Escrito por Danielle Lopes
Se você aluga ou já alugou um imóvel, deve saber que anualmente o valor do contrato é reajustado.
O reajuste anual do aluguel é uma situação real da atualização ou correção monetária, como é conhecida. De acordo com o indicador estabelecido no acordo, a cada aniversário do contrato de locação, o valor de aluguel é atualizado.
A atualização monetária ocorre quando um indicador utilizado em um contrato, como o IPCA ou o IGPM, sofre reajustes. Essa correção pode ser reflexo de uma alteração do próprio indicador, ou de uma adequação à inflação do período.
Na prática, o reajuste do aluguel funciona assim:
Por exemplo: considere um aluguel que iniciou em 1º de janeiro de 2022 e foi atualizado em 1º de janeiro de 2023 seguindo o indexador IGPM. Dada a variação de 5,46% do índice no período de 12 meses, o novo preço do aluguel de valor inicial de R$ 5.000 será de R$ 5.272,92.
Contextualização do cenário econômico
Nos últimos três anos, vivenciamos drásticas mudanças nos índices da economia, bem como incertezas políticas e econômicas.
Vivenciamos um curto período de SELIC (taxa básica de juros do país) a 2%, seguido de uma forte alta, alcançando patamares de 13,75% ao ano. Isso impacta radicalmente a atividade econômica do país, dado que o “novo dinheiro” a ser utilizado via empréstimos, financiamentos e demais investimentos em novos negócios, ficou mais caro.
Além disso, um dos maiores legados deixados pelos juros baixos foi a inflação. O aumento de preços é consequência de quando não há rapidez para ofertar os produtos que estão sendo mais demandados. Com isso, a rápida subida dos juros surge na tentativa de conter uma economia desenfreadamente inflacionária.
Mudanças como essas impactam os índices de atualização monetária usados em contratos de empréstimo, imobiliários, dentre outros. Entenda como esses indicadores funcionam e as principais dicas na hora de optar por um deles.
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Tipos de indicadores
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), o IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado) e o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) são alguns dos índices mais comuns do mercado. Veja suas particularidades a seguir.
IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)
O IPCA mede a variação dos preços de produtos e serviços vendidos no varejo e consumidos pelas famílias brasileiras que ganham de 1 a 40 salários-mínimos. Portanto, possui um viés de mais voltado ao varejo.
Na prática, ele mede a inflação, ou seja, o poder de compra das famílias no país. Se o aumento do IPCA não for acompanhado de um aumento no salário, por exemplo, nosso poder de compra diminui, e vice-versa.
Os efeitos da inflação são diariamente percebidos em uma compra de supermercado. Imagine que em 1994, você era capaz de comprar, pelo menos, 10 itens com R$ 100,00. E atualmente, com os mesmos R$ 100,00, apenas 1 item.
Isso ocorreu porque, e 1994 para hoje, a inflação foi de 6.600,66%, transformando os R$ 100 de 1994 em apenas R$ 2,44 atualmente.
O valor do “dinheiro em papel” ainda possui a mesma representatividade, mas não mais o mesmo valor.
IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado)
O IGPM, por sua vez, é mais voltado para o atacado, avaliando o poder de compra dos consumidores e os índices de construção civil. É o principal indexador de tarifas como Internet, energia elétrica, TV por assinatura e planos de saúde.
O IGPM é um dos índices mais famosos utilizados na correção de contratos do setor imobiliário. Provavelmente, seu contrato de locação foi ou ainda é reajustado por esse índice.
Com o exemplo anterior, foi possível perceber que o IGPM possui a mesma mecânica de reajuste, como qualquer outro índice, mas, durante a pandemia, o índice chegou a ultrapassar 30% em 12 meses.
Isso aconteceu porque o IGPM é altamente ligado ao câmbio. Sempre que o dólar ficar mais valorizado em relação ao real, todos que atuam na produção de bens e serviços optam por exportar sua mão de obra, ou seja, buscar ganhos em dólar para aumentar sua renda.
A consequência direta disso é a falta desses itens no Brasil, e como vimos anteriormente, a falta de algo com o mesmo nível de procura, gera aumentos sucessivos de preços, impactando o índice que mede esse movimento, em nosso exemplo, como o IGPM.
INCC (Índice Nacional de Custo de Construção)
O INCC é o índice responsável por calcular toda a variação dos custos da construção de um empreendimento.
Antes mesmo de uma obra ser iniciada, a construtora faz uma estimativa do orçamento que será gasto com todos os materiais de construção, equipamentos, mão de obra. Essa etapa é importante para que não existam estouros nos custos de obra no futuro, e inviabilize o projeto.
