Mutuário: o que é, como funciona e quais seus direitos 

O financiamento imobiliário é uma das formas mais comuns para adquirir um imóvel no Brasil. Nesse processo, um termo que aparece frequentemente é mutuário, quem assume este crédito. No entanto, o mutuário possui alguns direitos, deveres e participações importantes no contrato de financiamento. Saiba tudo sobre isso antes de financiar o seu imóvel. 

O que é mutuário? 

Mutuário é o termo utilizado para designar a pessoa física ou jurídica que recebe um empréstimo de uma instituição financeira e se compromete a pagá-lo dentro de um prazo determinado. Essa operação é realizada por meio de um contrato de mútuo, que estabelece as condições do financiamento, incluindo valor concedido, juros, prazos e eventuais penalidades por inadimplência. 

Mutuário no financiamento imobiliário 

No setor imobiliário, o mutuário é o comprador do imóvel que obtém crédito junto a um banco para viabilizar a aquisição. Em contrapartida, a instituição financeira assume o papel de mutuante, ou seja, a parte que empresta o dinheiro e estabelece as condições para sua devolução. 

Qual a diferença entre mutuário e mutuante? 

A principal diferença entre mutuário e mutuante está na relação contratual: 

• Mutuário: recebe o crédito e assume a responsabilidade pelo pagamento do empréstimo. 

• Mutuante: concede o empréstimo e define as regras para a quitação da dívida. 

O contrato de mútuo está previsto no artigo 586 do Código Civil, que regulamenta esse tipo de transação e garante a segurança jurídica para ambas as partes. 

Qual a diferença entre mutuário e tomador? 

A diferença entre mutuário e tomador de crédito está no tipo de contrato firmado e na relação com a instituição financeira. 

• Mutuário é o termo usado especificamente em contratos de mútuo, ou seja, empréstimos formais de bens fungíveis (como dinheiro), onde há a obrigação de devolução do valor recebido, geralmente com juros e prazos definidos. Esse termo é muito comum em financiamentos imobiliários e contratos regulados pelo Código Civil. 

• Tomador de crédito é um termo mais amplo, que se refere a qualquer pessoa que solicita um financiamento, empréstimo ou linha de crédito junto a uma instituição financeira. Ele pode ser mutuário, mas também pode assumir outras formas contratuais, como leasing, crédito rotativo ou empréstimos empresariais, onde a relação não segue, necessariamente, um contrato de mútuo. 

Em resumo, todo mutuário é um tomador de crédito, mas nem todo tomador de crédito é um mutuário. Na CashMe, é utilizada a nomenclatura tomador de crédito. 

Como funciona o contrato de mutuário? 

O contrato de financiamento imobiliário define todas as regras do empréstimo, incluindo obrigações e direitos do mutuário. Alguns dos principais pontos que precisam ser analisados antes da assinatura do contrato são: 

• Valor do empréstimo: montante total concedido pelo banco para a compra do imóvel. 

• Prazo de pagamento: período estipulado para quitação da dívida, que pode variar entre 10 e 35 anos, dependendo da linha de crédito escolhida. 

• Juros e taxas: incluem os juros do financiamento e o Custo Efetivo Total (CET), que engloba todas as despesas da operação. 

• Multas e penalidades: regras aplicáveis em caso de atraso ou inadimplência. 

É fundamental que o mutuário analise detalhadamente cada cláusula antes de firmar o contrato, evitando assim surpresas ao longo do financiamento. 

Principais fatores que impactam o mutuário 

Vários elementos determinam a condição de um mutuário ao acessar crédito. Entre os principais, destacam-se: 

• Taxas de juros: quanto maior a taxa, mais caro fica o empréstimo ao longo do tempo. 

• Score de crédito: quanto maior a pontuação, melhores são as condições de financiamento. 

• Garantias oferecidas: algumas linhas de crédito exigem bens como garantia, o que pode reduzir os juros. 

• Prazos de pagamento: um prazo mais longo reduz o valor das parcelas, mas pode aumentar o custo total devido aos juros acumulados. 

• Perfil financeiro do mutuário: renda, histórico de dívidas e comprometimento de renda influenciam diretamente nas ofertas de crédito. 

Vantagens e desvantagens de ser mutuário 

Como qualquer modalidade de crédito, o financiamento imobiliário oferece benefícios, mas também exige atenção para evitar riscos financeiros. 

Vantagens 

• Possibilidade de adquirir um imóvel sem precisar do valor total à vista. 

• Segurança jurídica no contrato de mútuo. 

• Parcelamento acessível e de longo prazo. 

• Construção de um patrimônio a longo prazo. 

