Como calcular depreciação de imóvel? Confira o passo a passo

Depreciação de imóvel é a perda de valor do bem em função do seu tempo de vida. A Receita Federal convenciona para fins tributários que a taxa de depreciação anual para edificações é de 4%. Entretanto, existem outras formas de calcular o coeficiente de depreciação, como os métodos da linha reta, da linha reta variante e de Kuentzle. 

Proprietários de imóveis podem se surpreender na hora da avaliação do valor de venda do seu bem. Além de ser colocado no mercado com um preço abaixo dos novos lançamentos imobiliários da região, com o passar dos anos, existe a probabilidade de que o bem, na verdade, desvalorize em relação ao valor de compra ou da avaliação de um corretor anterior. É aí que entra o cálculo da depreciação de imóvel. Essa taxa é importante, inclusive, para fazer uma estimativa do valor futuro do seu bem, influenciando nas decisões de orçamentos para reforma e uso do imóvel como investimento. 

O que é depreciação de imóvel?

Na contabilidade, a perda de valor de um imóvel ao longo dos anos pode ser quantificada através da depreciação. Esse é um ponto importante também para quem quer investir em imóveis ou para o setor imobiliário que, na hora de calcular o valor do imóvel para venda, considera o coeficiente de depreciação e fatores externos de valorização ou desvalorização que vão além do tempo de vida da edificação. 

Podemos entender, então, que a depreciação de um imóvel é um cálculo da perda de valor do bem em relação ao tempo. 

O que desvaloriza um imóvel?

Na hora da avaliação de mercado do valor do imóvel, o cálculo da depreciação será relevante, afinal ela considera o tempo de uso do bem. Entretanto, existem fatores externos e sensíveis a uma análise menos matemática. Nem sempre uma casa antiga estará em condições piores que uma casa mais nova. O estado de conservação não diminui, necessariamente, conforme aumenta o tempo de uso do imóvel. por exemplo. Podemos listar como relevantes para a valorização ou desvalorização de um imóvel: 

• Localização;
• Estado de conservação;
• Estilo arquitetônico;
• Poluição sonora;
• Índice de criminalidade;
• Situação da documentação do imóvel;
• Obrigações fiscais do imóvel.

Qual o percentual de depreciação de um imóvel

Existem várias formas de calcular o percentual de depreciação de imóvel dentro da contabilidade. Entretanto, para fins tributários, a Receita Federal convenciona que edificações possuem uma taxa anual de depreciação de 4% – aqui o terreno precisa ser separado do valor da construção em si, pois, com raras exceções, o terreno não sofre depreciação. 

Esse percentual se baseia na estimativa de vida útil de 25 anos determinada para imóveis pela Receita Federal. É claro que as edificações não deixam de ter valor ou uso após esse período, pois outros fatores além do tempo contam para a valorização ou desvalorização de um imóvel no mercado. O percentual estipulado pela Receita vai influir diretamente em questões fiscais, interferindo, por exemplo, na decisão de compra, manutenção ou uso do bem como investimento; e no pagamento de imposto.   

Como calcular a depreciação de imóvel

O coeficiente de depreciação do imóvel (kd) pode ser calculado de várias formas e é útil para determinar o valor atualizado do imóvel (mas, lembre-se, não equivale necessariamente ao valor de mercado). Mais a frente vamos mostrar o passo a passo para calcular a depreciação de imóvel dentro de três métodos. 

Antes, considere a seguinte situação:

• apartamento de R$ 400 mil e idade real de 10 anos. 

Usando a porcentagem de depreciação da Receita Federal para fins tributários teríamos: 

Depreciação = 4% ao ano

Depreciação ao ano = 4% de 400 mil

Depreciação ao ano = R$ 16 mil

Em 10 anos de idade real, esse imóvel teria um valor residual (Valor residual =  valor inicial – (depreciação x idade real) de R$ 240 mil, sendo ‘depreciado’ em R$ 160 mil nesse período.  