Os gastos são estimados, e não há garantia que as matérias primas, como aço, permaneçam nos mesmos níveis de preços com o passar do tempo. No auge da pandemia, os custos do aço, advindos do minério de ferro, chegaram a aumentar 80%.
Mesmo com os eventos como esse, que são bastante improváveis de serem previstos, o INCC é responsável por repassar toda alteração de valores no valor do imóvel ou na parcela, garantindo que todos os custos serão cobertos.
CDI (Certificado de Depósito Interbancário)
O CDI, entre todos os índices, é o único que representa uma operação feita entre bancos. Imagine dois bancos, que ao final do dia precisam fazer os ajustes em seu caixa, uma espécie de “prestação de contas”.
O banco 1, ao longo das operações feitas no dia, percebe que faltam R$ 2 milhões em seu caixa, e para ficar com o caixa de acordo com as normas do Banco Central, ele pega emprestado esse valor com o Banco 2. A taxa que o Banco 1 irá pagar quando devolver os R$ 2 milhões ao Banco 2 é chamada de CDI.
O CDI é responsável por corrigir os valores de transações entre bancos. Nessas operações, títulos públicos, como o Tesouro SELIC, são utilizados como garantias. Portanto, por serem títulos ligados ao governo, é natural que o CDI acompanhe a SELIC ao longo do tempo.
Qual é a relação entre indicadores e a taxa SELIC?
A SELIC (Sistema Especial de Liquidação e Custódia) é a taxa básica de juros da economia brasileira. Determinada pelo Comitê de Política Monetária (COPOM), é utilizada pelo Banco Central no combate à inflação.
Imagine um cenário onde a Selic, ou seja, a taxa de juros no Brasil esteja em 2%. Com números baixos como esse, os bancos emprestam mais, as pessoas contraem mais dívidas e elevam o consumo no geral. Portanto, isso estimula a economia.
Porém, com esse crescimento, vem o aumento da inflação, isto é, de indicadores como o IPCA.
Buscando reduzir esse índice, o Banco Central eleva a SELIC. Com juros mais altos, os bancos optam por fechar as torneiras e não emprestar mais, dado o cenário de incerteza da economia com a diminuição do consumo e aumento das dívidas e da inadimplência.
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Juros e atualização monetária são a mesma coisa?
Não, a cobrança de juros só ocorre quando há inadimplência em operações com taxas das dívidas. Os juros cobrados do atraso no pagamento do cartão de crédito é um exemplo disso.
Já a atualização monetária ocorre em períodos de reajuste de contrato, que varia conforme a operação. No caso de aluguéis, por exemplo, a mensalidade da locação é reajustada a cada aniversário de contrato. Mas há casos, como o do empréstimo com garantia de imóvel, em que a atualização monetária ocorre mensalmente.
Prefixado x IPCA: qual é a melhor opção para empréstimos?
Em primeiro lugar, independentemente de qual índice escolhido, a taxa de crédito para cada empréstimo está diretamente ligada à SELIC. Por outro lado, os indicadores, como o IPCA, impactam nas parcelas de empréstimos com taxas pós-fixadas, justamente através da atualização monetária.
Os empréstimos com taxas prefixadas, por sua vez, não sofrem com correções monetárias, justamente por terem uma taxa única escolhida no momento da assinatura do contrato.
É possível acompanhar a evolução da inflação com os estudos do Boletim Focus e a divulgação mensal do IPCA-15, índice responsável por acompanhar os dados de inflação, considerado uma prévia do IPCA.
Caso o empréstimo seja atrelado ao IPCA e as divulgações mensais apontam uma elevação do índice, o empréstimo teria um reajuste no mesmo valor. Por exemplo, uma parcela de R$ 2.000 seria atualizada para R$ 2.103,80, para reajustar com o aumento de 5,19% nos últimos 12 meses.
Considere o mesmo cenário de IPCA a 5,19% no ano, e o empréstimo ser uma taxa prefixada em 3%. Neste caso, no aniversário do contrato incidiria um reajuste de apenas 3% para quem optou por parcelas pré-fixadas, e o valor exemplificado de R$ 2.000 seria reajustado para R$ 2.060,00. Neste cenário, a economia seria de R$ 43,80 por parcela ou R$ 525,60 no ano.
Para empréstimos atrelados ao pós-fixado, as parcelas não sofrem atualizações em caso de deflação. Ou seja, em cenários de queda generalizada dos preços e diminuição do IPCA, a parcela se estabiliza, gerando previsibilidade nos pagamentos futuros
Esse ponto de atenção também vale para aumentos do IPCA. Nesses casos, há também uma tendência de aumento do CDI como consequência de eventuais aumentos na SELIC. O inverso também é verdadeiro: quando há controle da inflação e queda da SELIC, o CDI também diminui.
