Até onde posso alterar a fachada de condomínio?

Fachada de condomínio não é apenas a frente do local. Ela inclui também as laterais, topo e solo. Alterar a fachada de condomínio é previamente proibido pelo Código Civil. Qualquer mudança deve estar prevista na convenção condominial ou ser aprovada em assembleias. Especialistas indicam que a padronização da fachada de condomínio valoriza o imóvel. 

Fachada de condomínio é um tema recorrente que, antes de tudo, requer uma diferenciação do que é propriedade privada e propriedade comum. Questões como estender roupas na sacada, reformar coberturas, trocar portas e janelas, instalar ar-condicionado e até a cor das redes de proteção são temas que entram na lista do que pode ser considerado alteração de fachada mesmo que, a princípio, pareçam ser mudanças feitas no ambiente privado do condômino. Isso porque, a área da fachada não considera apenas a frente do condomínio.  

O que é a fachada do prédio?

A fachada de condomínio compreende toda a parte externa do local. E isso inclui as laterais, solo e cobertura. Aqui tratamos, então, de paredes e tetos da sacada, portão, esquadrias e qualquer outro elemento que componha a estética original da construção que pode ser vista do lado de fora das residências.   

Na questão de alterações fora da propriedade privada, também devemos compreender o que é considerado propriedade comum. Essa área inclui qualquer espaço que os moradores possam usar sem restrições ou acessando por meio de chaves disponibilizadas (chave do salão de festas, sauna etc) quando solicitadas. 

Ou seja, a propriedade comum de um condomínio inclui parquinhos, academia, salão de festa, hall dos andares, porta de entrada de cada apartamento, garagens, corredores etc. 

O que é a fachada de condomínio horizontal?

É importante lembrar que as regras gerais para alteração de fachada também atendem os condomínios horizontais.

A definição de propriedade comum e fachada segue a dos condomínio verticais (prédios). Portas, lajes, frente de casas e jardins entram como propriedade comum, ficando livre à convenção condominial estabelecer considerações sobre essas áreas.    

Pode mudar a fachada do condomínio? 

A alteração em fachada de condomínio é proibida pelo Código Civil. 

Veja o que estabelece o artigo 10 da Lei nº4591/64.

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I – alterar a forma externa da fachada;

Il – decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação;

Ou seja, o Código Civil proíbe previamente alterações. Porém, no parágrafo segundo do mesmo artigo ele estabelece que as mudanças podem acontecer desde que sejam aprovadas por quórum:  

O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos

Perceba que a lei dá ao condomínio a possibilidade de decidir em conjunto o que poderá ou não ser alterado. Especialistas indicam que seja estabelecido previamente nas convenções condominiais as alterações permitidas e proibidas, assim como o que é considerado área comum. 

O que é considerado alteração de fachada?

Considere como regra geral que alterações na estética de áreas visíveis fora das “quatro paredes” internas da casa devem ser acordadas pelos outros condôminos. Isso serve inclusive para questões cotidianas como pendurar roupas ou plantas na sacada. Se o seu condomínio não deixa claro o procedimento para a alteração que você quer fazer, o correto é aguardar e colocar a questão na próxima assembleia. 

Listamos abaixo as proibições mais recorrentes nas convenções condominiais sobre alteração de fachada e áreas comuns. 

• Pendurar roupas ou objetos
• Decorar hall de entrada e andares
• Pintar hall de entrada e andares
• Colocar redes de proteção fora da cor escolhida em assembleia
• Mudar forro, portas e cor das paredes da sacada
• Fechar a sacada com vidros e grades
• Instalar parabólicas e ar-condicionado 
• Guardar bicicletas
• Colocar jardineiras, vasos, roupas e outros objetos em parapeitos
• Trocar janelas, cor e textura dos vidros 
• Mudar a porta de entrada ou fechadura da residência

Alterações como instalação de redes de proteção já são considerada medidas de segurança e podem ser feitas desde que dentro da cor estabelecida pelo condomínio.

