Como comprar imóvel sem entrada: conheça as 7 melhores opções

A compra de um imóvel é um dos maiores investimentos que uma pessoa pode fazer ao longo da vida. Com o mercado imobiliário cada vez mais flexível, bancos e incorporadoras oferecem alternativas para tornar esse objetivo mais acessível. Vamos explorar as principais alternativas para aquisição do bem, além do auxílio no que é importante considerar antes de tomar essa importante decisão. 

É possível comprar um imóvel sem entrada? 

Sim, mas essa possibilidade depende do tipo de financiamento e das condições oferecidas por construtoras, bancos e programas habitacionais. A maioria dos financiamentos exige uma entrada, pois isso reduz o risco para as instituições financeiras. Entretanto, algumas alternativas, como o programa Minha Casa Minha Vida, o consórcio imobiliário e a negociação direta com construtoras, permitem a aquisição do imóvel sem a necessidade de um pagamento inicial elevado. 

Opções para comprar um imóvel sem entrada 

Programa Minha Casa Minha Vida 

O programa Minha Casa Minha Vida foi criado pelo governo federal para facilitar o acesso à moradia própria para famílias de baixa renda. Em alguns casos, a entrada pode ser eliminada ou reduzida para valores acessíveis, tornando-se uma opção viável para quem não tem um alto valor disponível no momento da compra. 

Quem pode participar? 

O programa é dividido em faixas de renda: 

• Faixa 1: renda familiar de até R$ 2.640,00. Permite financiamento de até 95% do valor do imóvel, reduzindo ou eliminando a necessidade de entrada. 

• Faixa 2: renda entre R$ 2.640,01 e R$ 4.400,00. O financiamento pode cobrir parte significativa do valor do imóvel, mas pode exigir uma entrada menor do que a usual no mercado. 

• Faixa 3: renda entre R$ 4.400,01 e R$ 8.000,00. Essa faixa oferece subsídios menores e pode exigir uma entrada mais alta. 

Além da possibilidade de reduzir ou eliminar a entrada, o programa oferece taxas de juros mais baixas do que as praticadas pelo mercado, tornando o financiamento mais acessível. 

Negociação direta com a construtora 

Muitas construtoras permitem que o comprador financie o valor da entrada ao longo da construção do imóvel. Nesses casos, o pagamento inicial pode ser diluído em parcelas menores, tornando a aquisição mais acessível. 

Essa modalidade geralmente funciona da seguinte maneira: 

• O comprador passa por uma análise de crédito. 

• O valor da entrada é dividido em prestações ao longo do período de construção do imóvel. 

• Algumas construtoras permitem iniciar o financiamento sem entrada, cobrindo esse valor dentro do cronograma de pagamentos. 

No entanto, é importante analisar as condições do contrato, pois algumas construtoras podem cobrar juros sobre as parcelas da entrada, o que pode encarecer o valor total do imóvel. 

Consórcio imobiliário 

O consórcio imobiliário é uma alternativa viável para quem deseja comprar um imóvel sem pagar entrada e sem a necessidade de financiamento bancário. Trata-se de um grupo de pessoas que paga mensalmente um valor para formar um fundo comum, do qual um ou mais participantes são contemplados com uma carta de crédito para a compra do imóvel. 

Como funciona? 

• O comprador entra em um grupo de consórcio e paga parcelas mensais. 

• Mensalmente, são realizados sorteios para definir os contemplados com a carta de crédito. 

• Quem deseja antecipar a aquisição do imóvel pode dar lances para aumentar as chances de ser contemplado. 

• Não há cobrança de juros, apenas taxa de administração. 

Essa opção pode ser vantajosa para quem não tem pressa na compra do imóvel, mas é importante lembrar que a contemplação pode demorar, dependendo dos sorteios e lances oferecidos pelos participantes. 

Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) 

O Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) permite que o comprador utilize o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para reduzir ou até mesmo eliminar o valor da entrada do imóvel. 

Requisitos para utilização do FGTS

• Ter pelo menos 3 anos de carteira assinada sob o regime do FGTS. 

