CRI: o que é, como funciona e por que ter na carteira

Certificados de Recebíveis Imobiliários, ou CRI, são títulos de renda fixa emitidos por empresas securitizadoras. Em síntese, isso é um meio para que você financie a construção de imóveis de outras pessoas e ganhe dinheiro com isso.

Explicaremos adiante como funciona esse processo em detalhes, mas o que você precisa saber por enquanto é que as construtoras, ao venderem imóveis na planta, transferem as dívidas de financiamento de cada comprador para as securitizadoras – empresas privadas que transformam os recebíveis em títulos de renda fixa, que podem ser negociados no mercado. E estas, por sua vez, emitem o CRI, o título de renda fixa, de tal modo que a construtora consiga levantar o capital necessário para fazer a construção imediatamente.

Esse é um dos investimentos de renda fixa mais vantajosos do mercado, pois é isento do Imposto de Renda (já que o setor de infraestrutura é incentivado no Brasil) e apresenta enorme potencial de retorno.

Neste artigo, você descobrirá como esse ativo pode encurtar o espaço entre você e o sucesso financeiro. 

Afinal de contas, o que é um CRI?

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de renda fixa no qual o capital dos investidores é aplicado no setor de imóveis.

Para ficar mais claro, vamos dar um exemplo de como ele se origina:

As construtoras de imóveis precisam de capital para construí-los, certo? 

Acontece que se a única fonte de receita destas fossem os recebíveis dos imóveis vendidos anteriormente (as parcelas do financiamento de cada comprador), essas construtoras e incorporadoras levariam anos, e talvez até décadas, para juntar a quantia necessária para um novo empreendimento. 

Para que essa não seja a única alternativa, as empresas securitizadoras entram no jogo assumindo as dívidas dos compradores, antecipando o valor integral às construtoras e empacotando os recebíveis em papéis. Esses papéis são os títulos de renda fixa securitizados, chamados Certificados Recebíveis Imobiliários (CRI), que podem ser comprados por investidores e são negociados no mercado de ações. 

Desse modo, do ponto de vista do investidor, ele recebe um direito de crédito que lhe fornecerá uma remuneração periódica mensal – à medida que os devedores paguem as parcelas do financiamento – semestral ou na data de vencimento do papel. 

Como funciona o investimento em CRI?

Na prática, investir em CRI é similar a investir em qualquer outro investimento de renda fixa.

Porém, como você verá no decorrer deste post, mesmo passando por um processo semelhante – compra-se os papéis e, em troca de manter os recursos aplicados, recebe-se uma remuneração – há diversas diferenças entre um CRI e um CDB ou LCI, por exemplo. É importante que você as entenda para que escolha o melhor investimento possível para você. 

Ao investir num CDB, o que você está fazendo é emprestar dinheiro para o banco no qual investiu. Em seguida, o banco empresta o dinheiro para alguém ou alguma empresa que depois quita a dívida com os devidos juros; parte desses juros ficam com o banco, parte é entregue a você como remuneração (menos os impostos). 

Já na LCI (Letra de Crédito Imobiliário), o processo é o mesmo, mas há isenção de imposto de renda. Além disso, há restrição quanto ao uso do dinheiro. Afinal, o banco só pode usar o dinheiro que foi investido na LCI para financiamentos imobiliários. 

Por fim, qual a diferença entre estes dois ativos usados como exemplo e um CRI?

Ao investir em um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), você está emprestando o seu dinheiro para uma empresa que não é um banco. 

O que acontece, tornando mais claro o exemplo demonstrado no bloco anterior, é o seguinte: as securitizadoras assumem o fluxo de recebíveis da construtora, o transformam em CRI, títulos de renda fixa, e disponibilizam esses papéis a você, investidor. 

Ou seja, ao comprar um CRI, você está na verdade financiando o imóvel de outras pessoas, e ganhando juros no longo prazo, conforme elas pagam. 

Quem emite esse ativo?

Como já foi dito, os CRIs são emitidos por securitizadoras. 

