Saiba o que é um imóvel financiado e como declará-lo no imposto de renda

Um dos sonhos mais frequentes entre os brasileiros é o da conquista da casa própria. Muitas pessoas passam a vida inteira trabalhando e poupando para comprar um imóvel. Para tornar esse sonho mais possível, uma modalidade de empréstimo de crédito se popularizou nos últimos anos: imóvel financiado. 

Com ele, é possível fazer um contrato de financiamento junto a uma instituição financeira para adquirir, construir ou reformar um imóvel, para fins residenciais ou comerciais. 

As parcelas do financiamento costumam ter prazos longos, para não prejudicar a renda mensal familiar. Assim sendo, em muitos casos, as parcelas se tornam similares ao custo de um aluguel. E é, por isso mesmo, que tantos brasileiros têm investido em imóveis através desse modal. 

Contudo, por se tratar de um investimento financeiro, também é necessário que seja declarado no Imposto de Renda (IRPF). 

Para saber mais sobre essa modalidade e como declarar o seu imóvel do jeito certo, continue a sua leitura.

O que são imóveis financiados

São considerados imóveis financiados aqueles que forem adquiridos, reformados ou até construídos a partir de um contrato de financiamento celebrado entre o tomador de crédito imobiliário e uma instituição financeira. 

Na prática, o banco ou a cooperativa paga pelo imóvel e o tomador de crédito quita a sua dívida ao longo de parcelas mensais que diluem esse custo, acrescidas de juros. 

Esse modelo de empréstimo tem como função exclusiva o setor imobiliário, ainda que não haja grandes limitações com relação ao tipo de imóvel.

Podem ser financiadas casas, apartamentos, espaços comerciais, salas, galpões, terrenos… Também é possível financiar imóveis urbanos e rurais, novos ou usados. Como você pode ver, o objetivo é facilitar o acesso à pessoas ou à empresas, aquecendo a economia e melhorando a qualidade de vida das pessoas. 

Com ele, é possível conquistar a casa própria ou, ainda, expandir o patrimônio da sua empresa. 

Esse é, sem dúvidas, um dos caminhos mais usados pelos brasileiros para conquistar independência financeira, patrimônio e segurança. 

No entanto, adquirir um imóvel não é o mesmo que comprar um tênis ou uma bermuda. 

Essa é uma aquisição muito mais complexa, que envolve grandes somas de dinheiro e, claro, certa burocracia. 

Nada que você não consiga fazer com sucesso – sobretudo com a orientação correta.

Como funciona a declaração do Imposto de Renda

A declaração de Imposto de Renda é uma prestação de contas anual feita para a Receita Federal. Nela, os cidadãos brasileiros fazem a declaração de toda a renda movimentada e de todo o patrimônio acumulado no ano anterior. No caso do setor imobiliário, algumas transações devem ser incluídas, como a compra, venda, doação, consórcio, reforma e também financiamentos. 

São obrigados a declarar o Imposto de Renda todo o brasileiro que tenha recebido rendimentos tributáveis acima de R$28.559,70 no ano anterior. 

Alguns desses rendimentos incluem salários, aposentadorias e pensões do INSS, pensão alimentícia, rendimentos como autônomo e renda de aluguéis.

Caso a movimentação seja inferior a isso, enquanto pessoa física, não é necessário realizar a declaração – salvo em casos específicos. 

Aqui, vale destacar que não ser obrigado é diferente de não poder declarar. Em muitos casos, a declaração pode ser uma das melhores maneiras de se comprovar renda – principalmente para quem atua como autônomo.

Já no caso de quem está legalmente obrigado a declarar, o não cumprimento desse dever é penalizado com multa pela falta ou até mesmo pelo atraso na entrega.

Você está obrigado a declarar se:

1. Recebeu mais de R$28.559,70 em rendimentos tributáveis;
2. Recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte a partir de R$40.000,00;
3. Sua receita bruta anual fruto de atividade rural superou R$142.798,50;
4. Pretenda compensar os prejuízos da sua atividade rural do ano anterior ou dos anos anteriores a partir da receita do corrente ano e dos anos futuros;
5. No dia 31 de dezembro do ano anterior tinha a posse ou propriedade de bens ou direitos acima do limite de R$300.000,00;
6. Recebeu capital fruto da alienação de bens ou direitos tributáveis;
7. Escolheu se isentar do imposto sobre o valor da venda de um imóvel pelo da aquisição de outro, no prazo de 180 dias;
8. Fez operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros ou semelhantes;
9. Se tornou residente do Brasil e assim permaneceu durante o dia 31 de dezembro do ano anterior.

Como declarar a compra de um imóvel

A declaração do Imposto de Renda sempre traz algumas dúvidas, principalmente quando o assunto é a forma como certas coisas devem ser declaradas. 