Vai fazer alguma obra? Veja aqui 5 regras importantes para reforma em condomínio.

Até onde posso alterar a fachada de condomínio?

Depende. Como vimos, o Código Civil, a princípio, proíbe alterações de fachada, deixando ao condomínio a possibilidade de estabelecer suas próprias considerações em seu regulamento. 

Parte das alterações listadas acima são aprovadas na convenção após definirem um padrão como modelos para caixas de ar condicionado, portas, fechaduras, grades, redes de proteção e fechamento da sacada. Normalmente, opções são propostas e votadas nas assembleias para que os moradores tenham um padrão a seguir caso queiram fazer alguma alteração futuramente. 

Em condomínios horizontais, essas mudanças costumam orientar os modelos de garagem permitidos, as áreas que os moradores podem alterar e decorar em suas casas etc. 

Por isso, saber até onde é possível alterar a fachada do seu condomínio vai depender do que é permitido previamente pela convenção ou do que será aprovado pela assembleia caso seja levantada uma nova pauta não prevista no regulamento. 

Qual o quórum para alteração de fachada? 

É importante lembrar que o ideal é já deixar estabelecido na convenção o que será permitido e proibido alterar. Caso seja preciso ser votada em assembleia, o Código Civil orienta que a mudança deve ser aprovada por unanimidade dos condôminos. 

Entretanto, alguns condomínios têm estipulado o quórum de  ⅔ em suas convenções. 

O assunto deve ser colocado em pauta específica durante a assembleia e não em assuntos gerais. Caso isso não seja respeitado, a decisão pode ser invalidada.  

Isso evita que o condomínio precise lidar com a burocracia de mudar a convenção a cada caso tratado. Ainda assim, a situação pode ser levada à justiça se algum condômino se sentir prejudicado. 

Questões que envolvem a fachada de condomínio são problemas recorrentes na vida do síndico. Diversos casos acabam sendo decididos na justiça, gerando interpretações diferentes da lei ao longo dos anos. 

E a manutenção de fachada?

As questões de alteração de fachada atingem, inclusive, mudanças coletivas como a manutenção de fachada. 

Imagine que um condomínio precise trocar as pastilhas ou fazer a manutenção da pintura externa, porém o síndico não encontra a venda produtos que correspondam a cor exata dos itens. Mesmo sendo uma alteração necessária e sem motivos estéticos, a mudança e o novo modelo devem ser aprovados em assembleia, pois configuram alteração no projeto arquitetônico original. 

A questão é ainda mais rígida com prédios históricos. Neles, as alterações incluem autorização de órgãos públicos como os departamentos de patrimônio histórico e cultural. Foi o caso do Condomínio JK, prédio histórico de Belo Horizonte projetado por Oscar Niemeyer, onde grades foram instaladas nas rampas de acesso aos blocos sem autorização da Diretoria de Patrimônio Cultural e Arquivo Público da cidade. 

Por que não pode alterar a fachada de condomínio?

Depois das questões legais envolvidas, a principal justificativa é que a preservação da arquitetura original valoriza o imóvel, sendo uma vantagem na hora de vender ou alugar. A padronização seria um apelo estético considerado para a valorização do patrimônio. 

Conclusão

A fachada de condomínio é toda parte externa que integra o visual do condomínio, incluindo laterais, frente, topo e parte de baixo. Já a área comum inclui qualquer espaço de livre acesso aos moradores. 

Todas essas áreas não podem ser alteradas sem aprovação prévia dos condôminos. Para saber até onde é possível alterar a fachada do seu condomínio, é preciso consultar a convenção e decisões nas atas das assembleias. Caso a mudança não conste em nenhum documento, a pauta deve ser levada à votação em assembleia. 

O importante é que nenhuma mudança que possa ser vista por quem está fora da casa seja feita antes de consultar o condomínio, evitando problemas e possíveis processos judiciais.

O importante é que nenhuma mudança que possa ser vista por quem está fora da casa seja feita antes de consultar o condomínio, evitando problemas e possíveis processos judiciais também.

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