Conheça todos os tipos de financiamentos imobiliários disponíveis

Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes na vida de qualquer pessoa, e o financiamento imobiliário é uma ferramenta essencial para transformar esse sonho em realidade. No entanto, entender os diferentes tipos de financiamento e escolher a modalidade mais adequada às suas necessidades exige planejamento e conhecimento. Neste guia completo, você aprenderá sobre as principais opções de financiamento imobiliário disponíveis no Brasil, suas vantagens e desvantagens, além de descobrir qual delas se encaixa melhor no seu perfil financeiro. 

Principais tipos de financiamento imobiliário 

Home Equity 

O empréstimo com garantia de imóvel, Home Equity, é uma modalidade de crédito em que o imóvel quitado do proprietário é utilizado como garantia para o financiamento. Essa modalidade permite obter valores elevados com taxas de juros mais baixas, já que o risco para a instituição financeira é reduzido. O recurso pode ser usado para diversas finalidades, como a compra de outro imóvel ou reformas. 

Características principais: 

• Taxas de juros menores do que outras modalidades de crédito. 

• Possibilidade de financiar valores elevados, dependendo da avaliação do imóvel. 

• Imóvel deve estar quitado para ser utilizado como garantia. 

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Sistema Financeiro de Habitação (SFH) 

O Sistema Financeiro de Habitação é a modalidade de financiamento mais conhecida e amplamente utilizada no Brasil. Regulamentado pelo governo federal, o SFH foi criado para facilitar o acesso à moradia para a população. Ele é direcionado a imóveis de até R$ 1,5 milhão e permite o uso do FGTS como parte do pagamento, além de oferecer taxas de juros controladas. 

Os principais benefícios do SFH incluem a acessibilidade para famílias com renda limitada e a possibilidade de financiar até 80% do valor do imóvel. Porém, há limitações, como a obrigatoriedade de que o imóvel seja residencial e que o comprador não tenha outro financiamento ativo no mesmo sistema. 

Características principais do SFH: 

• Financiamento de até 80% do valor do imóvel. 

• Imóveis limitados a R$ 1,5 milhão. 

• Taxa de juros máxima de 12% ao ano. 

• Permite o uso do FGTS para pagamento ou amortização. 

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) 

O SFI é uma alternativa para quem deseja financiar imóveis com valores superiores a R$ 1,5 milhão ou para quem busca menos restrições em relação às condições do financiamento. Esse sistema foi desenvolvido para atender às necessidades de famílias com maior poder aquisitivo e para investidores imobiliários. 

Diferentemente do SFH, o SFI permite uma maior flexibilidade nas negociações, tanto em relação aos juros quanto às condições de pagamento. No entanto, o uso do FGTS para reduzir o valor do financiamento é permitido apenas em algumas ocasiões, e as taxas de juros podem variar significativamente entre as instituições. 

Características principais do SFI: 

• Sem limite de valor para o imóvel. 

• Financiamento de até 90% do imóvel. 

• Juros negociáveis diretamente com a instituição financeira. 

• Permite uso do FGTS para pagamento com restrições. 

Minha Casa Minha Vida (Casa Verde e Amarela) 

O programa habitacional do governo federal, também chamado de Casa Verde e Amarela, é uma opção popular para famílias de baixa renda que desejam adquirir a casa própria. Ele oferece subsídios, taxas de juros reduzidas e prazos de pagamento estendidos, tornando-se uma alternativa acessível para quem tem menos recursos financeiros. 

Os imóveis adquiridos por meio deste programa precisam ser novos, e as condições do financiamento variam de acordo com a faixa de renda da família. Além disso, o programa é dividido em três grupos, com benefícios específicos para cada um. 

Vantagens do programa: 

• Taxas de juros reduzidas, a partir de 4,5% ao ano. 

• Subsídios de até R$ 47,5 mil, dependendo da renda familiar. 

• Prazo de pagamento de até 35 anos. 

• Uso do FGTS permitido para entrada ou amortização. 

Financiamento direto com a construtora 

Essa modalidade é indicada para quem deseja adquirir imóveis na planta ou recém-construídos, negociando diretamente com a construtora, sem a intermediação de bancos. O financiamento direto com a construtora geralmente apresenta menos burocracia, mas pode incluir taxas de juros mais altas e prazos de pagamento menores. 

Além disso, durante o período de obras, o valor das parcelas é corrigido por índices como o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), o que pode elevar os custos totais do financiamento. 

Pontos importantes: 

• Menos burocracia no processo de contratação. 

• Correção monetária durante o período de obras. 

• Juros médios de 12% ao ano. 

Financiamento direto com os bancos 

Os bancos oferecem linhas de crédito imobiliário fora dos sistemas SFH e SFI, com condições personalizadas para diferentes perfis de clientes. As opções mais comuns incluem financiamentos atrelados à TR, IPCA ou à poupança, cada um com vantagens específicas. 

