5 dicas de como cobrar condomínio atrasado

Dentre as inúmeras tarefas que cabe ao síndico, uma delas também é o controle de contas, o que significa ter um controle sobre os condôminos inadimplentes também. Para cobrar moradores inadimplentes é preciso entender a razão do atraso, tentar ajudar e em alguns casos você pode acionar o condomínio judicialmente.

Talvez esse seja o maior desafio para síndicos e administradores, isso porque, como o empreendimento não gera receitas além do rateio de suas despesas, o alto número de inadimplentes têm o potencial de impactar em todas as áreas do condomínio.

Sendo assim, quando um condômino deixa de cumprir com o pagamento de sua conta, o valor aumenta para todos os outros moradores. Isso pode gerar diversas dificuldades para o condomínio, que vão desde a falta de manutenção básica de equipamentos, expondo moradores a riscos desnecessários, até a falta de segurança.

Sabendo que essa pode ser uma situação delicada e que pode gerar muitas dúvidas sobre como agir para lidar com os moradores, separamos aqui algumas dicas sobre como cobrar condomínio atrasado para ajudá-lo.

1ª Dica: Entenda a Lei para saber como cobrar condomínio atrasado

Além do pagamento da taxa condominial, a legislação brasileira permite a cobrança de multas e juros no caso de pagamentos em atraso. E esses valores são definidos por lei. Ou seja, o síndico não pode estipular uma porcentagem aleatória. Por isso é imprescindível seguir as determinações do Novo Código Civil na hora de cobrar condomínio atrasado para não correr o risco de sofrer sanções depois.

Com isso, para saber como cobrar condomínio atrasado, é importante entender o que pode ser cobrado. De acordo com a Lei Nº 13.105 pode-se cobrar multa de 2% sobre o valor do débito e acrescentar juros de até 1% ao mês, desde que esteja previsto na convenção do condomínio.

Além disso, o novo Código de Processo Civil endureceu as regras para quem atrasa as taxas de condomínio, como podemos ver abaixo:

• O boleto de cobrança se tornou um título executivo, ou seja, vale como cheque preenchido e assinado pelo devedor;
• Em caso de atraso, os condomínios podem entrar na Justiça diretamente com pedido de execução da dívida (fase em que o juiz determina o pagamento do débito em até três dias), em vez de mover um processo de conhecimento, com convocação das partes e audiências, o que é mais demorado;
• A partir da data em que recebe a notificação da Justiça, o condômino tem três dias para quitar pelo menos parte da dívida;
• A lei diz que, se pagar 30% do que deve dentro de três dias, o devedor pode parcelar o restante em até seis vezes;
• Entretanto, se o morador não fizer o pagamento após receber a notificação, imediatamente pode ter um bem penhorado (não necessariamente o imóvel, pode ser também um automóvel ou as contas bancárias, por exemplo);
• Para a execução da dívida, o valor da taxa de condomínio deve estar estabelecido na previsão orçamentária da Assembleia Geral Ordinária, que ocorre anualmente;
• Sem seguir estas regras, a dívida até pode ser cobrada na Justiça, mas na modalidade anterior à da mudança no Código de Processo Civil, atravessando todo rito judicial.

Caso não haja um acordo para pagamento, é possível que as contas bancárias do devedor ou até o imóvel sejam penhorados para garantir o cumprimento das obrigações.

2ª Dica: Envie uma carta ou notificação de atraso

Após compreender a legislação, o segundo passo para entender como cobrar condomínio atrasado é enviar uma carta de cobrança ou uma notificação ao morador.

Além de deixar o morador ciente das medidas que podem ser tomadas em relação à situação, é também uma maneira de confirmar se o pagamento de fato não ocorreu ou se houve algum erro ao contabilizar os pagamentos. Por garantia, recomenda-se que a carta seja entregue em mãos, mediante assinatura do condômino. Isso pode ser feito pelo síndico ou pela administradora.

