujeito a condições ruins, como os juros altos.
Por esse motivo, talvez uma boa alternativa seja fazer um empréstimo com garantia de imóvel, opção que possui um dos menores juros do mercado, até mesmo com o LTV elevado.
Veja a seguir como funciona e como você pode fazer o seu logo.
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Empréstimo com garantia de imóvel: como é e como solicitar?
Essa modalidade de empréstimos, como mencionamos, é a que possui as menores taxas de juros do mercado – e mesmo com quantias altas e prazos longos! Mas essas não são as únicas vantagens dessa opção.
Além disso, nós, da CashMe, oferecemos vários outros benefícios, como opções pré e pós-fixadas, carência de até três meses e possibilidade de pagar em até 240 meses, para mencionar apenas alguns. Estes estímulos dados por nós fazem com que você consiga trocar várias dívidas caras por uma única e mais barata, reformar sua casa ou comprar uma nova e até mesmo investir em capital para o seu negócio.
Porém, cabe alertar que o imóvel dado como garantia não pode ser usado em duas operações ao mesmo tempo. Nesses casos, algumas instituições financeiras fazem o interveniente quitante: somam a dívida da outra operação ao empréstimo atual.
Sendo assim, como solicitar o empréstimo com garantia de imóvel? Você terá de passar pelos cinco passos a seguir:
- Solicitação – solicite seu empréstimo com a CashMe;
- Análise – Verificaremos seus dados. Esteja com tudo em ordem!;
- Vistoria – Haverá uma avaliação para confirmar o valor do imóvel;
- Contrato – O contrato será enviado para a sua análise e assinatura;
- Liberação – Em menos de 30 dias, o dinheiro estará em sua conta.
Simples assim! Caso queira entender em mais detalhes como funciona o empréstimo com garantia de imóvel da CashMe, converse com nossos especialistas.
