Investir em imóvel é uma forma de alavancar as finanças?

Investir em imóvel é uma forma de aumentar o seu patrimônio e garantir uma renda extra com o pagamento de aluguéis e dividendos. Contudo, se não for bem-planejado, esse investimento pode trazer alguns riscos.

Entender o mundo dos investimentos pode ser um pouco complicado para a maioria das pessoas — a menos que estejamos falando sobre investir em imóvel, pois esse mercado parece ser de fácil entendimento para a maioria das pessoas.

Todo mundo consegue compreender as formas possíveis para se ganhar dinheiro com um imóvel, como a venda e a locação. Mas isso não quer dizer que investir em imóvel seja uma ação que trará retorno em todos os casos.

Quando o investidor não faz as análises completas das variáveis desse investimento, ele pode, sim, experimentar prejuízos.

Neste artigo, vamos explicar quais variáveis são essas e como investir em imóvel reduzindo drasticamente os riscos!

Por que investir em imóveis é uma boa opção de investimento?

Os imóveis atendem a uma necessidade básica das pessoas: a moradia — e aqui podemos estender esse conceito para a moradia das empresas (imóveis comerciais).

Por isso, historicamente, sempre houve demanda para esse tipo de produto (a compra de imóvel) e serviço (locação).

Assim, há uma expectativa de retorno e de previsibilidade nesse investimento que se mostram mais claras do que em outros investimentos, como no mercado de ações.

Além disso, a compra de um imóvel é relativamente simples e não exige a participação de uma corretora de investimentos, por exemplo.

Ainda que a figura dos corretores de imóveis existam, a presença deles não é obrigatória em todos os casos. Se o comprador tiver experiência, pode negociar diretamente com o vendedor, sem intermediários.

Como o mercado imobiliário tem se comportado nos últimos anos?

Assim como outros mercados, o mercado imobiliário pode se comportar de formas surpreendentes em meio às crises financeiras. Por exemplo: na crise de 2008, nos EUA, imóveis foram vendidos com descontos agressivos, pois era mais barato se livrar deles e não gastar com os custos que as propriedades geradas do que esperar o mercado de crédito imobiliário se recuperar da quebra dos bancos.

Naquela época, o setor de crédito americano lidou com a quebra de bancos e isso fez secar o acesso a crédito imobiliário.

No Brasil, não houve nada parecido nos últimos 40 anos. Ainda assim, o mercado imobiliário brasileiro também é muito dependente do mercado financeiro, como no resto do mundo.

Sendo assim, as variações da Taxa Selic têm forte impacto nas expectativas de rendimentos dos investidores no setor.

Se você não sabe o que é Taxa Selic e como ela influencia a economia, leia um artigo especial que publicamos sobre o tema: Taxa Selic: O Que é e Como Ela Funciona?

Um levantamento feito pela Zap Imóveis comparou a valorização dos aluguéis entre os anos de 2012 e 2022 e concluiu que quem comprou imóveis no primeiro ano e vendeu 10 anos depois, poderia ter ganhado mais dinheiro investindo em opções de renda fixa, como o Tesouro Direto.

Isso motivado pela valorização da Taxa Selic nesse período, que fez com os investimentos de renda fixa se tornassem mais rentáveis.

Quais são os tipos de investimento em imóveis disponíveis?

A lista de opções para se investir em imóvel é grande. Vamos conhecer cada uma delas, suas características principais e riscos envolvidos.

Compra para locação

Investir em imóvel com o objetivo de obter renda passiva com o recebimento de aluguéis é algo muito comum no Brasil, principalmente pela simplicidade das dinâmicas desse investimento.

A principal vantagem desse investimento está na alta demanda imobiliária que existe em nosso país.

Além disso, a Lei do Inquilinato dá ao proprietário do imóvel a possibilidade de transferir alguns custos da propriedade, como o pagamento de IPTU e do condomínio, para o locatário.

Nos últimos anos, a diminuição da renda das famílias fez com que muitas se tornassem inadimplentes. Ainda que o seguro-locação ou o depósito-caução minimizem esses prejuízos, é importante se ater a eles.

O reajuste dos valores dos aluguéis foi tão alto em alguns anos que ele não acompanhou os ganhos dos inquilinos e isso fez com que muitos imóveis ficassem parados, gerando prejuízo aos proprietários.

Sem a devida manutenção, que também gera custos, os imóveis desocupados podem se tornar um problema grave ao longo dos anos.

Então, antes de investir em imóveis para locação é preciso entender se há demanda para esse serviço naquele bairro — e essa demanda precisa ser a médio e longo prazo para atender a expectativa de se ganhar dinheiro ao investir em imóvel para locação.

Compra para venda rápida

A compra para venda é uma outra forma popular de se ganhar dinheiro ao investir em imóvel.  Dentro dessa categoria, existem algumas modalidades, como a chamada “Flipping”.

