O que é e como funciona a manutenção predial?

Manutenção predial é um conjunto de atividades que tem como objetivo principal manter a vida útil de uma edificação. Suas ações trazem segurança, habitabilidade e sustentabilidade, além de contribuírem para a valorização do local.

Manutenção predial é uma responsabilidade do proprietário ou condomínio da edificação. Assim como um carro ou o corpo humano, um prédio precisa ser revisado frequentemente para garantir o funcionamento esperado dos seus sistemas. As ações previstas em um planejamento de manutenção predial são as responsáveis pelos check-ups e correções necessárias para manter a vida útil da edificação.      

O que é manutenção predial?

O planejamento e construção de um prédio são feitos para que ele atenda seus usuários por muitos anos. Nesse período de vida útil, ele precisa oferecer condições seguras e de qualidade considerando que tempo, fatores ambientais e uso podem degradar as condições iniciais do empreendimento. Para isso, é importante que a manutenção predial não seja negligenciada. 

Ela é um conjunto de atividades de avaliação, manutenção e correção nos sistemas, equipamentos e áreas comuns de um prédio. Seu objetivo é manter a vida útil prevista para a edificação. A manutenção predial deve ser feita inclusive em estruturas novas, recém-inauguradas. As ações checam se os serviços estão funcionando conforme o previsto e de forma segura, atuando em eventuais problemas.

A manutenção predial evita, por exemplo, que problemas sejam identificados tardiamente. Isso porque ela prevê a elaboração de um plano de manutenção que institui uma série de rotinas à administração do prédio, apontando quando cada componente da infraestrutura precisa ser revisado. O planejamento é elaborado com o auxílio de uma inspeção e acompanhado pelo síndico junto de técnicos especializados. 

Veja como funciona uma administração de condomínio.

Quais são os tipos de manutenção predial?

Podemos classificar a manutenção predial em três tipos: 

1. Manutenção predial preventiva

São ações realizadas periodicamente, de acordo com o tempo previsto no plano de manutenção predial.   

Alguns exemplos desse serviço são manutenção de elevadores, limpezas de caixa d’água, pinturas em fachadas, checagens nas redes elétricas, trocas de componentes que passaram da validade etc. 

A manutenção preventiva é fundamental para preservar – e até prolongar – a vida útil da edificação. Ela antecipa-se ao surgimento de problemas e minimiza o impacto estrutural e financeiro de possíveis falhas que poderiam dar sinais somente quando o problema estivesse muito grande. Além disso, a prevenção contribui para a valorização do edifício e a diminuição de risco de acidentes, interrupção de serviços e atividades corretivas emergenciais.

2. Manutenção predial corretiva

São ações emergenciais e fora do planejamento causadas por desgastes não identificados previamente ou falhas em equipamentos e estruturas. Esse tipo de manutenção é uma reação ao aparecimento a um problema como infiltrações, rachaduras, vazamentos, pane em sistemas de gás, elevadores, climatização etc. 

Por ser uma despesa emergencial, pode gerar um impacto maior no orçamento dependendo da gravidade do problema, além de interferir na rotina do prédio com a paralisação de equipamentos ou serviços.   

3. Manutenção predial preditiva

Assim como a preventiva, a manutenção predial preditiva é programada. Porém a diferença é que o fator a ser considerado é o desempenho do equipamento e não o tempo entre uma avaliação e outra.  A partir da avaliação do desempenho é que são determinados eventuais ajustes ou correções. 

NBR 5674 – A norma técnica para gestão de manutenção de edificações

O planejamento de administradores e síndicos deve, portanto, estabelecer rotinas e orçamentos para a manutenção predial. Para isso, é importante considerar a NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão da manutenção.

Ela é a norma técnica da ABNT que estabelece os procedimentos de orientação para organizar um sistema de manutenção de edificações, considerando que a gestão inclui:

• preservação das características originais do prédio;
• prevenção da perda de desempenho gerada pelo desgaste dos sistemas, elementos ou componentes. 

O documento aponta ainda outras NBRs fundamentais para compreensão e execução da NBR 5674, como a NBR 14037 que trata do manual de uso, operações e manutenção da edificação (que deve ser entregue ao proprietário do imóvel pelo construtor/incorporador). 

Desde a sua primeira versão em 1977, a norma já foi revisada algumas vezes para se adequar às inovações na área. Sua última atualização foi feita em 2012. 

Entre suas orientações, a NBR 5674 aponta como organizar um sistema de manutenção predial e indica os requisitos fundamentais para o planejamento anual das atividades, controle do processo de manutenção e de documentação. 

É nela, por exemplo, que estão as recomendações e orientações sobre a elaboração do plano de manutenção predial. Em seu texto, ele é definido como “uma previsão detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessários, condições especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de manutenção”. 

A própria NBR 5674 ressalta que a manutenção predial é um serviço técnico facilmente programável que, além de trazer segurança, investe na preservação do valor patrimonial.

Como funciona a manutenção predial?

A manutenção predial envolve profissionais técnicos, síndicos e os usuários da edificação. Atualmente, um proprietário ou síndico pode contratar empresas que cuidam de toda a manutenção, oferecendo ou terceirizando os serviços da rotina definida no plano. Algumas construtoras, inclusive oferecem a manutenção predial como um serviço de pós-venda. 

Também existem casos de síndicos que assumem a coordenação do planejamento de manutenção predial, contratando empresas específicas para cada necessidade do cronograma ou emergência corretiva.  

Nesse processo, também é importante que os usuários do prédio tenham conhecimento dos manuais e procedimentos corretos de utilização dos equipamentos, instalações e áreas comuns, pois a preservação e o desgaste estão diretamente relacionado ao uso adequado.  

Conclusão

A manutenção predial é um conjunto de atividades de conservação e recuperação das funcionalidades de um prédio com o objetivo de trazer segurança aos usuários e, consequentemente, preservar a vida útil da edificação. Nela, são analisados e reparados sistemas elétricos, hidráulicos, de segurança e de climatização; extintores; elevadores; áreas comuns; fachada e outros componentes da infraestrutura.  

A manutenção preventiva acontece antes da falha, com base no tempo de uso. A corretiva acontece depois da falha. Já a preditiva também é feita antes que aconteça o problema, mas tem como base o desempenho ou estado do equipamento/instalação.

Os serviços de manutenção predial são semelhantes pois vão lidar sempre com as mesmas estruturas, equipamentos e instalações do prédio. O que vai diferenciar o tipo de manutenção é o momento e o desempenho do item em questão. Com ela, é possível reduzir gastos ao prevenir falhas ou identificar problemas logo no início.

Se o seu prédio precisa de orçamento para iniciar a manutenção predial ou consertar um problema identificado, é possível recorrer a empréstimos pontuais, evitando maiores danos. Faça uma solicitação de crédito para condomínio e mantenha um funcionamento seguro e de qualidade da edificação sem que fique perceptível o passar dos anos!

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