O mercado imobiliário possui mecanismos financeiros que facilitam a compra e venda de imóveis financiados. Um desses mecanismos é o interveniente quitante, um processo que permite quitar dívidas ativas de imóveis financiados, possibilitando a transferência do bem para um novo comprador. Além disso, é uma ferramenta cada vez mais utilizada para reorganização de dívidas, alinhado à categoria de empréstimo com garantia de imóvel (Home Equity).
O que é interveniente quitante?
O interveniente quitante é um recurso financeiro que permite a quitação antecipada de uma dívida imobiliária em nome do vendedor. Essa quitação é realizada por uma nova instituição financeira, que financia o imóvel para o comprador. Após quitar a dívida com o banco original, o imóvel é liberado para ser transferido ao comprador, que assume o novo financiamento. Na prática, isso possibilita a venda de imóveis financiados sem que o comprador precise assumir a dívida existente do vendedor.
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O que é interveniente quitante no Home Equity?
No contexto de Home Equity, o interveniente quitante é uma ferramenta para quitar a dívida atual e utilizar o valor residual (troco) para novos investimentos. Ao contrário do contrato de IQ convencional, feito pela atual instituição, a nova instituição e o cliente, a quitação do financiamento do imóvel é feita antecipadamente ao início do novo contrato de Home Equity.
A CashMe faz interveniente quitante?
O processo realizado pela CashMe consiste na quitação da dívida do imóvel, encerrando o vínculo com o credor original. Em vez de realizar a portabilidade da dívida, a instituição firma um novo contrato diretamente com o cliente, com condições e termos renegociados.
Para esta modalidade de Home Equity com interveniente quitante, o valor total de empréstimo será de até 60% do valor do imóvel, com a dívida atual contemplada e o valor residual do empréstimo.
Como funciona o interveniente quitante?
O processo de interveniente quitante segue algumas etapas:
- Identificação da dívida/financiamento: o vendedor solicita ao banco atual o saldo devedor atualizado do imóvel. O comprador, por sua vez, busca uma instituição financeira para seu financiamento ou empréstimo.
- Análise de crédito e jurídico: a nova instituição avalia a capacidade financeira do comprador e verifica as condições do imóvel.
- Quitação da dívida: após aprovação, o banco do comprador quita o saldo devedor do vendedor junto ao banco credor original, encerrando o financiamento ou dívida ativa.
- Transferência do imóvel: com a quitação da dívida, o imóvel é transferido ao comprador e um novo financiamento ou empréstimo é firmado com a nova instituição.
- Registro em cartório: o cartório emite uma nova escritura pública e registra a mudança de titularidade do imóvel.
Principais fatores que impactam o interveniente quitante
Os bancos e instituições financeiras não entram nesse tipo de operação sem considerar alguns pontos. Aqui estão os principais fatores:
- Capacidade de pagamento do comprador: o banco avalia se você tem condições financeiras para assumir o novo financiamento ou empréstimo com segurança. Isso é feito para garantir que as parcelas não comprometam seu orçamento, tornando o processo mais tranquilo para ambas as partes.
- Valor do imóvel e taxa de juros: é importante que o imóvel esteja com um valor compatível ao do mercado. Além disso, a taxa de juros oferecida deve ser justa e atrativa, garantindo que a transação seja vantajosa e viável para o comprador.
- Garantias jurídicas: a regularização do imóvel é essencial para que tudo corra bem. Imóveis com documentação completa e sem pendências judiciais tornam o processo mais ágil e evitam complicações futuras.
- Cenário econômico: o momento econômico também pode influenciar a análise do banco. Em períodos estáveis, as condições para aprovação tendem a ser mais flexíveis, ajudando você a conquistar o financiamento com mais facilidade.
Em quais situações o interveniente quitante é utilizado?
O interveniente quitante é bastante comum em três situações:
- Venda de imóveis financiados: quando o vendedor não possui recursos para quitar a dívida antes da transferência.
- Troca de banco pelo comprador: quando o comprador opta por um financiamento mais vantajoso em outra instituição financeira.