Caso o pagamento não seja efetuado no primeiro mês de atraso, o condomínio já pode ingressar com uma ação judicial de cobrança. No entanto, o mais comum é conversar antes com o condômino para tentar uma saída amigável, e é esse o nosso segundo ponto do processo.

3ª Dica: Converse com o morador e tente ajudá-lo

Se o condomínio já enviou uma carta de notificação e o condômino ainda assim não pagou os valores em atraso, pode ser o momento de conversar com o morador para entender o que pode estar acontecendo.

Neste momento, vale procurar o condômino para entender se o atraso foi pontual e se uma negociação é possível. Lembre-se que a falta de pagamento pode ter ocorrido por um problema financeiro momentâneo, todos estão suscetíveis a isso. Por isso seja compreensível, ainda mais se o histórico de pagamento do condômino for bom. 

Além disso, como síndico, é importante mostrar o quanto o pagamento da cota é fundamental para a manutenção do condomínio. Essa também é a oportunidade para mostrar quais as consequências da inadimplência, que vão de multas e juros a uma cobrança judicial que pode levar à penhora do imóvel.

Se o condômino estiver disposto a negociar, é possível parcelar o valor devido.

Mas aqui é importante estar atento a essa informação: o síndico não tem poder para abater multas e juros, já que essas são obrigações previstas por lei. Esse processo de negociação amigável pode levar de dois a quatro meses. Caso não seja possível negociar nenhum acordo, é hora de ir para o próximo passo: a cobrança judicial.

Vale destacar também que, enquanto síndico, você precisa estar à vontade para ter esse tipo de atitude. Se for o caso, procure ser discreto, não fale do tema em áreas comuns ou no elevador, na frente de outros moradores. Você poderá, inclusive, ser processado caso o morador se sinta intimidado com essa forma de cobrança.

4ª Dica: Acione o condômino judicialmente

Quando todas as dicas anteriores se esgotarem, o próximo passo sobre como cobrar condomínio atrasado é acionar o morador judicialmente. Como citamos acima, desde 2016 o Novo Código Civil tornou mais rápido o trâmite na esfera judicial desses assuntos, pois eliminou a etapa inicial onde era preciso comprovar a dívida.

Para esta etapa, é preciso acionar o advogado que atende o condomínio, explicar o caso e verificar as condições para ingressar com a ação de cobrança. No entanto, é preciso ter em mente que trata-se de um processo custoso e que vai levar um tempo para ser concluído, especialmente se o imóvel tiver que ser penhorado.

Por mais difícil que seja essa situação, como responsável legal pelo condomínio, o síndico não pode se abster de fazer a cobrança. Caso faça isso, pode inclusive ser responsabilizado por omissão.

5ª Dica: Saiba quais medidas podem e não podem ser tomadas para condôminos inadimplentes

Além de saber como cobrar do condomínio atrasado, é preciso estar atento também às medidas restritivas que podem ser aplicadas para os moradores inadimplentes.

As principais, são:

• O condômino inadimplente não pode votar em assembleia;
• O condômino inadimplente não pode se candidatar a síndico;
• O condomínio pode fazer a cobrança amigável (de maneira privada) e a cobrança judicial da dívida.

Entretanto, é preciso ter cuidado, porque algumas ações não são permitidas e podem ser consideradas como constrangimento ilegal, como as que descrevemos abaixo:

• Proibir os inadimplentes de usar as áreas de lazer, como piscina ou academia;
• Constranger publicamente o condômino inadimplente, divulgando o nome dele em avisos e reuniões;
• Cobrar o condômino inadimplente de maneira pública, na frente de outros moradores ou de funcionários do prédio;
• Cortar o fornecimento de serviços essenciais, como água e gás.

Conclusão

Com essas dicas sobre como cobrar o condomínio atrasado fica muito mais fácil solucionar esses problemas, que infelizmente, são comuns.

Caso o número de inadimplentes no seu condomínio seja alto e isso esteja comprometendo o seu fluxo de caixa, saiba que existem opções de empréstimo para condomínio, que podem ajudá-lo neste período, enquanto os moradores regularizam o pagamento.

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