Nela, o comprador adquire o imóvel e o reforma com o objetivo de vender a propriedade rapidamente e ter lucro. Nesse caso, os investidores buscam imóveis com descontos, como os vendidos em leilões.

Explicamos tudo sobre o leilão de imóveis neste artigo: Quando um Imóvel Vai a Leilão? Como Funciona Leilão Online?

Aqui, o risco está na baixa liquidez dos imóveis. Ainda que o investidor tenha pressa em vender, isso não significa que ele encontrará compradores rapidamente.

Compra para venda futura

Há quem não tenha pressa ao investir em imóvel. Nesse caso, a pessoa compra um terreno e espera que ele se valorize para poder construir um imóvel para locar ou vender.

No caso dos apartamentos, a compra de imóveis na planta também se mostra uma alternativa para quem não tem pressa para aguardar os lucros.

A vantagem desse investimento imobiliário é que ele tem um custo menor, já que o comprador adquire a propriedade na baixa do mercado e vende na alta. Por outro lado, se essa alta não ocorrer conforme as suas expectativas, ele pode ter uma margem de lucro bem menor.

Ademais, a baixa liquidez desse investimento pode fazer com que o imóvel fique meses, às vezes anos, esperando um comprador.

Desenvolvimento de projetos imobiliários

Esse tipo de investimento imobiliário é feito por empresas, como incorporadoras e construtoras, que compram grandes terrenos e constroem imóveis para serem locados ou vendidos.

Nesse caso, além dos imóveis residenciais, temos os imóveis comerciais e corporativos. Os shoppings são um exemplo desse tipo de investimento.

Fundos de Investimentos Imobiliários (FII)

Um FII é uma opção para investir em imóvel sem ser dono dessa propriedade. Quem investe adquire uma cota do investimento, como se estivesse comprando uma ação de uma empresa.

Por essa cota, o investidor recebe rendimentos relativos à locação ou venda da propriedade.

Um FII tem alta liquidez, o comprador pode se desfazer dele com agilidade, como se estivesse vendendo uma ação na bolsa de valores — e essa é uma de suas principais vantagens.

Já os riscos estão atrelados ao mercado imobiliário. Por exemplo, o risco de inadimplência dos locatários ou o risco de vacância, quando os imóveis ficam parados. Isso pode alterar o valor de venda dessas cotas, caso o investidor queira se desfazer delas.

Como calcular o retorno ao investir em imóvel?

Para calcular o valor do seu retorno, é preciso considerar alguns fatores, como o valor do investimento, os custos que o imóvel está gerando, as perspectivas do mercado etc.

Por exemplo: João comprou um imóvel na planta porque havia a promessa de que uma grande faculdade particular se instalaria próxima ao imóvel. Havia a expectativa que a chegada desse empreendimento incentivaria a criação de novas linhas de transporte público e de comércios na região.

Contudo, depois da entrega dos imóveis, João descobriu que essa faculdade não sairia do papel. Para ele, essa foi uma notícia ruim, pois ele comprou o apartamento com a meta de locá-lo para estudantes.

Agora, ele está com o imóvel parado e com as taxas de condomínio e IPTU onerando a sua vida financeira. Ao mesmo tempo, ele não consegue vender o apartamento, pois o mercado está em baixa.

Como vimos, o mercado imobiliário local impactou duramente o retorno desse investimento, pois o grande atrativo dessa região seria um empreendimento particular que acabou não saindo do papel.

Nesse caso, uma alternativa seria usar o imóvel como garantia de um empréstimo, de modo a conseguir capital, com juros mais baixos, para realizar algum objetivo pessoal, como viajar, trocar de carro etc.

Inflação do período

Outro ponto de atenção na hora de calcular o retorno do investimento em imóveis é a desvalorização monetária.

Se você comprou um imóvel por R$ 150 mil em 2002, não pode vendê-lo por R$ 160 mil em 2023. Esses R$10 mil de lucro, na verdade, não representariam ganho, uma vez que não conseguiriam repor a inflação do período.

Esse seria o valor nominal. Nominalmente, R$160 mil é uma quantia maior que R$150 mil. Contudo, como essas quantias se referem a anos diferentes, o valor real é outro, uma vez que houve inflação no período.

Retorno Sobre o Investimento (ROI)

Uma das fórmulas usadas para se calcular o retorno dos investimentos imobiliários é o ROI.

Nesse caso, dividisse o valor do lucro líquido que o imóvel gerou pelo valor do investimento. Depois, multiplica-se esse valor por 100.

Exemplo: Pedro comprou um terreno por R$ 75 mil. Ele construiu um imóvel no local, investindo mais R$150 mil. No total, ele investiu R$ 225 mil. Um ano depois, ele vendeu a propriedade por R$ 300 mil.

Qual foi o seu ROI?

