Como fazer planejamento de obras?

O planejamento de obras é essencial para evitar gastos excessivos e até mesmo economizar em alguns pontos. Ele também guia os profissionais envolvidos e ajuda na gestão da execução. Em um planejamento de obras é preciso definir orçamento, cronograma, objetivo, entre outros fatores essenciais para o sucesso da empreitada. 

Pensando em construir ou reformar? Não tire seus planos do papel antes de escrever o planejamento da sua obra. Neste artigo, vamos detalhar as principais informações sobre o assunto!

Por que o planejamento de obras é importante?

Se você não está convencido da necessidade do planejamento de obras para o seu caso, antes de entrar nos detalhes deste assunto, vamos falar da sua importância.

O planejamento de obras será o guia de tudo o que vai acontecer, incluindo quando você precisar pensar nas melhores soluções para imprevistos. Esse documento evita retrabalhos, gastos não planejados e atrasos.

Ele é importante para determinar as etapas da execução, guiar trabalhadores envolvidos no projeto, fazer o controle da obra, refletir sobre objetivo x orçamento e, consequentemente, pensar em custos que podem ser otimizados e economizados. 

Percebeu como é um erro começar uma obra sem esse guia?

Quais são as etapas do planejamento de obras?

Perceba que aqui, não estamos falando necessariamente das etapas de execução de uma obras. Estamos em um passo anterior, realizado no início. Para fazer um planejamento de obras, você precisa:

• Definição do objetivo (construir ou reformar? Tipo de construção? Qual terreno?);
• Análise do local;
• Concepção do projeto 
• Elaboração do orçamento;
• Regularização da obra (emissão de alvarás, ART/RRT, aprovação do projeto na prefeitura etc);
• Definição do cronograma;
• Compra de materiais e contratação de mão de obra;
• Execução e controle da obra.

Essas etapas dão uma ideia geral do passo a passo para fazer um planejamento de obras. Você pode adaptá-las e realizá-las em outra ordem. Recomendamos apenas que a concepção do projeto seja uma das primeiras atividades, pois ele é fundamental para outras etapas. 

O importante é reunir o máximo de informações possíveis para estar bem preparado no momento da execução. Afinal, essa fase vai ser um reflexo do que foi decidido nas fases anteriores. 

Conheça mais sobre as etapas de uma obra em nosso guia sobre construção civil.

Quais são os elementos-chave do planejamento de obras?

Lendo as etapas do planejamento de obras, você já consegue ter uma noção das informações que não podem faltar em um planejamento de obras. Uma das principais é o projeto da obra. 

Ele vai impactar diretamente outros elementos-chave: orçamento, lista dos serviços a serem realizados, ordem dos serviços, tempo de cada serviço, mão de obra e materiais necessários, etc. 

Outro ponto fundamental do planejamento é a documentação necessária para legalizar a obra e, futuramente, emitir o Habite-se. 

Acima, citamos as siglas ART e RRT, que são, respectivamente, a Anotação de Responsabilidade Técnica e o Registro de Responsabilidade Técnica. Ambos documentos só podem ser emitidos por arquitetos (RRT) e engenheiros (ART) cadastrados no CREA ou no CAU.

Em nosso blog, você confere dois artigos sobre o assunto! Leia tudo sobre ART e RRT.

Por fim, citamos a contratação de profissionais especialistas para elaborar o projeto, executar e supervisionar a obra.

Como desenvolver um plano de obra eficiente?

Ter esses elementos-chaves é essencial para que o planejamento de obras seja eficiente, especialmente a contratação de profissionais especialistas. O conhecimento técnico deles é fundamental para que você tire do papel um projeto bem executado. 

Também é importante atender à realidade da sua situação financeira, evitando que a execução fique pelo caminho. Faça um bom estudo da viabilidade do orçamento e das condições físicas do terreno ou estrutura pré-existente. 

Trabalhe com expectativas reais e faça com que o planejamento de obra não se desvie do objetivo e valores iniciais do projeto, porém também deixe uma margem (financeira e de cronograma) para imprevistos e ajustes. 

Como conseguir um alvará de construção?