Essas empresas privadas são responsáveis por transformar as dívidas que a empresa tem a receber em títulos negociáveis, que serão vendidos aos investidores. Desse modo, os investidores assumem a dívida e a empresa recebe os pagamentos de modo adiantado – com a redução de apenas um pedaço do valor, que fica para a securitizadora. 

De fato, representa uma boa alternativa para companhias que possuem um alto valor a receber, e querem, ou precisam, dar início a novos empreendimentos. Isso sem esperar que os recebíveis sejam quitados e sem precisarem recorrer a empréstimos no banco, ou até mesmo esgotar suas reservas. 

Uma boa opção não só para as companhias, como também para os investidores que  podem aproveitar essa chance para ganhar dinheiro com os rendimentos dessa operação. 

E, falando sobre rendimentos, veremos agora a rentabilidade – o percentual de quanto seu investimento terá de retorno – aplicando nesse ativo. 

Rentabilidade do CRI

Por se tratar de um título de renda fixa, a rentabilidade do CRI é alta e bem previsível. Ou  seja, ao comprar o ativo, você já sabe quanto terá de retorno ao fim do investimento. 

No entanto, apesar do ressarcimento somado aos juros ser previsível, a remuneração depende do pagamento dos devedores. Portanto, os juros dos CRI podem ser pagos periodicamente – conforme as parcelas são pagas pelos devedores – ou no final do investimento, onde o total (investimento inicial + rentabilidade) vai para a sua conta. Também pode haver amortizações periódicas, isto é, a devolução do principal valor investido junto aos juros, pouco a pouco.  

Por fim, antes de apresentarmos os tipos de remuneração mais comuns, cabe mencionar que é fundamental que você se atente às condições de cada título, já que taxas, prazos, amortizações e outros termos variam de emissão para emissão.  

Vejamos as remunerações mais frequentes deste ativo:

Remuneração prefixada

Na remuneração prefixada, você, investidor, saberá o valor da taxa de juros que receberá ao longo do tempo desde o momento da compra do ativo. Isto é, você poderá calcular quanto de rendimento terá até a data do vencimento do papel – quando o investimento somado à rentabilidade será depositado na sua conta, se já não tiver sido periodicamente. 

Remuneração pós-fixada

Nesta remuneração, você não terá previsibilidade dos ganhos. Isso acontece porque a rentabilidade é atrelada a um índice utilizado como referência de rentabilidade, o indexador, como o CDI ou a Taxa Selic. Também é possível achar títulos com a fórmula: CDI + spread. Ou seja, além do CDI, você também recebe uma outra taxa de juros. 

Remuneração híbrida

Neste caso, parte da rentabilidade é definida no momento da aplicação e a outra é atrelada a um índice econômico, como IPCA, CDI e IGP-M. É uma combinação entre a primeira e segunda remuneração, prefixada e pós-fixada – uma vez que na primeira o retorno é previamente estabelecido e, na segunda, só  é possível saber no momento do resgate (já que o rendimento está atrelado a um índice que varia ao longo do tempo). 

Prazo e Liquidez

A rentabilidade é alta, mas a liquidez do CRI – capacidade e facilidade de transformá-lo em dinheiro – é baixa.

Isso porque geralmente os CRI são um investimento de médio a longo prazo, e o resgate não pode ser antecipado. Na verdade, você até pode vender o papel em um mercado secundário (ou corretora), caso precise do dinheiro antes do vencimento do título. Mas não conte com isso: primeiro porque nem sempre há interessados, e segundo porque você perde a garantia de recebimento da rentabilidade combinada. 

Ou seja, se você pensa em aplicar um capital que pode necessitar em breve, talvez o CRI não seja a melhor opção. Nesse caso, pode ser mais interessante investir no Tesouro Direto, por exemplo.

Via de regra, os prazos desses ativos variam entre três e dez anos, e podem até mesmo ultrapassar quinze anos. 

Portanto, veja bem se este ativo condiz com os seus interesses e objetivos, se vale a pena aguardar mais tempo para ter uma rentabilidade acima da média. Se você pretende, por exemplo, garantir mais conforto e qualidade para a sua família no longo prazo, pode ser que faça muito sentido. 