• Não possuir outro financiamento imobiliário ativo no SFH. 

• O imóvel deve estar localizado na cidade onde o comprador mora ou trabalha. 

Essa modalidade pode ser uma excelente alternativa para quem já possui um saldo significativo no FGTS, permitindo reduzir os custos iniciais da aquisição do imóvel. 

Financiamento de 100% do valor do imóvel 

Embora a maioria dos bancos exija uma entrada de pelo menos 20% do valor do imóvel, algumas instituições financeiras oferecem financiamento de 100%. Essa opção é mais comum para servidores públicos e profissionais de determinadas categorias que possuem convênios com bancos. 

Antes de optar por essa modalidade, é importante considerar que: 

• As taxas de juros podem ser mais altas do que em financiamentos convencionais. 

• As parcelas mensais podem ser elevadas, comprometendo o orçamento do comprador. 

• Uma análise de crédito rigorosa é necessária para aprovação do financiamento. 

Essa opção pode ser interessante para quem não possui recursos para a entrada, mas é fundamental avaliar as condições do contrato e o impacto financeiro a longo prazo. 

Construção 

Construir um imóvel pode ser uma alternativa viável para quem deseja evitar o pagamento de entrada na compra de um imóvel pronto. Em muitos casos, os custos da construção podem ser menores do que os de um financiamento tradicional, além de permitir maior controle sobre o orçamento e a personalização do projeto. 

Ao optar pela construção, o comprador pode: 

• Negociar valores com fornecedores e prestadores de serviço. 

• Escolher materiais mais acessíveis sem comprometer a qualidade. 

• Construir em etapas, conforme a disponibilidade financeira. 

Além disso, algumas linhas de crédito, como o financiamento para construção oferecido por bancos e o uso do FGTS, podem viabilizar o projeto sem a necessidade de um alto valor inicial. Antes de iniciar a construção, é fundamental elaborar um planejamento detalhado, considerando custos de material, mão de obra e documentação necessária. 

Home Equity: Empréstimo com garantia de imóvel 

O Home Equity é uma alternativa para quem já possui um imóvel quitado ou parcialmente pago. Nessa modalidade, o comprador pode utilizar esse imóvel como garantia para obter crédito e financiar a compra de outro imóvel. 

Benefícios do Home Equity

• Taxas de juros mais baixas do que as praticadas em financiamentos tradicionais. 

• Prazos mais longos para pagamento. 

• Possibilidade de obter crédito sem a necessidade de entrada. 

Para fazer uma simulação, basta acessar o site da CashMe e receber em poucos minutos as informações personalizadas sobre o seu empréstimo com garantia de imóvel. 

O que levar em consideração antes de comprar um imóvel? 

A compra de um imóvel é uma decisão importante e envolve diversos fatores que precisam ser analisados com atenção. Para evitar problemas futuros e garantir um bom investimento, é fundamental considerar aspectos como localização, condições do imóvel, financiamento, custos adicionais e documentação. A seguir, veja os principais pontos a serem avaliados antes de adquirir um imóvel. 

Localização e infraestrutura 

A localização do imóvel impacta diretamente na qualidade de vida dos moradores e na valorização do investimento. Antes de fechar negócio, avalie: 

• Acessibilidade: proximidade de transportes públicos e principais vias da cidade. 

• Infraestrutura local: existência de supermercados, escolas, hospitais, farmácias e áreas de lazer. 

• Segurança: índices de criminalidade da região e presença de policiamento. 

• Valorização da área: tendências de crescimento e investimentos urbanos no bairro. 

Tipo de imóvel: novo, usado ou na planta 

O tipo de imóvel influencia o preço, as condições de pagamento e a necessidade de reformas. 

• Imóveis novos: geralmente exigem menor custo com manutenção, mas podem ter preços mais elevados. 

• Imóveis usados: podem ser mais acessíveis, mas é essencial verificar o estado de conservação. 

• Imóveis na planta: costumam ter preços mais atrativos, mas exigem atenção ao prazo de entrega e à credibilidade da construtora. 

