Como calcular depreciação de imóvel? Confira o passo a passo

A depreciação de imóvel é um conceito fundamental para quem deseja entender a valorização e o desgaste de bens imobiliários ao longo do tempo. Assim como qualquer ativo, os imóveis também podem sofrer uma perda de valor, seja pelo uso constante, o envelhecimento, mudanças no mercado e, até mesmo, a evolução das infraestruturas ao redor.

A depreciação de imóvel é um processo que reflete a perda de valor do bem ao longo do tempo, influenciada por fatores como uso, envelhecimento e mudanças no mercado. Neste guia da CashMe, explicamos como calcular a depreciação e como ela impacta a gestão e o valor do seu imóvel. Continue lendo e confira!

O que é depreciação de imóvel?

A depreciação de imóvel é a perda de valor de uma propriedade ao longo do tempo, devido ao desgaste natural e outros fatores. Para fins tributários, a Receita Federal define uma taxa anual de 4% para edificações. Esse cálculo é fundamental para investidores e para o setor imobiliário, pois influencia o valor de mercado e decisões de compra e venda.

Além do tempo, fatores como mudanças no mercado, melhorias nas infraestruturas ao redor e a obsolescência do imóvel também podem afetar seu valor, mas isso nós vamos explorar de maneira mais objetiva no decorrer do texto.

Esses elementos, somados à depreciação física, impactam diretamente o valor de mercado do bem, tornando o cálculo da depreciação uma ferramenta essencial para a gestão patrimonial e decisões de investimento em imóveis.

O que desvaloriza um imóvel?

A desvalorização de um imóvel pode ser influenciada por uma série de fatores, que vão além do simples cálculo de depreciação, que considera o tempo de uso. Por exemplo, uma casa antiga pode estar em excelente estado de conservação, enquanto uma mais nova pode ter problemas estruturais.

Os principais fatores que podem desvalorizar um imóvel incluem:

• Localização: áreas com infraestrutura deficiente ou em processo de degradação podem reduzir o valor de um imóvel;
• Estado de conservação: a falta de manutenção ou danos estruturais graves podem diminuir significativamente o valor do imóvel;
• Estilo arquitetônico: imóveis com design ultrapassado ou que não atendem às tendências do mercado podem ser menos valorizados;
• Índice de criminalidade: regiões com altos índices de criminalidade tendem a desvalorizar, pois impactam a segurança e a qualidade de vida;
• Situação da documentação: imóveis com pendências jurídicas, como problemas no registro ou dívidas, podem ter seu valor reduzido ou até se tornar intransacionáveis;
• Obrigações fiscais: imóveis com pendências fiscais ou impostos em atraso podem ter o valor de mercado comprometido;
• Poluição sonora e ambiental: a proximidade de zonas barulhentas ou poluídas pode afastar compradores, reduzindo o valor do imóvel.

Qual o percentual de depreciação de um imóvel?

O percentual de depreciação de um imóvel pode variar dependendo do contexto e do método utilizado para o cálculo. No entanto, para fins tributários, a Receita Federal do Brasil adota uma taxa de depreciação anual de 4% para edificações. Isso significa que, teoricamente, um imóvel perderia 4% de seu valor de construção a cada ano, considerando a depreciação natural da estrutura.

Vale lembrar que esse percentual é uma média usada para cálculos fiscais e contábeis. Em uma análise mais detalhada, outros fatores podem influenciar o valor de depreciação, como o estado de conservação, localização, mercado e obsolescência do imóvel. Assim, a taxa de depreciação pode ser diferente em situações específicas.

Como calcular a depreciação de imóvel?

O cálculo da depreciação de um imóvel é fundamental para determinar seu valor atualizado, mas vale destacar que esse valor não necessariamente corresponde ao preço de mercado.

O coeficiente de depreciação (kd) pode ser calculado de diversas formas, e a escolha do método depende da análise específica do imóvel. A seguir, vamos explicar quatro métodos comuns para calcular a depreciação. Veja o exemplo:

Exemplo prático

Suponha um apartamento avaliado em R$ 400.000 e com 10 anos de idade real. Utilizando a taxa de depreciação definida pela Receita Federal, que é de 4% ao ano para fins tributários, o cálculo seria:

• Depreciação ao ano = 4% de R$ 400.000 = R$ 16.000

Em 10 anos, a depreciação total seria:

• Depreciação total = R$ 16.000 x 10 = R$ 160.000

O valor residual (valor após depreciação) seria:

• Valor residual = R$ 400.000 – R$ 160.000 = R$ 240.000

Ou seja, após 10 anos, o imóvel teria um valor de R$ 240.000, considerando a depreciação de 4% ao ano.

Esse cálculo é especialmente relevante para a declaração de bens e para fins fiscais, pois impacta diretamente no balanço patrimonial das empresas. Além disso, a depreciação é um fator a ser considerado em investimentos imobiliários e na análise do valor do imóvel ao longo do tempo.

Agora, vamos explorar três métodos para calcular a depreciação de um imóvel:

Tabela de Ross-Heideck

A Tabela de Ross-Heideck é uma ferramenta utilizada para calcular a depreciação de imóveis e outros bens, levando em consideração sua vida útil e a taxa de depreciação anual. Ela foi criada por Ross e Heideck e é aplicada principalmente em cálculos contábeis, ajudando a determinar o valor de depreciação de um imóvel de forma sistemática e padronizada.