- Garantia de quitação de ônus: para assegurar que o imóvel seja transferido ao comprador sem pendências financeiras.
- Imóveis com dívidas hipotecárias: além de financiamentos, o interveniente quitante também pode ser usado para quitar dívidas de hipoteca, permitindo a regularização do imóvel e sua venda ou transferência.
- Refinanciamento em melhores condições: caso o comprador ou o vendedor encontre taxas de juros mais vantajosas em outra instituição, o interveniente quitante permite a quitação da dívida atual e o início de um novo contrato com condições mais atrativas.
- Centralização de dívidas: em cenários de dívidas mais caras, ou com dívidas como cheque especial, empréstimos pessoais e cartões de crédito, o interveniente quitante no Home Equity permite a troca das dívidas atuais (mais caras) por taxas mais baratas.
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Diferenças entre interveniente quitante e portabilidade de crédito
Embora ambos envolvam mudanças de financiamentos, suas finalidades são distintas. Na portabilidade de crédito, há a transferência de um financiamento ou dívida de um banco para outro, mantendo o devedor e condições contratuais, como saldo e prazo. Não envolve a venda do imóvel. Já no interveniente quitante, é permitida a venda de um imóvel financiado ou zeragem da dívida atual, com a quitação da dívida por um novo financiamento ou empréstimo.
Benefícios do interveniente quitante
Existem várias vantagens em utilizar o interveniente quitante, entre elas:
- Facilita a negociação: permite que imóveis financiados sejam vendidos sem a necessidade de quitação prévia pelo vendedor.
- Flexibilidade para o comprador: o comprador pode negociar condições melhores de financiamento em outro banco.
- Segurança jurídica: garante que o imóvel seja transferido sem ônus para o novo proprietário.
- Viabilização rápida da transação: o processo agiliza a venda em situações onde o saldo devedor é elevado.
O que observar antes de optar pelo interveniente quitante?
Antes de optar pelo interveniente quitante, é importante avaliar alguns pontos para garantir que essa seja a melhor solução para sua transação imobiliária:
- Capacidade de pagamento: certifique-se de que o novo financiamento ou empréstimo terá parcelas que cabem no seu orçamento. Verifique se as condições oferecidas são compatíveis com sua renda, evitando comprometer sua saúde financeira.
- Valor do imóvel: confirme se o valor do imóvel está alinhado ao mercado. Um preço muito acima ou abaixo pode dificultar a aprovação do processo e gerar questionamentos durante a análise de crédito.
- Taxa de juros: compare as taxas de juros entre os bancos para encontrar a mais competitiva. Isso pode fazer uma grande diferença no custo total do financiamento ou empréstimo.
- Documentação do imóvel: verifique se o imóvel está com toda a documentação em dia, como escritura, matrícula atualizada e certidões negativas. Imóveis com pendências judiciais ou fiscais podem atrasar ou inviabilizar a transação.
- Cenário econômico: considere o momento do mercado. Bancos tendem a ser mais criteriosos em períodos de incerteza econômica, o que pode afetar a aprovação e as condições do financiamento ou empréstimo.
- Taxas envolvidas: fique atento às taxas administrativas e de custas cartorárias, além de possíveis custos extras no processo. Avalie o custo-benefício para tomar uma decisão mais segura.
Quanto tempo leva o processo de interveniente quitante?
O tempo varia conforme a instituição financeira e a complexidade da operação. Em geral, é necessário realizar a análise de crédito e avaliação do imóvel, quitação da dívida junto ao banco original e o registro da nova escritura no cartório. Esses procedimentos podem levar de algumas semanas a alguns meses. Por lei, o cartório prevê até 30 dias corridos para dar baixa da alienação, que pode acontecer antes do novo crédito ou simultaneamente.
Interveniente quitante vale a pena?
Esse mecanismo é ideal em situações onde o vendedor precisa se desfazer rapidamente do imóvel e o comprador deseja financiar o bem com condições mais atrativas. Ele oferece flexibilidade e segurança em transações imobiliárias complexas.