Tributação e taxas

Ao se levar em conta a tributação e as taxas, investir em CRI se torna uma opção ainda mais interessante. 

Isso ocorre porque, na verdade, como o Governo Brasileiro incentiva investimentos no setor de infraestrutura, não há cobrança de Imposto de Renda e de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF). 

Isso mesmo que você pensou. A rentabilidade prevista no momento de compra é líquida. No vencimento do papel, você receberá o valor integral em sua conta. 

Mas, atenção! A isenção do IR se aplica apenas a pessoas físicas. Pessoas jurídicas, em contrapartida, devem pagá-lo seguindo a tabela regressiva, onde as alíquotas – percentual que indica quanto de tributo deverá ser pago – reduzem com o passar do tempo. 

Veja na tabela a seguir: 

• 22,5% de IR sobre a rentabilidade até 180 dias;
• 20% entre 181 e 360 dias;
• 17,5% entre 361 e 720 dias; 
• 15% após 720 dias. 

O que a tabela exemplifica é: caso você resgate o investimento em menos de seis meses (180 dias), por exemplo, deverá pagar 22,5% de imposto sobre a rentabilidade. 

Além das isenções por parte do governo, há a vantagem de que várias corretoras costumam não cobrar taxas de corretagem ou custódia.

É seguro investir em CRI?

Sem sombra de dúvidas, investimentos de renda fixa, como é o caso do CRI, são mais seguros ao investidor. 

Nesse caso, o investimento é seguro porque, mesmo que a empresa que emitiu o CRI passe por dificuldades financeiras, o fluxo de pagamentos para os investidores não é afetado – uma vez que os recebíveis são separados do patrimônio da emissora. 

Ainda assim, para diminuir os riscos que de fato existem e não podemos ignorar, é possível tornar ainda mais seguro o investimento em CRI avaliando as características de cada título. 

No final do próximo bloco, você verá como fazer isso de modo rápido e prático. 

Riscos de investir em CRI

Entendemos que a empresa securitizadora é apenas um veículo de emissão, e, portanto, seus resultados financeiros não influenciam o fluxo de pagamento dos investidores. 

No entanto, outro aspecto exerce influência sobre esse fluxo: a capacidade de pagamento dos devedores, das pessoas que financiaram os imóveis. 

Se os compradores não conseguirem pagar o financiamento do imóvel, prejuízos são prováveis. 

Mas esse não é o maior risco, tendo em vista que os próprios imóveis financiados podem contar com a garantia dos CRI.

O maior risco se dá pois investimentos em CRI não contam com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). 

A maioria dos investimentos em renda fixa contam com a proteção desse fundo, que basicamente protege até R$250 mil do seu patrimônio no caso do banco ou agência no qual ele está aplicado falir. 

Mas como CRI não é emitido por um banco, agência ou outra instituição financeira, e sim por empresas securitizadoras, não há a garantia do FGC.  

Todavia, como vimos no bloco acima – “É seguro investir em CRI” – é possível diminuir esse risco e garantir maior segurança avaliando bem os títulos e a solidez da instituição na qual você pretende investir. 

“Não tenho tempo para perder buscando essas informações”, talvez você diga. 

Sem problemas, analisar ponto a ponto de cada título disponível não é a única opção. Você pode aproveitar o trabalho que as agências de rating já fizeram para você, que foi justamente este, de analisar as empresas. Explicaremos o funcionamento destas adiante. 

Agências de Rating

Essas agências, em suma, calculam a possibilidade de o pagador não honrar com a dívida.

Através da análise de uma série de variáveis nas empresas, como o fluxo de caixa e questões jurídicas, as agências de rating entendem onde há um maior e menor risco ao se investir, e comunicam isso aos investidores – simples assim. 

Vale a pena pesquisá-las antes de fazer seus investimentos. 

Qual o investimento mínimo?

Se engana quem pensa que apenas investidores experientes e de maior poder aquisitivo podem investir em CRI. 

Você não precisa ter um patrimônio gigantesco para acessar bons produtos de investimentos, como esse.  