Desvantagens 

• Juros e encargos que aumentam o custo final do imóvel. 

• Comprometimento financeiro por um longo período. 

• Risco de inadimplência, que pode levar à perda do imóvel. 

Antes de contratar um financiamento, o mutuário deve avaliar sua capacidade financeira e comparar as condições oferecidas por diferentes instituições para encontrar a melhor opção de crédito. 

O que acontece se o mutuário ficar inadimplente? 

A inadimplência em contratos de financiamento pode gerar diversas consequências, e o mutuário tem alguns direitos que podem ajudá-lo a evitar a perda do imóvel: 

1. Negociação da dívida: muitas instituições financeiras oferecem a possibilidade de renegociar as parcelas e ajustar os valores conforme a nova realidade do mutuário. 

2. Uso do FGTS: em alguns casos, o saldo do Fundo de Garantia pode ser utilizado para abater parcelas atrasadas. 

3. Prazo para regularização: no financiamento com alienação fiduciária, após 30 dias de atraso, o banco pode iniciar o processo de leilão do imóvel. O mutuário deve ser notificado e tem 15 dias para quitar a dívida antes que o banco tome posse do bem. 

Caso a inadimplência persista e o imóvel seja leiloado, o mutuário pode perder todo o valor já investido no financiamento, tornando essencial um planejamento financeiro antes de assumir um compromisso desse porte. 

Mutuário e Home Equity: uma alternativa ao financiamento imobiliário 

Uma opção que tem se tornado cada vez mais popular no Brasil é o home equity, um tipo de crédito no qual o mutuário utiliza um imóvel quitado como garantia para obter um empréstimo com condições diferenciadas. 

Diferente do financiamento imobiliário tradicional, no home equity o mutuário não adquire um novo imóvel, mas usa uma propriedade já sua para garantir o crédito. Entre os principais benefícios desse modelo estão: 

• Taxas de juros menores que as do financiamento imobiliário e do crédito pessoal. 

• Prazos de pagamento mais longos, permitindo prestações mais acessíveis. 

• Flexibilidade no uso do dinheiro, podendo ser aplicado na compra de outro imóvel, reforma, investimento ou quitação de dívidas. 

No entanto, é essencial que o mutuário tenha planejamento financeiro ao optar pelo home equity, pois, em caso de inadimplência, a instituição financeira pode tomar o imóvel dado em garantia. As situações em que isso ocorre são extremamente raras, dado que a instituição possui interesse em receber o valor do investimento cedido via empréstimo, e não tomar posse do bem. 

Financiamento imobiliário sem mutuário 

A figura do mutuário aparece apenas em financiamentos que envolvem um contrato de mútuo, ou seja, um empréstimo formalizado entre uma instituição financeira (mutuante) e um tomador de crédito (mutuário). Esse modelo é comum em financiamentos imobiliários e em algumas linhas de crédito específicas, pois envolve a obrigação legal de devolução do valor recebido com juros e prazos determinados. 

Por outro lado, há financiamentos que não utilizam essa nomenclatura porque não seguem a estrutura de um contrato de mútuo. Em modalidades como leasing, consórcios ou empréstimos diretos sem alienação fiduciária, o tomador do crédito pode ser chamado de cliente, comprador, beneficiário ou participante, dependendo das regras do contrato. 

No financiamento imobiliário tradicional, especialmente no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), a relação é baseada no mútuo, por isso o tomador do crédito recebe a designação de mutuário. 

Perguntas frequentes sobre mutuário 

Abaixo, respondemos às perguntas mais frequentes sobre o tema para ajudar você a entender melhor esse conceito e tomar decisões financeiras mais seguras. 

Quem paga o IR sobre mútuo? 

Os juros recebidos pelo mutuante são tributáveis e devem ser declarados no Imposto de Renda. 

Qual a diferença entre mútuo e empréstimo? 

O mútuo é um tipo específico de empréstimo que envolve a transferência de bens fungíveis, ou seja, aqueles que podem ser substituídos por outros da mesma espécie, como dinheiro. 

Quem é o mutuário no crédito consignado? 

No crédito consignado, o mutuário é o trabalhador ou aposentado que recebe um empréstimo e tem as parcelas descontadas diretamente da folha de pagamento ou benefício. 

É obrigatório ter juros no contrato de mútuo? 

Não. O contrato pode ser gratuito, sem cobrança de juros, ou oneroso, com a incidência de juros sobre o valor emprestado. 

O que é comodato? 

Comodato é o empréstimo gratuito de um bem não fungível, como um imóvel ou equipamento. Exemplo: alguém empresta um carro para uso temporário sem cobrar por isso.