Conclusão
O interveniente quitante é uma ferramenta poderosa no mercado imobiliário, viabilizando transações que, de outra forma, poderiam ser travadas por dívidas em aberto. Seja para o comprador, vendedor ou instituições financeiras, o processo proporciona agilidade, segurança e oportunidades de financiamento mais vantajosas.
Se você está planejando comprar ou vender um imóvel financiado, considerar o interveniente quitante pode ser o passo ideal para realizar a negociação com tranquilidade e eficiência.
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Perguntas frequentes sobre o interveniente quitante
O tema “interveniente quitante” gera diversas dúvidas, especialmente para quem está envolvido em transações imobiliárias ou financiamento. Para esclarecer, reunimos as perguntas mais frequentes sobre o assunto e respondemos com detalhes.
Todos os bancos podem ser intervenientes quitantes?
Não. A participação como interveniente quitante depende da política interna de cada banco e das condições específicas da transação.
Quais documentos são necessários no processo?
São necessários documentos pessoais do comprador e do vendedor, matrícula do imóvel, certidão negativa de débitos, e o contrato de financiamento do imóvel. Para Home Equity com IQ, é necessário apresentar o documento atualizado da dívida que será quitada com o novo empréstimo, como um extrato bancário emitido pelo atual credor.
O interveniente quitante cobra taxas?
Sim. Geralmente, há custos administrativos e taxas relacionadas ao novo financiamento ou empréstimo, que variam conforme a instituição financeira.
É possível usar o FGTS com o interveniente quitante?
Sim. O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para a quitação parcial ou total da dívida do imóvel, seguindo as regras específicas do programa habitacional.
O que acontece se o banco não aceitar a operação?
Se o banco não aceitar a operação de interveniente quitante, a transação pode ser inviabilizada. Nesse caso, o comprador precisará buscar outra solução ou instituição financeira.
Quanto tempo leva o processo?
O processo costuma levar de 30 a 60 dias, dependendo da complexidade da documentação, da análise de crédito e dos prazos envolvidos na quitação e no registro do imóvel.
Quem paga o interveniente quitante?
O banco que financia o comprador é quem realiza o pagamento do saldo devedor ao banco do vendedor, garantindo a quitação do financiamento ou dívida original. O comprador, no entanto, assume o custo desse novo financiamento ou empréstimo.
Qual a responsabilidade do interveniente?
A responsabilidade do interveniente é garantir a quitação da dívida existente e viabilizar a transferência de propriedade sem ônus para o comprador.
Qual a função do interveniente no contrato?
No contrato, o interveniente quitante assegura que o saldo devedor do vendedor seja pago, permitindo que a propriedade seja transferida ao comprador sem pendências financeiras.
Como conseguir um interveniente quitante?
É necessário que o comprador procure uma instituição financeira para o novo financiamento ou empréstimo. O banco escolhido será o interveniente quitante, responsável por quitar a dívida do vendedor.
Quem assina como interveniente?
O interveniente é representado pela instituição financeira que está quitando o saldo devedor. Os representantes do banco são os responsáveis por assinar.
O que é interveniente pagador?
O interveniente pagador é a parte que se responsabiliza por quitar uma dívida existente, geralmente no contexto de financiamentos ou transações imobiliárias.
O que é interveniente em um contrato de compra e venda?
É a parte que intervém na transação para assegurar a execução de uma obrigação, como a quitação de uma dívida para viabilizar a transferência de propriedade.
O que é uma entidade interveniente?
É uma organização que atua como parte interessada ou mediadora em um processo ou contrato, geralmente para facilitar a quitação de débitos ou a formalização de acordos.
O que faz o interveniente?
O interveniente age como uma parte que intervém para assegurar que as condições necessárias para a conclusão de um contrato sejam cumpridas, como a quitação de dívidas.
O que é interveniente em uma escritura?
Na escritura, o interveniente é mencionado como parte responsável por alguma obrigação, como garantir a quitação de um financiamento ou assegurar o cumprimento de cláusulas contratuais.
Gostei muito das informações,agora estou mais atualizada.obrigado!