Hoje em dia, é possível que investidores comuns invistam neste título sem grandes sacrifícios. Isso é possível porque existem emissões de CRI abertas ao público e com valores acessíveis, a partir de R$1.000,00 em corretoras digitais. 

Além disso, nos Fundos Financeiros Imobiliários (FIIs), meio mais fácil e acessível de se investir em CRI, o investimento mínimo pode ser de apenas R$100. 

Desvantagens de investir no CRI

Os CRI não contam com a proteção do FGC

Ao contrário da LCI e de outros títulos de renda fixa, o CRI não conta com o Fundo Garantidor de Créditos (FGC).

Isso significa que há a possibilidade de prejuízo, porque os devedores dos financiamentos – os quais, indiretamente, assumiram essa dívida com você – podem deixar de pagar as parcelas por qualquer motivo. Nestes casos, o imóvel é colocado como garantia. 

Mas, para evitar riscos como esse, há uma alternativa. 

Você pode, por meio das agências de rating, entender qual CRI é mais confiável e não se expor a tantos riscos. 

Liquidez

É prudente que você não dependa do dinheiro investido em CRI para emergências, principalmente para a sua reserva de emergência.

A liquidez desse ativo é baixa, ou seja, só é possível recuperar o valor investido no vencimento do título, que pode ir de dois até mais de quinze anos. 

Para resgatar o valor antecipadamente, a única alternativa é recorrer ao mercado secundário – mas não conte com essa opção, porque nem sempre há interessados e, quando há, não há garantia da rentabilidade ser a mesma da que havia sido prevista desde o início. 

Ao mesmo tempo, essa desvantagem pode ser positiva, caso você tenha dificuldade em juntar dinheiro. Por isso, a nossa recomendação é que você tenha seus objetivos bem definidos e faça a sua aplicação conforme o que for mais interessante. 

Vantagens de investir no CRI

Rentabilidade

Riscos maiores normalmente são acompanhados, no mundo dos investimentos, por retornos melhores.

Se o risco pode ser grande por um lado, a rentabilidade também deve ser, por outro.  

Por se tratar de um ativo que não tem a garantia do FGC, e julgado como complexo por parte dos investidores que não o conhecem, as emissoras, para compensar o risco, precisam entregar rentabilidades mais altas do que em outros investimentos de renda fixa. 

Previsibilidade. 

Você poderá calcular quanto terá de retorno no vencimento do papel logo no momento de compra. 

A previsibilidade dos ganhos é fundamental para o investidor que não quer correr tantos riscos e garantir um bom futuro. Por se tratar de um investimento de renda fixa, os CRIs contam com essa previsibilidade e você poderá prever quanto lucrará com a aplicação.  

Isenção de impostos

Como já foi dito, o setor de infraestrutura é estimulado pelo governo brasileiro e, portanto, não há a cobrança de Imposto de Renda e IOF para pessoas físicas.

Ou seja, aquela rentabilidade calculada é líquida. Você, caso faça os investimentos pela pessoa física, não precisa se preocupar em pagar impostos. 

Afinal, vale a pena investir em CRI?

Assim como tudo no mercado financeiro: depende dos seus objetivos. 

Vamos relembrar alguns pontos principais desse investimento para que você consiga discernir se faz sentido para a sua carteira. 

Caso você esteja procurando investimentos com uma maior rentabilidade, o CRI pode ser uma boa opção. Mas não deixe de considerar que quanto maior a rentabilidade, maior o risco; e que você poderá sacar o dinheiro investido apenas no vencimento do papel. 

Outro ponto que deve ser mencionado é a isenção do IR e IOF. Como este setor é fomentado pelo Brasil, você não paga impostos e a rentabilidade prevista é líquida.

Falando em previsão,  já que se trata de um investimento de renda fixa, é possível calcular quanto você terá de retorno no final da operação.

No que diz respeito à segurança deste investimento, lembre-se que o Fundo Garantidor de Créditos (FGC) não garante a proteção desse fundo; porém, como vimos, é possível diminuir o risco de levar prejuízo ao analisar com cautela os relatórios das agências de rating.