Esse cálculo é importante para fins de imposto e declaração de bens no balanço de empresas, pois recai sobre o patrimônio (existe taxa de depreciação para veículos de carga, máquinas, computadores, instalações, edificações etc). 

Agora vamos aos métodos para calcular depreciação de imóvel

Método da linha reta

Esse método é um dos cálculos mais simples e apresenta o valor da depreciação no momento. Ele entende a depreciação como constante em relação à vida útil do imóvel.

Sua fórmula é:

Kd = [(n – x)/n]*Pd + Pr

Os correspondentes na fórmula são:

• Kd = coeficiente de depreciação;
• n = vida útil do imóvel;
• x = idade real (idade da construção no momento);
• Pd = parcela depreciável (em decimal);
• Pr = parcela residual (em decimal).

Usando as informações de um apartamento fictício com vida útil de 80 anos, idade real de 10 anos e valor residual estimado de 25% e, portanto, parcela depreciável de 75% temos que: 

Kd =  [(80 – 10)/80]*0,75 + 0,25

Kd = 0,91

Para saber o valor depreciado do imóvel, é preciso multiplicar o coeficiente de depreciação (0,91) pelo valor de novo do imóvel. Se o imóvel custou R$ 400 mil, o valor depreciado é de R$ 364 mil, por exemplo.

Método da linha reta variante

O resultado do cálculo desse método informa a depreciação total do imóvel e é feito através da fórmula: 

D = [(i-5)/5] * 7%

Sendo:

• D = depreciação total;
• i = idade real;
• 5 = estimativa de um intervalo de 5 anos;
• 7% = taxa de depreciação durante o intervalo estimado (5 anos).

Nele, o coeficiente de depreciação (kD) equivale a:

kD = (1 – D)

Aplicando a fórmula do exemplo fictício de um apartamento com vida útil de 80 anos e idade real de 10 anos, temos que: 

D = [(10 – 5)/5] x 0,07

D = 0,07

O coeficiente de depreciação é:

kD = (1 – 0,07)

kD = 0,93

Nesse método, o valor depreciado seria de R$ 372 mil para um imóvel com valor de novo de R$ 400 mil

Método de Kuentzle

Nesse método, as depreciações são consideradas progressivas (menores nos primeiros anos do imóvel e maiores nos anos finais). 

Sua fórmula é:

Kd = (N² – X²) / N²

 Sendo:

• N = vida útil estimada;
• X = idade real.

Aplicando os dados de um exemplo fictício de um apartamento com vida útil de 80 anos e idade real de 10 anos, temos que: :

Kd = (80² – 10²) / 80²

Kd = (6400 – 100) / 6400

Kd = 0,98

Em um imóvel com valor de novo igual a R$ 400 mil, o valor de depreciação seria R$392 mil.

Conclusão

A depreciação de imóvel é um cálculo contábil que considera que, ao longo dos anos, acontece a perda de valor do bem. Ou seja, os anos diminuem o valor pago no imóvel novo. 

Para fins tributários, a Receita Federal estabelece que a vida útil do imóvel é de 25 anos e a taxa anual de depreciação é de 4%. Ele cálculo é importante, principalmente, para empresas na hora de calcular o imposto sobre o lucro. 

Dentro da contabilidade, também existem outros métodos para calcular o coeficiente de depreciação do bem. A sua maneira e focando em aspectos particulares (depreciação no momento, depreciação total, depreciação progressiva etc), todos irão considerar a idade real do imóvel. Esses cálculos são importantes para entender, por exemplo, em que nível a compra, reforma ou venda de um imóvel pode, de fato, ser um investimento. 

Já no mercado imobiliário, a depreciação do imóvel (além dos cálculos matemáticos) considera questões mais relativas como localização, estado de conservação, nível de poluição sonora da região, facilidade de acesso a serviços no bairro, situação da documentação e das obrigações fiscais do imóvel etc.

A depreciação do imóvel é um conceito que pode parecer complexo à primeira vista se considerarmos seus cálculos, mas seu entendimento é importante para donos e futuros donos de imóveis. Além disso, ele também pode ser usado para obtenção de melhores condições de crédito.

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