• Lucro líquido = R$ 300 mil – R$225 mil = R$75 mil.
• ROI = R$ 75 mil / R$ 225 mil = 0,33
• 0,33 X 100 = 33,33% (esse é o percentual de ROI que Pedro teve ao investir em imóvel).

É claro que nesse exemplo não colocamos outros custos, como ITBI, IPTU, reformas etc. Esses gastos teriam impacto na lucratividade do investimento.

Para saber se esse ROI foi bom, é preciso verificar se algum outro investimento traria a mesma margem de lucro, no mesmo período, com riscos iguais ou menores.

O que avaliar ao investir em imóvel para moradia e investir em imóveis para locação?

Para obter uma boa margem de lucro, é preciso que os investidores estejam atentos a diversas características desse mercado.

Localização  

A localização da propriedade é um fator importantíssimo no investimento imobiliário. É preciso compreender como aquela região se desenvolverá, pois isso poderá atrair ou afastar pessoas interessadas em morar ali.

É claro que não tem como prever o futuro, mas algumas informações públicas podem indicar tendências. Uma delas é o Plano Diretor do município. Esse documento é desenvolvido de tempos em tempos para orientar as construções.

Se um empresário quer comprar um grande terreno para construir um prédio de oito andares, ele precisará verificar se esse tipo de edificação é permitida.

Infraestrutura do bairro

A infraestrutura de um local também pode afetar o interesse das pessoas em viver ali. Em geral, o acesso ao bairro, as linhas de transporte público, o tempo gasto com trânsito influenciam a primeira impressão dos consumidores.

Em seguida, a existência e variedade de comércios, escolas, clínicas médicas etc. também são considerados na hora de locar ou comprar.

Em uma grande metrópole, como São Paulo, mesmo imóveis pequenos conseguem atrair interessados, pois estão próximos a uma boa infraestrutura comercial.

Ainda falando sobre a infraestrutura, não podemos nos esquecer que a sensação de segurança pública também é avaliada pelos moradores na hora de decidir alugar ou comprar.

Valor do investimento e fontes de capital

O valor do investimento terá impacto direto na sua rentabilidade. Por isso, ao investir em imóvel, verifique se o custo por metro quadrado daquela região não está sendo sobrevalorizado.

Além do mais, o custo do capital tomado para essa compra também deve ser avaliado com cautela. É comum que pessoas recorram às linhas de financiamentos imobiliários para comprarem um imóvel para investirem.

O Custo Efetivo Total (CET) do financiamento precisa ser calculado para evitar que o comprador veja sua margem de lucro cair devido aos custos desse empréstimo.

Condições da propriedade

Imóveis e terrenos podem precisar de grandes investimentos antes de serem comercializados. Essas obras de melhorias também impactam a lucratividade do negócio, principalmente quando esse valor infla o preço da propriedade, afastando compradores.

No caso da locação, essas reformas, ou o custo de manutenção do condomínio, podem tornar o imóvel menos competitivo em relação às outras opções do bairro.

Processos judiciais

Ao investir em imóvel usado, atente-se aos preços muito baixos. Não são raros os casos em que eles são uma forma de compensar os investidores pelos custos jurídicos que eles terão com a propriedade.

Um exemplo disso são os imóveis de leilão. É verdade que muitos deles custam bem menos do que o cobrado pelas imobiliárias, mas cabe ao investidor o ônus de ter que entrar com um pedido de reintegração de posse, expulsando os antigos moradores que, em muitos casos, já entraram na Justiça pedindo a propriedade do imóvel por usucapião, por exemplo.

Por isso, é importante verificar na matrícula de registro de imóveis a história completa do imóvel e só investir em um imóvel em disputa na Justiça se você tiver experiência nesse setor.

Baixa Liquidez

Imóveis não têm boa liquidez. Isso significa que eles não se transformam em dinheiro com rapidez, pois exigem um comprador ou locatário para isso. Sendo assim, não é recomendado investir todo o seu capital, incluindo a sua reserva de emergência, em imóveis.

Se alguma emergência financeira ocorrer, você poderá ter dificuldades em vender o imóvel por um preço que lhe traga lucro, caso o mercado esteja em baixa.

Conclusão

Investir em imóveis é uma das formas mais comuns de se investir capital no Brasil. Só o mercado dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) ganharam quase 15 mil novos investidores no ano passado, segundo uma matéria da Info Money.

Isso revela a força de um setor que sempre se mostrou muito seguro aos investidores. É claro que ele também apresenta riscos, como em qualquer tipo de investimento financeiro.

Mas, como vimos neste artigo, os riscos caem consideravelmente quando os investidores entendem a dinâmica do mercado, como o impacto que a inflação pode ter na lucratividade do negócio e a liquidez desse investimento.

Sendo assim, antes de decidir investir em imóvel, pesquise com atenção todas as características da localização, custos do negócio e perspectivas futuras desse investimento.