Reforma de apartamento: tudo que você precisa saber antes de começar

Quer fazer uma reforma de apartamento? Seja novo ou usado, todo imóvel precisa de um projeto e da emissão de ART (para atividades de engenheiros) ou de RRT (para atividades de arquitetos). Em alguns casos, o condomínio pode exigir a aprovação da reforma do apartamento. Leia este artigo para saber mais!

Investir tempo e dinheiro para que o seu lar fique como você sempre sonhou vale muito a  pena! Muitas vezes, redecorar já basta. Mas em outras, é preciso trocar pisos, revestimentos, mudar a cor das paredes ou até mesmo derrubá-las (quando a estrutura permite!). Nesses casos, começamos a falar em reforma. 

Você tem receio do tempo, imprevistos e valor quando pensa em obras? Então pode ficar tranquilo! Com planejamento e bons fornecedores, tudo fica mais fácil. Inclusive, no caso de reformas em apartamentos. Sim, é possível fazer obras em condomínio. 

No conteúdo de hoje, você confere dicas de como passar por reformas sem ter grandes imprevistos. Continue a leitura e não perca!

É permitido fazer reforma de apartamento?

Antes de tudo, se você tem dúvidas sobre a legalidade de realizar reforma em apartamento, fique sabendo que não há problema algum. Mas é preciso seguir algumas orientações e normas, combinado? 

E um dos principais norteadores é a NBR 16.280, uma das leis da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Segundo o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU), a NBR 16.280 “estabelece as etapas de obras de reformas e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade”. A norma estabelece que as alterações nas edificações do condomínio, dentro e fora do apartamento, precisam ser informadas ao síndico. 

Em seu site, o CAU traz o fluxograma com as etapas de uma reforma de apartamento, incluindo a liberação para início da obra. Então, se você está nesse processo, vale a pena conferir o que diz a NBR 16.280 para já saber o que pode ser exigido ou não no seu caso. 

O que é ART e RRT? 

Outros dois documentos que deixam sua reforma alinhada são a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Ambos têm o objetivo de identificar quem é o responsável técnico pelas obras ou serviços realizados, sendo um instrumento legal usado para fiscalizar essas atividades.

Porém, eles são emitidos por profissionais diferentes. A ART diz respeito aos profissionais vinculados ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), e é necessária caso a obra envolve engenheiros. Já a RRT é referente ao Conselho de Arquitetura e Urbanismo da jurisdição. Sua emissão, portanto, é feita em reformas que envolvem arquitetos. 

Se o projeto em questão contar com engenheiros e arquitetos, ele precisará de ARTs e RRTs. A emissão é de responsabilidade dos profissionais contratados, mas é importante que você confira se os documentos existem, pois podem ser requisitados em casos de fiscalização. Caso não sejam emitidos, os contratados ficam sujeitos a multas e a obra pode até mesmo ser embargada. 

A ART e a RRT também registram as atividades combinadas verbalmente ou por escrito entre você e os contratados. Os documentos são um respaldo para você, para o profissional e mesmo para a sociedade, pois asseguram que a reforma não está sendo conduzida por leigos, mas sim por profissionais habilitados. 

Precisa de ART para reforma em apartamento?

O CREA é o conselho de titulados em Engenharia, Agronomia, Geografia, Geologia ou Meteorologia que exigem uma Anotação de Responsabilidade Técnica. Se sua reforma de apartamento conta com profissionais relacionados a essas áreas, então sim: será preciso uma ART.      

O mesmo vale para o caso da ART. Caso a obra conte com arquitetos, eles precisarão emitir a RRT. 

Existe lei de reforma de apartamento?

Assim, a NBR 16.280 não é só importante para os profissionais que vão realizar a reforma de apartamento, mas também relevante para você que quer saber o que o condomínio pode exigir ou não em uma reforma de condomínio e quais são suas responsabilidades como morador. Por outro lado, a ART e a RRT vão identificar e atribuir responsabilidade técnica aos engenheiros e arquitetos envolvidos. 

Atualmente, não existe especificamente uma lei de reforma de apartamento, mas esses documentos são importantes e te ajudam a deixar sua obra menos suscetível a problemas.

Por onde começar a reforma de apartamento?

Estar com os documentos em dia é um dos passos anteriores ao início da reforma. Inclusive, a ART e a RRT devem ser emitidas antes do início da reforma. Porém, ainda há algumas etapas anteriores. Vamos listar por aqui cada um desses passos. 

• Reúna ideias: É importante que você tenha referências visuais do que deseja fazer no seu apartamento. Uma dica é montar uma pasta com imagens de ambientes e outras inspirações. 
• Contrate profissionais: Depois, é a hora de procurar o profissional que vai chefiar a reforma do apartamento. É bom contar com um arquiteto para ajudar a colocar no papel suas inspirações de forma harmônica à estrutura original do imóvel. O engenheiro também pode ser necessário a depender do que será realizado. Esses profissionais costumam ter uma equipe de prestadores de serviços, mas também é bom pesquisar referências. 
• Faça um projeto de reforma: o profissional responsável vai trabalhar com você em um projeto de reforma, que contém o que será feito, cronograma, materiais a serem comprados e até mesmo o estudo dos elementos estruturais para identificar, por exemplo, se paredes podem ser demolidas. 
• Avalie seu orçamento: o projeto vai te dar uma noção do orçamento da reforma do apartamento. Muitas vezes, existe um período grande entre a realização do projeto e o início da reforma. Nesse meio tempo, você pode verificar se a obra cabe no seu orçamento e, se necessário, economizar para o início. 
• Converse com o seu síndico: antes de iniciar a reforma, é preciso apresentar ao síndico informações como plano de reforma e mesmo os documentos de responsabilidade técnica (ART e RRT).  
• Compre os materiais: pronto para iniciar a reforma? O profissional responsável e o próprio projeto de reforma vai informar quais materiais e qual a quantidade necessária para as primeiras etapas. Ao longo da obra, você precisará comprar outros materiais. É importante estudar a qualidade do material e conversar com o profissional sobre estilos, durabilidade, manutenção etc. 
• Acompanhe o andamento: iniciada a reforma, você precisará fazer acompanhamentos regulares do cumprimento de cronogramas, uso e eventuais desperdícios de materiais, orçamento etc. 
• Resolva imprevistos: ao longo da execução, esteja preparado para resolver imprevistos e tomar decisões que podem mudar o resultado esperado, mas são necessárias para a conclusão da reforma do apartamento. 
• Faça a decoração: normalmente, a etapa da decoração costuma ficar para o final. Com todos os acabamentos finalizados, instalações etc fica mais fácil visualizar o resultado e decidir qual é o estilo que você deseja para “vestir” seu apartamento. 