Exemplos de modalidades: 

• Atrelado à TR: taxa fixa combinada com a Taxa Referencial (TR), atualmente zerada. 

• Atrelado ao IPCA: taxas iniciais mais baixas, mas com saldo devedor ajustado conforme a inflação. 

• Atrelado à poupança: taxas variáveis com base no rendimento da poupança, que equivale a 70% da Selic. 

Consórcio imobiliário 

O consórcio imobiliário é uma modalidade sem juros, ideal para quem não tem pressa para adquirir o imóvel. Nele, os participantes contribuem mensalmente para um fundo comum e podem ser sorteados para receber uma carta de crédito que permite a compra do imóvel. 

Características principais: 

• Sem juros, mas com cobrança de taxa administrativa. 

• Aquisição do imóvel depende de sorteio ou oferta de lances. 

• Não exige entrada, mas pode levar anos para contemplação. 

• Flexibilidade para usar a carta de crédito na compra, construção ou reforma. 

Financiamento via cooperativa de crédito 

As cooperativas de crédito oferecem uma alternativa atrativa para quem busca condições personalizadas e taxas de juros mais baixas. Como os recursos são provenientes dos próprios cooperados, os custos administrativos tendem a ser menores, o que reflete em melhores condições de financiamento. 

Características principais: 

• Taxas de juros geralmente mais baixas que as dos bancos tradicionais. 

• Condições de pagamento negociáveis diretamente com a cooperativa. 

• Necessidade de ser cooperado para acessar os serviços. 

• Processo mais humanizado, com foco no benefício coletivo. 

Qual tipo de financiamento imobiliário escolher? 

A escolha do financiamento ideal depende de vários fatores, como o valor do imóvel, sua renda mensal e suas prioridades financeiras. Por exemplo: 

• Imóveis de até R$ 1,5 milhão: o SFH é a melhor opção devido às taxas de juros controladas e à possibilidade de usar o FGTS com mais flexibilidade. 

• Imóveis acima de R$ 1,5 milhão: o SFI é mais adequado, com maior flexibilidade nas negociações. 

• Renda baixa: o programa Minha Casa Minha Vida oferece os melhores benefícios e subsídios. 

• Imóveis na planta: considere o financiamento direto com a construtora para evitar burocracias. 

Perguntas frequentes sobre tipos de financiamento imobiliário 

Adquirir um imóvel é uma das principais metas de muitas pessoas, mas o processo pode gerar dúvidas, especialmente sobre as opções de financiamento. Nesta seção de perguntas frequentes, esclarecemos os principais pontos relacionados aos tipos de financiamento imobiliário, ajudando você a tomar decisões informadas. 

Qual é a melhor forma de financiar um imóvel? 

A melhor forma depende do seu perfil financeiro e do valor do imóvel. O SFH é ideal para imóveis até R$ 1,5 milhão e permite o uso do FGTS. Para valores acima disso, o SFI é a melhor escolha. O programa Minha Casa Minha Vida é ótimo para famílias de baixa renda. 

O que é o SFH e o SFI? 

SFH é o Sistema Financeiro de Habitação, ideal para imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão. Já o SFI, Sistema de Financiamento Imobiliário, atende imóveis acima desse valor e oferece maior flexibilidade. Acesse nosso conteúdo completo para entender a diferença entre SFH e SFI. 

Qual a melhor linha de crédito para financiamento imobiliário? 

A melhor linha depende do valor do imóvel e do seu perfil. O SFH é ideal para a maioria dos imóveis residenciais, enquanto o SFI atende imóveis de maior valor. O Minha Casa Minha Vida é recomendado para famílias de baixa renda. 

Qual a melhor forma de financiamento: SAC ou Price? 

O SAC é mais vantajoso para quem pode pagar parcelas maiores no início, pois reduz o saldo devedor e os juros totais. Já o Price é ideal para quem busca parcelas fixas ao longo do financiamento. 

O que financia 100% do imóvel? 

Algumas modalidades de SFI permitem financiar até 90% do valor do imóvel, mas o financiamento total é raro. Normalmente, é necessária uma entrada mínima de 10% a 20% do valor. 

Qual é a diferença entre SAC e Tabela Price? 

No SAC, as parcelas começam mais altas e reduzem ao longo do tempo. Na Tabela Price, as parcelas têm valor fixo, mas o custo final pode ser maior devido aos juros acumulados. 

Quando a parcela será mais vantajosa? 

As parcelas são mais vantajosas em sistemas como SAC, onde começam altas, mas reduzem com o tempo. Também é importante buscar taxas de juros competitivas. 

O que é mais vantajoso, TR ou IPCA? 

A TR é mais estável, enquanto o IPCA reflete a inflação. Se a inflação for baixa, o IPCA pode ser vantajoso; caso contrário, a TR é mais previsível.