Condições do imóvel 

Se optar por um imóvel usado, faça uma vistoria detalhada para identificar possíveis problemas estruturais, como: 

• Infiltrações e vazamentos. 

• Rachaduras em paredes e pisos. 

• Instalações elétricas e hidráulicas. 

• Ventilação e incidência de luz natural. 

Financiamento e condições de pagamento 

Caso o pagamento seja feito por financiamento, analise as taxas de juros, prazos e valores das parcelas. Algumas dicas: 

• Compare as condições oferecidas por diferentes bancos. 

• Verifique se há possibilidade de usar o FGTS como entrada. 

• Utilize simuladores de financiamento para calcular o impacto das parcelas no orçamento. 

Custos adicionais 

Além do valor do imóvel, leve em conta despesas extras, como: 

• Impostos e taxas: ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e registro no cartório. 

• Taxa de condomínio: essencial para quem compra em prédios ou condomínios fechados. 

• Reformas e mobiliário: caso o imóvel necessite de adaptações. 

Documentação e regularização 

Antes de assinar o contrato, certifique-se de que toda a documentação está em dia, incluindo: 

• Matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis. 

• Certidão negativa de débitos do imóvel. 

• Contrato de compra e venda ou escritura pública. 

• Verificação da situação da construtora ou do vendedor. 

Comprar um imóvel exige planejamento e análise criteriosa para evitar problemas e garantir um bom negócio. Para garantir mais segurança, consulte um corretor de imóveis ou advogado especializado no setor imobiliário. 

Vale a pena comprar um imóvel sem entrada? 

A decisão de comprar um imóvel sem entrada pode ser vantajosa para quem não possui recursos imediatos para o pagamento inicial, mas é essencial considerar alguns fatores antes de optar por essa alternativa. 

Pontos positivos

• Acessibilidade para quem não possui um valor alto disponível no momento da compra. 

• Possibilidade de utilizar programas habitacionais ou FGTS para reduzir os custos iniciais. 

• Facilidade de negociação direta com construtoras, que podem oferecer parcelamento da entrada. 

Pontos negativos

• Em alguns casos, as taxas de juros podem ser mais altas do que as de financiamentos convencionais. 

• Parcelas mensais podem ser mais elevadas, aumentando o risco de inadimplência. 

• Algumas alternativas, como consórcio, podem levar tempo até que o comprador seja contemplado. 

A decisão deve ser tomada com base em um planejamento financeiro detalhado, considerando a capacidade de pagamento a longo prazo. Antes de optar por um financiamento sem entrada, é recomendável fazer simulações e comparar as condições oferecidas pelas diferentes instituições. 

Perguntas frequentes sobre como comprar um imóvel sem entrada 

Comprar um imóvel sem entrada é um objetivo de muitas pessoas que desejam adquirir a casa própria sem precisar desembolsar um alto valor inicial. Abaixo, respondemos as principais dúvidas sobre esse tema. 

Como juntar dinheiro para comprar uma casa? 

Para juntar dinheiro para comprar uma casa, recomenda-se reduzir gastos desnecessários, criar um fundo de reserva, avaliar a possibilidade de usar o FGTS como entrada ou optar por um consórcio imobiliário como alternativa ao financiamento. 

É possível financiar imóvel com nome sujo? 

Depende da instituição financeira. A maioria dos bancos exige que o comprador tenha bom histórico de crédito, mas algumas construtoras e consórcios imobiliários podem oferecer opções para quem está negativado. 

Como parcelar a entrada de um imóvel? 

A entrada pode ser parcelada diretamente com a construtora durante a fase de construção ou utilizando o saldo do FGTS para reduzir o valor necessário. 

Comprar sem entrada significa pagar mais juros? 

Na maioria dos casos, sim. Como o valor financiado é maior, o custo total do imóvel também aumenta. 

Posso parcelar a entrada diretamente com a construtora? 

Sim, muitas incorporadoras permitem o parcelamento da entrada durante a construção do imóvel.