A documentação da obra é um elemento-chave do sucesso do planejamento. Um dos principais documentos, essencial para o início da execução, é o alvará de construção. Ele vai garantir a regularização da sua construção perante à administração municipal e mostrar à sociedade que existe um responsável técnico pelo empreendimento. 

A emissão é feita pela Prefeitura. O passo a passo para emitir o alvará de construção e o local onde é feita a requisição vai depender do processo adotado pela prefeitura da sua cidade. 

Mas para conseguir esse documento você com certeza vai precisar de um projeto arquitetônico, pois esse é o principal ponto analisado pela prefeitura. Outros documentos solicitados são:

• ART e/ou RRT do responsável técnico;
• CPF ou CNPJ; 
• IPTU;
• Matrícula do imóvel/terreno;
• Projeto aprovado pela prefeitura (caso não seja realizado junto da emissão do alvará).

Como fazer a averbação de construção?

A aprovação do projeto e a emissão do alvará de construção indicam à prefeitura que algo está sendo construído em determinado terreno. Enquanto não for sinalizada o final da execução do projeto e feita a vistoria por parte da administração municipal, esse novo imóvel não existirá para a Prefeitura e nem a reforma, se esse for o caso. 

Para ter esse reconhecimento, é preciso sinalizar à instituição responsável que o projeto acabou. Ela realiza, então, uma vistoria para verificar se o que foi construído seguiu o que foi aprovado inicialmente. Se tudo estiver ok, ela emite o Habite-se. 

A averbação de construção começa portanto antes mesmo do início da obra e é “emitida” ao final do projeto. Mas se você não deu entrada na averbação e já finalizou a obra, fique tranquilo. Veja aqui como tirar Habite-se de imóvel construído.

Como acompanhar e controlar a execução do plano de obra?

Com o apoio de profissionais e a determinação de quem ficará responsável por supervisionar o quê! É claro que você deve supervisionar esses e demais prestadores de serviços contratados. Mas o acompanhamento e controle da execução do plano de obras deve ser feito por quem tem conhecimento técnico.

São esses profissionais que vão garantir que os serviços estão sendo executados conforme previsão do projeto, seguindo normas técnicas e mantendo um padrão de qualidade. 

No geral, esses profissionais possuem suas próprias ferramentas auxiliares para acompanhar e controlar a execução da obra: planilhas, equipamentos e até aplicativos que apoiam essas tarefas. 

Da sua parte, cabe garantir que os gastos estão dentro do orçamento, se o cronograma está sendo atendido, tomar decisões junto aos profissionais frente a imprevistos e pensar em ajustes no plano de obra se necessário. 

Quer se preparar para essa etapa? Entenda como fazer um gerenciamento de obras.

Como lidar com imprevistos durante a execução do plano de obra?

Mesmo com todo o planejamento de obras, imprevistos podem e provavelmente vão acontecer. Para lidar com eles sem acabar gastando mais tempo e dinheiro do que o necessário, novamente, consulte os profissionais técnicos. 

Eles vão te dar algumas opções, especialmente quando o imprevisto impacta no orçamento e no cronograma. 

Nesse momento, você vai precisar analisar quanto está disposta a abrir mão. Se deseja, por exemplo, contratar mais mão de obra para correr atrás de um atraso ou se evita gastos e adia o final da obra.

Se a questão é o mau tempo, considere realizar outros serviços que não dependam de condições climáticas naquele dia.  

Quando o assunto é orçamento, você pode se planejar para imprevistos, deixando alguma reserva financeira para cobrir eventuais estragos em materiais, elevação de preços etc. 

O importante é considerar qual o impacto daquele imprevisto no andamento da obra e nos recursos financeiros. De todos modos, será preciso encará-lo de frente para evitar a paralisação do projeto e a perda de dias de trabalho. 

Como fazer ajustes no plano de obra durante a execução?

Com ou sem imprevistos, você pode realizar os ajustes que achar necessário no seu plano de obra. Para isso, converse com a sua equipe técnica e analise quanto o ajuste vai custar de tempo e dinheiro.

