Escrito por Redação CashMe
VGV é a sigla para Valor Geral de Vendas. Para a construção civil, o cálculo do VGV equivale ao valor que espera-se ser arrecadado com a venda de todas as unidades de um empreendimento. Por isso, ele é fundamental para avaliar a viabilidade de tirar do papel um projeto imobiliário.
A decisão de iniciar a construção de um novo empreendimento imobiliário passa por muitas análises. Apesar de técnicos, alguns fatores levados em conta nesse processo também são importantes para quem está pensando em investir em um imóvel. A sigla VGV é um deles.
Ela representa um conceito importante e que precisa ser conhecido por quem está no mundo dos imóveis, seja você um profissional do mercado da construção civil ou alguém querendo adquirir uma unidade de um empreendimento na planta.
O que é VGV de empreendimento
VGV é a sigla para Valor Geral de Vendas – ou Valor Global de Vendas como é adotado pela Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo). No mundo dos empreendimentos da construção civil, o VGV representa a quantia que se espera obter com a venda de todas as unidades de um empreendimento.
Quem acompanha o noticiário, provavelmente já ouviu que ‘determinada empresa anunciou o lançamento de um novo empreendimento imobiliário com VGV de XXX milhões de reais’. Mais à frente explicaremos por que essa informação é importante para investidores, potenciais compradores e para a própria empresa dona do empreendimento.
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Como calcular o VGV de um empreendimento
Antes, é preciso entender como é feito o cálculo do VGV de um empreendimento. Se considerarmos que o Valor Geral de Vendas corresponde à soma do valor de venda esperado para cada unidade de um empreendimento, chegamos à fórmula:
VGV = número de unidades x valor de venda de cada unidade
Exemplo de cálculo do VGV imóveis
De forma prática, o VGV de um empreendimento com 40 apartamentos com valor de venda estimado em R$ 350 mil cada seria equivalente à R$ 14 milhões.
É claro que as unidades podem ter valores diferentes entre si. Além disso, existem projetos que consideram garagens, salas comerciais e outras dependências em seus cálculos. O importante é que o VGV inclua toda a projeção de receita que pode ser obtida com a venda das unidades caso o projeto seja viabilizado.
O VGV é confiável?
Como podemos perceber, o cálculo trabalha com valores estimados, pois o valor de venda real pode variar para mais ou para menos depois que as unidades do empreendimento começam a ser comercializadas.
Vão influenciar nessa variação fatores como margem de negociação e desconto para os futuros moradores, valorização ou desvalorização da região, unidades de fato vendidas e, claro, crises econômicas.
Curiosamente, no caso de 2020, o número de imóveis residenciais novos vendidos em junho deste ano superou o de agosto de 2019 em São Paulo. Esses são dados da Secovi-SP, publicados pela Agência Brasil.
Dessa forma, o VGV serve como uma previsão, projetando qual o valor que espera-se arrecadar com um empreendimento – considerando sempre que o resultado final pode ser abaixo ou acima do que foi calculado.
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O que faz uma incorporadora de empreendimentos imobiliários
Nesse cenário, também é importante saber o papel de uma incorporadora de empreendimentos imobiliários, pois suas atividades envolvem a venda de imóvel na planta e, antes de dar início às obras, a empresa avalia a viabilidade do projeto através de fatores como o VGV.
A incorporação imobiliária trabalha com a construção de empreendimentos para alienação e venda dos imóveis. A obra é feita no terreno de um outro proprietário, por isso dizemos que a construção/imóvel foi “incorporada” ao terreno.
Ao longo e após o projeto, a incorporadora concentra esforços (e verbas) para realizar a venda das unidades que estão sendo construídas. Essa é uma forma de prospectar dinheiro para a continuação da obra.
Qual a importância do VGV
Entretanto, muito antes do terreno ser ocupado por máquinas, a incorporadora já fez uma das suas atividades principais: avaliar a viabilidade do projeto. Ou seja, verificar se o empreendimento terá uma boa lucratividade. E é nesse momento que o VGV ganha destaque.
Lucratividade versus viabilidade
Com ele, é possível fazer uma projeção da lucratividade (que é diferente de lucro e é expressa em porcentagem) do empreendimento. A lucratividade é um índice obtido através da divisão do lucro líquido pela receita total, o resultado é multiplicado por 100.
De forma generalizada, podemos usar o VGV como a estimativa da receita total. Já o lucro líquido que se espera obter com cada unidade também é estimado no projeto. Assim, comparando as duas informações a incorporadora pode avaliar se lucratividade que se pode obter com o valor geral de vendas é atrativa o suficiente para dar início ao empreendimento.
Uso de verbas
Afinal, os custos e lucros do projeto já estão dentro do VGV. Com o valor, a incorporadora deve se planejar para dar conta dos gastos e ainda ter lucro, determinando quais serão as verbas para todas as áreas que o envolvem – desde os valores para a obra, passando pelos recursos administrativos e indo até o marketing de vendas.
Mercado financeiro
No início deste artigo falamos que o VGV tem uma importância inclusive para os investidores do mercado financeiro. Quando o anúncio do lançamento de um novo empreendimento aparece nos jornais acompanhado do seu VGV, a notícia não está apenas chamando atenção de potenciais moradores.
A informação também chama atenção para a empresa responsável pelo empreendimento e sua expectativa para uma futura situação financeira. Isso porque o VGV, por ser uma estimativa de receita, também dá indicativos da projeção dos resultados da companhia.
Assim, o valor geral de vendas costuma ser levado em consideração pelo mercado financeiro, influenciando na alta ou baixa de ações, por exemplo.
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Conclusão
Na construção civil, o VGV equivale à projeção do valor total que espera-se arrecadar com a venda de todas as unidades de um empreendimento. A sigla representa o termo Valor Geral de Vendas e sua fórmula equivale à multiplicação do número total de unidades pelo valor estimado para venda de uma unidade.
O VGV é fundamental para que incorporadoras façam estudos de viabilidade de empreendimentos, determinem as verbas para cada área do projeto, estimem a lucratividade etc.
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