Projeto de reforma de apartamento

Uma das etapas importantes para iniciar a obra é fazer um projeto de reforma de apartamento. Ele será importante até mesmo para a aprovação junto ao condomínio. O projeto é feito por um profissional que vai combinar suas vontades, suas inspirações e seu orçamento inicial com questões técnicas como medidas do imóvel, elementos estruturais e mesmo harmonização estética. 

Ele não só interfere na qualidade do resultado final da reforma, como também ajuda para que a realização dela tenha menos imprevistos (algo comum em obras e que você deve se preparar para encarar). Isso porque ele também traz um cronograma, previsão de mão de obra, investimento e outros aspectos que interferem no andamento.

Aprovando a reforma do apartamento

Quanto à etapa de aprovação da reforma do apartamento, é importante conversar com o síndico para ver o que prevê o condomínio. Porém, ao mesmo tempo, você deve dar uma olhada na NBR 16.280 para entender o que é responsabilidade sua e o que é responsabilidade do condomínio, evitando cobranças além do previsto. 

Em seu site, o CAU destaca entre os deveres do “responsável legal pela edificação” fornecer o regulamento do condomínio ao morador, comunicar a obra aos condôminos, tomar ações frente a riscos para edificação, seu entorno e usuários e receber o termo de conclusão da reforma. 

Do lado do proprietário, como dito anteriormente, cabe apresentar ART ou RRT e um plano de reforma. Durante a obra, agir para que ela cumpra com o regulamento, preceitos de segurança e o próprio plano de reforma. E, ao final, comunicar a conclusão da obra. 

Vale conferir em detalhes a norma e os deveres atribuídos a cada parte. Também é importante ressaltar que existem “pequenas” reformas que não exigem aprovação do condomínio, como pinturas e colocação de redes de proteção. 

Quanto custa a reforma de um apartamento?

Em relação ao custo de reforma de apartamento, vale aquela palavra recorrente em orçamentos: depende. Depende da estrutura, depende dos materiais escolhidos, depende da decoração, depende da rapidez, depende da mão de obra… enfim, basear-se em um preço geral e tabelado pela internet é assumir o risco de ter um valor distante da realidade do seu apartamento. 

Alguns escritórios de arquitetura e engenharia costumam estimar valores de acordo com o M². Em uma reportagem do Valor Investe de 2019, o custo de uma reforma conduzida por um arquiteto estaria entre R$ 1 mil e R$ 3 mil o M². 

Já o Iná Arquitetura calcula que a reforma completa de um apartamento pode sair de 30% a 50% do valor do imóvel, nos cálculos do escritório essa porcentagem reflete em R$ 4 mil o M² em média.

Reforçamos que esses valores são datados e uma estimativa. O custo real da reforma de um apartamento vai variar muito de acordo com o projeto, ano e a própria situação do imóvel. Por isso, não deixe de consultar profissionais especializados. 

O pagamento desses profissionais pode parecer um investimento grande, mas ele pode se justificar em gastos e imprevistos menores mais à frente. Sem falar na qualidade do resultado final!

O que fazer primeiro em um apartamento novo?

Acabou de pegar as chaves de um apartamento novo e já está pensando nas mudanças que quer fazer nele? Muitas vezes, investir na decoração será suficiente. Estude os estilos que você gosta, analise a iluminação natural, meça os cômodos e veja quais soluções podem atender suas necessidades iniciais. 

Em outros casos, reformas menores já dão conta do recado, como troca de pisos, pinturas, colocação de revestimentos, troca de bancadas de pias, cerâmicas do banheiro etc. Ainda assim, antes de colocar a mão na massa, é importante verificar tudo que você realmente deseja fazer no imóvel para que ele fique como deseja. 

Isso porque, em alguns casos, fazer alterações aos poucos, sem considerar o todo e o resultado final, pode prejudicar a estética do imóvel e até mesmo fazê-lo gastar dinheiro com reformas que serão desfeitas depois. Nesse caso, vale reforçar a contribuição técnica de um profissional da área. 

Mesmo que você não realize todas as alterações do plano de reforma de uma só vez, colocar no papel todas as alterações desejadas vai facilitar decidir o que fazer primeiro no seu apartamento novo. 

Conclusão

A reforma do apartamento é o sonho de muitas pessoas. Com a obra, você pode deixar sua casa do jeitinho que sempre sonhou. Para que o sonho não se transforme em pesadelo, é importante contar com profissionais capacitados e um bom planejamento de reforma. Nesse documento, você colocará tudo que deseja alterar, referências, cronogramas, medidas etc. 

O profissional vai alinhar suas expectativas às condições estruturais do imóvel, valorizando as características do local. Tudo isso é possível de ser feito em um condomínio desde que você cumpra com exigências como a apresentação de uma ART ou RRT e do plano de reforma. 

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