Tendo em vista essa síntese (e todas as informações do artigo), conta pra nós da CashMe, vale a pena dar um espaço para o CRI na sua carteira? Se a resposta for positiva, veja o nosso passo a passo para investir de modo descomplicado.

Quer investir em CRI? Veja o passo a passo

Antes de aplicar o passo a passo e realizar seu primeiro investimento em CRI, avalie tanto quanto puder se esse investimento condiz com a sua estratégia de investimentos, que deve ser o mais variada possível.  

Mas o prazo do investimento é apenas um dos fatores que influenciam nesta aplicação, você deve avaliar também os riscos, comparar a rentabilidade com outros CRI e dentre outras variáveis que discorremos no decorrer deste artigo.

Para começar, entenda que você pode investir em CRI pela Bolsa de Valores, pelo mercado secundário ou diretamente pela corretora. 

Traremos a seguir o passo a passo para que você consiga investir diretamente numa corretora, sem grandes dificuldades.

1. Abrir uma conta em uma corretora

Você deve considerar diversas variáveis ao escolher uma corretora, veja algumas delas:

• Custos de operação
• Variedade de opções
• Qualidade da plataforma
• Acesso ao suporte
• Reputação da corretora

Dentre tudo o que você precisa avaliar ao escolher uma corretora, tem algo que não pode passar batido: o cadastro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Porque é a CVM que tem como principal função proteger os investidores e trazer mais segurança para o setor. 

Além disso, como os CRI podem ser alvos de ofertas públicas, veja se a corretora participa das operações como distribuidora de papéis. Assim, você garante que não precisará abrir uma conta em outra corretora posteriormente, caso esse investimento venha a fazer sentido.

2. Verificar o prospecto

O prospecto é um documento, fornecido pelas companhias de capital aberto aos potenciais investidores, que integra todas as informações mais importantes sobre a oferta em questão.

Você deverá analisá-lo para entender, dentre outras informações relevantes, os recebíveis incluídos em cada certificado, a remuneração prometida aos investidores e os prazos e condições de distribuição. 

É fundamental que você analise este documento com cuidado antes de solicitar uma reserva, que é o terceiro e próximo passo para investir em CRI. 

3. Solicitar uma reserva

Analisou o projeto e viu que faz sentido investir nesse título? Então agora é a hora de solicitar a sua reserva.

Nessa etapa, que ocorre durante o “período de reserva” – momento destinado para definir o preço definitivo dos certificados, que dura algumas semanas – você deverá informar à corretora quantos papéis pretende comprar. 

No fim deste período, a instituição divulgará o preço final dos certificados e quanto cada investidor conseguiu adquirir. 

Obs.: É feito um rateio – divisão de custos entre os investidores – quando a demanda supera a oferta e os investidores não conseguem adquirir todos os papéis que gostariam. 

Contudo, com intuito de obter o valor reservado integralmente, não é recomendado que você compre mais papéis do que pode arcar – uma vez que nem sempre o rateio acontece. 

Além disso, você se lembra de que também é possível adquirir CRI no mercado secundário? 

Exatamente, caso você queira adquiri-los por meio de outros investidores, as corretoras também mostram o caminho nessa situação. 

4. Analisar o risco

Nesta etapa, você pode contar com a ajuda das agências de rating. 

Essas agências dão uma nota de risco para os CRI, de tal modo que você entenda a possibilidade de inadimplência e corra o menor risco possível, caso seja sua intenção aplicar naquele título.

Não importa por onde você pretende adquirir os papéis, seja na corretora, no mercado secundário, nas ofertas públicas… é inteligente que você leia os relatórios das agências.

Lembre-se também que, quanto maior a rentabilidade, maior o risco. 

5. Transferir o investimento

Agora falta pouco para você fazer seu primeiro investimento em CRI.

A única coisa que você precisa fazer agora é transferir o dinheiro para a sua conta na corretora e efetuar a aplicação, simples assim. De agora em diante, a distância entre você e os rendimentos previstos pelos CRIs é cada vez menor.  

Taxas baixas, longos prazos de pagamento

Se você tem interesse em fazer investimentos, mas não tem o dinheiro em mãos para começar, saiba que há uma solução.