Se um serviço foi realizado, mas você não gostou do resultado final e quer mudar de ideia, verifique, por exemplo, se está disposto a arcar com os custos financeiros e o impacto no andamento da obra. 

Por outro lado, se a mudança impacta em questões estruturais, talvez seja preciso alterar o projeto e conversar com o responsável pela sua elaboração. 

Como economizar na construção?

Evitar ajustes e imprevistos é, com certeza, uma forma de economizar na construção. Mas, desde o início do projeto, você pode tomar algumas decisões para otimizar o seu orçamento. 

A principal delas é certificar-se das quantidades necessárias de cada material e evitar desperdícios. Isso você consegue seguindo as orientações de um bom profissional e de um bom projeto. 

A qualidade do material também é um ponto de economia. A princípio, um produto mais barato pode parecer uma boa opção, mas durante seu manejo ou uso ele pode se desgastar ou estragar e gerar mais gastos. Por isso, dê preferência a materiais de boa procedência.

Outra dica é garantir que o que foi comprado está sendo corretamente armazenado. Assim, você evita que os produtos estraguem antes da sua utilização. 

Um ponto fundamental é o momento do uso do material. Você com certeza já ouviu histórias de algum serviço que precisou ser refeito devido à execução inadequada, gerando retrabalho e novos gastos. 

Verifique com os profissionais opções ecológicas de materiais. Muitas vezes, elas podem sair mais baratas do que produtos convencionais. Você pode entender mais sobre o assunto em nosso artigo sobre casa sustentável.

Por fim, certifique-se de que os serviços estão sendo feitos na ordem correta, evitando que o que já foi executado estrague ou precise ser refeito devido ao fluxo de trabalho de outras atividades.

Como escolher o tipo de construção ideal?

A escolha do tipo de construção também pode ser um ponto de economia. Alvenaria, containers, pré-fabricada, dry-wall, steel frame… hoje em dia, existem diferentes possibilidades e você pode combiná-las no momento do projeto. 

A conversa com o especialista responsável pelo projeto vai ser importante para definir o tipo de construção ideal, pois ele vai considerar características do terreno e verificar as melhores formas de aproveitar condições naturais de luz, umidade, posição, nivelamento etc. 

Essa escolha também deve considerar o clima do local da construção. Alguns materiais podem ajudar a bloquear umidade, calor, ventos etc. 

Como conseguir crédito para construção?

Durante o planejamento de obras, você pode chegar a conclusão de que o orçamento é maior do que o recurso que você tem guardado. Nesse momento, o crédito para construção pode ser uma opção para que o projeto saia do papel. Ou até mesmo para que a obra em andamento não fique parada por falta de recursos.

Esse crédito pode ser solicitado em empréstimos pessoais tradicionais, sem atrelar a liberação do dinheiro necessariamente ao uso em construção. Porém, as taxas de juros tendem a ser mais altas. 

Uma opção interessante são os financiamentos para construção. No geral, essa modalidade libera o crédito conforme a construção vai evoluindo. Por isso, é fundamental ter um projeto, que será avaliado pela instituição financeira. 

Na CashMe, o crédito pode chegar a até 55% do valor total de avaliação do imóvel finalizado. Você fica livre para usá-lo em qualquer etapa da sua obra, inclusive na aquisição do terreno, contratação de mão de obra, compra de materiais etc. É o estímulo que você precisa para iniciar ou terminar a construção do seu imóvel novo.

Quer saber mais sobre o assunto? Veja se vale a pena fazer empréstimo para construção.

Conclusão

Neste artigo, você entendeu que o planejamento de obras é um guia. É nele que você vai analisar o objetivo, orçamento disponível e a viabilidade. Entre as suas principais etapas está a elaboração do projeto, a emissão da documentação para regularização da construção, definição do cronograma e execução e controle da obra. 
Para um bom planejamento de obras, é fundamental contar com o conhecimento técnico de bons profissionais. Por outro lado, para tirar o seu plano do papel, pode ser necessário um impulso financeiro. Nesse momento, conte com o financiamento para construção da CashMe! Conheça nossas condições e converse com um de nossos consultores.