Suponha que você tenha um imóvel avaliado em R$ 500.000 e que a vida útil estimada desse imóvel seja de 50 anos. Para calcular a depreciação, usaremos a Tabela de Ross-Heideck, que fornece uma taxa de depreciação anual com base na vida útil do bem.

Passo 1: Identificar a vida útil do imóvel

• Vida útil estimada do imóvel: 50 anos.

Passo 2: Consultar a Tabela de Ross-Heideck

• A tabela fornece uma taxa de depreciação anual para um bem com 50 anos de vida útil. Para esse exemplo, suponhamos que a taxa seja 2% ao ano (esse valor pode variar dependendo do bem e das condições do mercado).

Passo 3: Calcular a depreciação anual

• Depreciação anual = 2% de R$ 500.000
• Depreciação anual = R$ 10.000

Passo 4: Calcular o valor residual após alguns anos Vamos calcular o valor residual após 10 anos, por exemplo.

• Depreciação total após 10 anos = R$ 10.000 x 10 anos = R$ 100.000
• Valor residual após 10 anos = R$ 500.000 – R$ 100.000 = R$ 400.000

Portanto, após 10 anos de depreciação, o imóvel terá um valor residual de R$ 400.000, considerando uma taxa de depreciação anual de 2% com base na Tabela de Ross-Heideck.

Método da linha reta

Esse método é um dos cálculos mais simples e apresenta o valor da depreciação no momento. Ele entende a depreciação como constante em relação à vida útil do imóvel.

Sua fórmula é:

Kd = [(n – x)/n]*Pd + Pr

Os correspondentes na fórmula são:

• Kd = coeficiente de depreciação;
• n = vida útil do imóvel;
• x = idade real (idade da construção no momento);
• Pd = parcela depreciável (em decimal);
• Pr = parcela residual (em decimal).

Usando as informações de um apartamento fictício com vida útil de 80 anos, idade real de 10 anos e valor residual estimado de 25% e, portanto, parcela depreciável de 75%, temos que: 

Kd = [(80 – 10)/80]*0,75 + 0,25

Kd = 0,91

Para saber o valor depreciado do imóvel, é preciso multiplicar o coeficiente de depreciação (0,91) pelo valor de novo do imóvel. Se o imóvel custou R$ 400 mil, o valor depreciado é de R$ 364 mil, por exemplo.

Método da linha reta variante

O resultado do cálculo desse método informa a depreciação total do imóvel e é feito através da fórmula: 

D = [(i-5)/5] * 7%

Sendo:

• D = depreciação total;
• i = idade real;
• 5 = estimativa de um intervalo de 5 anos;
• 7% = taxa de depreciação durante o intervalo estimado (5 anos).

Nele, o coeficiente de depreciação (kD) equivale a:

kD = (1 – D)

Aplicando a fórmula do exemplo fictício de um apartamento com vida útil de 80 anos e idade real de 10 anos, temos que: 

D = [(10 – 5)/5] x 0,07

D = 0,07

O coeficiente de depreciação é:

kD = (1 – 0,07)

kD = 0,93

Nesse método, o valor depreciado seria de R$ 372 mil para um imóvel com valor de novo de R$ 400 mil.

Leia também: Imóvel não averbado — o que acontece se não regularizar?

Método de Kuentzle

Nesse método, as depreciações são consideradas progressivas (menores nos primeiros anos do imóvel e maiores nos anos finais). 

Sua fórmula é:

Kd = (N² – X²) / N²

 Sendo:

• N = vida útil estimada;
• X = idade real.

Aplicando os dados de um exemplo fictício de um apartamento com vida útil de 80 anos e idade real de 10 anos, temos que:

Kd = (80² – 10²) / 80²

Kd = (6400 – 100) / 6400

Kd = 0,98

Em um imóvel com valor de novo igual a R$ 400 mil, o valor de depreciação seria R$ 392 mil.

O que fazer para reduzir a depreciação de um imóvel?

Reduzir a depreciação de um imóvel é possível por meio de ações que preservem sua estrutura e valor ao longo do tempo. Aqui estão algumas estratégias eficazes:

Manutenção regular

Manter o imóvel bem conservado é essencial para reduzir a depreciação. Realizar reparos em áreas críticas, como infiltrações, rachaduras e sistemas hidráulicos e elétricos, evita danos maiores e preserva a estrutura do imóvel, aumentando sua durabilidade e valor de mercado ao longo do tempo.

Renovações e reformas

Reformar o imóvel, especialmente em áreas que mostram sinais de desgaste, pode aumentar sua vida útil e reduzir os efeitos da depreciação. Atualizar acabamentos e renovar a infraestrutura, como pisos e pintura, mantém o imóvel atrativo e alinhado às tendências do mercado, evitando obsolescência.

Preservar a documentação

Manter a documentação do imóvel regularizada e em dia é fundamental para evitar problemas legais que possam impactar seu valor. O pagamento dos impostos e a regularização de registros de imóveis são passos essenciais para garantir que o imóvel não tenha sua desvalorização acelerada por questões jurídicas.

Controlar a exposição à umidade e outros fatores ambientais

Prevenir danos causados por umidade, mofo ou intempéries pode evitar a deterioração precoce da estrutura do imóvel. Implementar medidas como impermeabilização e cuidados com o sistema de drenagem ajuda a preservar a integridade do imóvel e minimizar os efeitos da depreciação ao longo do tempo.

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A depreciação do imóvel é um conceito que pode parecer complexo à primeira vista se considerarmos seus cálculos, mas seu entendimento é importante para donos e futuros donos de imóveis. Além disso, ele também pode ser usado para obtenção de melhores condições de crédito.

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