O primeiro ponto no qual você deve prestar atenção é que, assim como a própria declaração do imposto de renda, o valor que você deve considerar é do ano-calendário anterior. Em outras palavras, a declaração é feita anualmente a partir da sua renda no ano anterior, e isso também se aplica à declaração do seu imóvel. 

Assim sendo, o valor e a forma como você irá declarar o imóvel depende, dentre outras coisas, do tipo de aquisição que foi realizada.

Um detalhe essencial, no entanto, é que a posse ou propriedade de uma casa ou imóvel torna obrigatória a declaração do IR – ainda que você não tenha atingido o limite mínimo da declaração. 

Falaremos, mais adiante, sobre as particularidades de cada tipo de aquisição, mas, por hora, vamos começar com os primeiros passos.

Para declarar corretamente o seu imóvel, você deve começar reunindo todos os documentos relacionados a ele, como as transações imobiliárias, os recibos, os contratos, as escrituras e o que mais for necessário.

Após ter reunido toda essa papelada, você deverá acessar a aba “bens e direitos”, no espaço virtual do contribuinte, para fazer o registro.

É preciso selecionar o código correto do tipo de imóvel e, na sequência, preencher os dados solicitados, como localização, inscrição municipal e a data da aquisição.

Lá também é possível enriquecer a declaração com mais detalhes, como as informações do vendedor do imóvel, o formato de compra, escritura do imóvel e até o cartório no qual se deu o registro da compra. 

É importante manter as informações claras e precisas, pois a Receita Federal irá cruzar as informações fornecidas para verificar a veracidade dos fatos. 

Por isso, quando for preencher cada um dos campos, faça com bastante atenção. Alguns especialistas gostam de dizer que esse é o momento em que você conversa diretamente com a Receita Federal, algo que acontece apenas uma vez ao ano. É importante que essa conversa seja bastante clara e livre de ruídos.

A princípio, todos os imóveis que você comprar serão declarados nessa mesma aba, “bens e direitos”. 

Contudo, há um detalhe: a declaração é referente ao valor pago pelo imóvel naquele ano. Desse modo, se você não realizou o pagamento total naquele ano-calendário, você só deve declarar o que efetivamente foi pago.

Agora que você já tem as noções básicas sobre isso, vamos falar dos casos em particular:

1. Como declarar seu imóvel na planta no IR

Os imóveis comprados na planta, ou que ainda estão em construção, também devem ser informados na declaração anual. 

Se esse é o cenário, é provável que a documentação também não esteja completa. Afinal, o registro de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis só acontece após a finalização da obra.

Isso, no entanto, não impede que a declaração seja feita. Nesse caso, você deve declarar que o imóvel foi adquirido na planta, assim como o valor que efetivamente foi pago durante o ano-calendário. Caso você declare o valor total, provavelmente haverá alguma inconsistência nos seus dados e a Receita Federal não irá aprovar a sua declaração.

Para isso, utilize o contrato firmado entre você e a construtora, agente financeiro ou pessoa física é válido para já configurar a aquisição. Portanto, deve haver a declaração, ainda que nada tenha sido pago.

Essa declaração segue o seguinte passo a passo:

1. Abra a aba “bens e direitos”;
2. Vá no grupo 01 – Bens Imóveis;
3. Escolha o código do tipo de imóvel: 11 para apartamento, 12 para casa, por exemplo;
4. No espaço “Situação em 31/12/2022”, inclua o valor efetivamente pago.

Caso o imóvel seja financiado, iremos ensinar você a fazer o cálculo mais adiante.

Como declarar imóvel adquirido à vista

Essa é uma situação na qual toda a declaração deve ser feita na aba Bens e Direitos. Lá mesmo você será capaz de declarar as informações do imóvel.

Após acessar essa aba, você deverá cumprir as seguintes etapas:

1. Discriminar a data da compra;
2. Discriminar a Inscrição Municipal (IPTU) e o endereço do imóvel;
3. Fornecer a área total do imóvel e a matrícula;
4. Informe o cartório no qual o imóvel foi registrado.

Aqui é importante você estar atento a dois pontos. O primeiro deles é caso ainda não exista o IPTU e o número de matrícula. Nesse caso, é possível incluir essas informações apenas no ano seguinte.

O segundo é com relação à área do imóvel. No caso do IR, o que é preciso informar é a área total do terreno – e não apenas a área construída.

Caso você tenha adquirido um apartamento, essa dimensão estará devidamente especificada na planta.

E, por último, um ponto de atenção para as datas: se o imóvel foi adquirido em 2022, ao descrever a situação do imóvel em 31/12/2021, o valor deverá ser zero. Já no campo “Situação do imóvel em 31/12/2022”, o valor será o preço pago de fato.

Como declarar o seu imóvel financiado no IR

As informações sobre o imóvel financiado também devem ser discriminadas na aba Bens e Direitos. Como falamos antes, somente devem ser declarados os valores realmente pagos naquele ano-calendário. 

Assim sendo, no caso de um financiamento, você só irá considerar as parcelas pagas nesse intervalo. 

Portanto, atente-se a esses dois pontos:

1. A declaração do imóvel será na aba Bens e Direitos, não em Dívidas e Ônus Reais;
2. O valor declarado é o valor efetivamente pago, não o valor total do imóvel ou o valor de mercado dele. 

Por isso, ao discriminar a situação do imóvel em 31 de dezembro de 2022, você precisa considerar o saldo total pago até dezembro daquele ano. Isso inclui: entrada, corretagem, impostos e parcelas pagas até aquele mês – já com as taxas e juros. Isso, claro, no caso de imóvel ter sido comprado naquele ano-calendário. 

A partir do segundo ano do imóvel, somente serão consideradas as parcelas do financiamento.

Se esse é o seu caso, some todas as prestações pagas no ano anterior para ter o montante total a ser declarado. 

Caso o seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) tenha sido utilizado, é preciso declarar, ainda, o valor total que foi sacado também na lista de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. 

Como faço a declaração das reformas no meu imóvel?

Essa é uma dúvida frequente na hora de declarar o imposto de renda. Caso você tenha feito alguma benfeitoria ou reforma (ou até mesmo planeje fazer no próximo ano), essa informação será muito útil para você.

O valor investido também pode ser incluído no valor total do bem. Mas isso só pode ser feito caso você tenha comprovantes disso. Se esse é o seu caso, adicione a reforma ao valor do bem e descreva de que forma ela foi feita. 

Essa informação não afetará o Imposto de Renda em si, mas é importante para o cálculo do valor de venda do imóvel no futuro. 

Isso porque, no cenário de uma futura venda, o custo da aquisição será deduzido do valor de venda para verificação de ganhos. 

Se houver lucro nessa transação, esse montante também deve ser declarado, até mesmo como forma de reduzir o valor do seu IR numa futura venda. 

Quando devo fazer a declaração do IR?

Anualmente, o prazo para fazer a declaração do Imposto de Renda é o último dia útil do mês de abril do ano seguinte ao do recebimento dos seus rendimentos.

Isso significa que você deverá finalizar a declaração dos rendimentos de 2022 no dia 28 de abril de 2023. 

Caso você não faça isso dentro do prazo, além da multa, você é penalizado também no momento da restituição dos valores devidos, pois você será alocado por último na fila de recebimento, se esse for o seu caso. 

Você tem o período de cinco anos para fazer tanto a declaração quanto a retificação. Passado esse limite, a Receita Federal poderá entrar com um processo contra você e, aí sim, você irá se complicar de verdade.

Para não ter problemas, programe-se e comece a juntar os seus documentos desde já. 

É mais rápido e fácil do que parece – e você sempre pode contar com profissionais qualificados para ajudar.

E se você ainda não possui um imóvel financiado, mas deseja fazer esse investimento no seu patrimônio, continue lendo para conferir as dicas dos nossos especialistas!

Como funciona o financiamento de imóvel 

Tal como falamos antes, a aquisição de um imóvel demanda uma quantia considerável de dinheiro. Uma soma alta e que a maioria dos brasileiros não possui. Quando o consumidor não tem esse dinheiro à disposição, algumas instituições financeiras oferecem essa alternativa.

Por exemplo, você já possui uma casa legal, que agrada e que funciona bem para a sua família. Contudo, vocês gastam muito tempo se deslocando para as regiões que frequentam no dia a dia, como trabalho e escola. Provavelmente o que você gasta com combustível, nesse cenário, também tem um peso significativo nas suas finanças.

Uma solução bastante viável é fazer a sua mudança para uma região mais próxima desses locais. Só que, dependendo do custo mensal, o aluguel não compensa. Afinal, alugar é, em via de regra, investir o seu dinheiro no patrimônio de outra pessoa.

Nesse caso, o financiamento pode ser uma excelente ideia. Você consegue adquirir o imóvel  no lugar que deseja, com condições que realmente cabem no seu bolso, enquanto investe para expandir o seu patrimônio familiar.

Aliás, você pode até mesmo alugar o seu imóvel anterior para ajudar nas parcelas do seu financiamento. E tudo isso é possível graças ao crédito imobiliário. 

Assim sendo, no financiamento de imóvel, você escolhe o imóvel que deseja adquirir, faz a solicitação do empréstimo frente ao banco e avalia as condições que fazem mais sentido para o seu planejamento familiar e financeiro.

Após a aprovação do crédito, você irá realizar o pagamento das parcelas do imóvel, bem como dos juros e da correção monetária. 

Outra informação importante é a de que o imóvel realmente passa a ser seu. Toda a documentação é liberada e o único ponto de atenção é o de que, no registro do imóvel, fica discriminado que o método de compra realizado foi o do financiamento.

Feito isso e mantendo os pagamentos em dia, você e sua família podem utilizar livremente o imóvel. Contudo, caso haja inadimplência, é possível que o imóvel seja confiscado pela instituição financeira.

Afinal, no caso do financiamento, as únicas garantias dadas ao banco são, respectivamente, o valor dado como entrada e o próprio imóvel.

O que é necessário para comprar um imóvel financiado

Apesar de ser uma modalidade de empréstimo bastante recente por aqui, com o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) sendo estabelecido em 1997, em 2021 um recorde foi batido. 

Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), cerca de R$255 bilhões foram aplicados em investimentos imobiliários. 

Em via de regra, para comprar um imóvel financiado, basta ter a documentação necessária em mãos e conseguir a aprovação do crédito junto à instituição financeira.

Para isso, é preciso ter 18 anos ou mais, ter comprovante de renda suficiente para realizar o financiamento e estar com o CPF (Cadastro de Pessoa Física) devidamente regularizado.

Nessas etapas iniciais, é possível, por exemplo, descobrir uma negativação da qual o consumidor não tinha ideia. 

Antes de solicitar o crédito, uma verificação deve ser feita – sobretudo em órgãos especializados na proteção do crédito, como é o caso do SPC e do Serasa.

Lembrando, claro, que a descoberta de qualquer problema vinculado ao seu nome e CPF pode ser solucionado, não impedindo que você conquiste o crédito assim que sua situação estiver regularizada. 

Serão considerados diversos tipos de pagamento para avaliar o seu grau de confiabilidade enquanto consumidor. Ter um bom histórico fará toda a diferença na celeridade da aprovação ao crédito. 

Qual é a documentação necessária para financiar?

O crédito imobiliário está disponível para todos os cidadãos brasileiros que tenham condições de cumprir os requisitos mínimos, como o CPF regularizado e a renda suficiente para arcar com as parcelas. 

Mas, para conseguir essa aprovação frente às instituições financeiras, é preciso ter em mãos alguns documentos.  

Em via de regra, os documentos exigidos são: CPF, RG, carteira de trabalho, comprovantes de renda, comprovante de estado civil e também de residência, bem como a declaração do imposto de renda.

Com essa documentação, você consegue apresentar as suas informações pessoais. Então, além delas, é preciso se atentar à documentação do imóvel negociado e também do vendedor.

Isso porque existem pendências do vendedor que podem afetar a aquisição do imóvel. Um exemplo disso são as dívidas ativas com a União, fruto do não pagamento dos impostos sobre a propriedade.

Se o banco entender que o próprio imóvel não é garantia o suficiente para a concessão do crédito, é possível que o pedido seja recusado. Portanto, lembre-se de verificar todas essas condições quando iniciar o processo de financiamento. 

Nesse sentido, o financiamento imobiliário é uma das modalidades mais burocráticas, então talvez seja necessário levar os documentos presencialmente ao banco. 

Não se esqueça de verificar todos esses detalhes junto à instituição financeira de sua escolha.

Qual é o prazo para liberação de um financiamento imobiliário?

Como falamos antes, existem muitas questões envolvidas quando o assunto é financiamento imobiliário. Existe um prazo médio de 40 dias para que, após a documentação ser apresentada, o banco realize todas as análises cabíveis. 

Existem algumas questões que podem fazer essa análise ser mais rápida, como estar regular. Inclusive, para quem atua como autônomo, fazer o registro até mesmo como Microempreendedor Individual (MEI) pode ser o bastante para fazer a diferença.

Considerando toda a demora, a nossa recomendação é que, enquanto estiver procurando os imóveis do seu interesse, você aproveite para pesquisar quais instituições podem oferecer as melhores condições.

Essa é uma maneira de economizar tempo, já que provavelmente o processo será bastante demorado. 

Também é legal você considerar como primeira opção uma instituição com a qual você já tenha algum vínculo. 

É possível que você consiga mais espaço para negociar condições melhores, considerando que o banco já conhece o seu perfil como cliente. 

Nesse cenário, a concessão do crédito pode ser até mesmo mais ágil e com maiores vantagens também no longo prazo – sobretudo nessa modalidade, que tende a se prolongar ao longo de muitos anos.

Após a aprovação, você passa a ser proprietário do seu novo imóvel e, portanto, passa a ter responsabilidade legal e tributária sobre ele.