A definição pelas taxas prefixadas ou pós-fixadas, além do indicador base, é feita durante a assinatura do contrato. Para escolher o cenário ideal, é necessário ponderar os seguintes pontos:
- Qual é o seu perfil de crédito atualmente? Ter um bom score de crédito, ou seja, um bom perfil, traz taxas globais de empréstimo mais atrativas.
- Qual é o seu momento de disponibilidade financeira? Você possui uma reserva de emergência para utilizá-la em momentos de oscilação dos pagamentos e que demandem um aporte a mais?
- Como está sua capacidade de pagamento no momento atual? Você possui uma renda mensal fixa, como um CLT, ou uma renda que oscila mais? Você é PJ, empresário, possui alguma renda extra (aluguel, dividendos)? Veja este vídeo para te ajudar a calcular exatamente como está sua capacidade de pagamento atualmente. <
- Cenário econômico. É possível observar na economia que a SELIC – taxa básica de juros do país – se elevada, é capaz de reduzir a inflação (IPCA) no futuro, já que ela busca arrefecer a economia com taxas maiores ao longo do tempo. O mesmo vale para SELIC em queda, que aquece a economia com taxas mais baratas no mercado.
Portanto, é importante unir todos os pontos acima para planejar um empréstimo saudável.
Quando as taxas estiverem mais atrativas, por exemplo, a quitação antecipada é uma ótima saída, assim como ter uma reserva financeira é fundamental para momentos de oscilação das taxas.
É importante também, verificar os aniversários dos contratos. Em contratos de aluguel, por exemplo, é bastante comum o aniversário de reajuste ser a cada 12 meses.
Para empréstimos como o de garantia de imóvel (home equity), as parcelas são atualizadas mensalmente usando o indexador com um atraso de 2 meses, ou seja, a parcela do mês de outubro é atualizada referente ao indexador do mês de agosto.
SAC x PRICE
As tabelas SAC e PRICE são dois sistemas de amortização da dívida, ou seja, sua diminuição gradual. Veja suas particularidades a seguir e como escolher a melhor opção.
Tabela SAC
Na tabela SAC, as parcelas começam em um valor maior e vão reduzindo ao longo do tempo. Logo, é uma amortização constante, e os juros são pagos em maior quantidade no início do empréstimo.
No exemplo abaixo, temos um empréstimo de R$ 300.000,00 com juros de 3% ao mês e duração de 10 anos. Nele, vemos que o saldo devedor é reduzido mais rapidamente no início justamente pela rápida quitação dos juros da dívida.
[Recortes início e final das parcelas – empréstimo de 300 mil reais tabela SAC, 30 anos, 3% de juros ao mês. Fonte: fazaconta.com]
Tabela PRICE
Na tabela PRICE, as parcelas começam mais baixas e são fixas durante todo o período de financiamento, deixando o pagamento de juros relativamente mais estável ao longo do tempo e com uma amortização maior no final do empréstimo.
[Recortes início e final das parcelas – empréstimo de 300 mil reais tabela PRICE, 30 anos, 3% de juros ao mês. Fonte: fazaconta.com]
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Mas, qual é a melhor opção?
Para escolher entre as tabelas SAC e PRICE, é importante levar em consideração os mesmos questionamentos de saúde financeira para a seleção do indexador, como o perfil de crédito, disponibilidade financeira, capacidade de pagamento e análise do cenário econômico do país.
A cada parcela quitada, sua dívida se torna menor, pois o saldo devedor está sendo amortizado. Porém, você também precisa levar em conta os juros e as taxas que incidem sobre o débito.
Isso significa que, na sua prestação mensal, uma parte do valor corresponde apenas ao pagamento de encargos e a outra é efetivamente de amortização.
Se no curto prazo for possível assumir uma parcela maior em prol da rápida quitação dos juros das dívidas, a tabela SAC é a melhor escolha, dado que pode trazer uma economia relevante no pagamento final da dívida. É uma ótima opção para quem possui um planejamento de quitar no curto prazo.
A tabela PRICE é a escolhida por proporcionar uma grande previsibilidade das parcelas, o que beneficia o planejamento financeiro a longo prazo e mantém o orçamento familiar sob controle. É uma ótima opção para quem precisa de mais previsibilidade, além de possuir uma parcela mais baixa.
Em ambos os casos, a quitação antecipada traria uma economia de juros, dado que o valor a ser pago no futuro, trazido a valor presente, não teria a incidência do indexador escolhido, gerando uma economia.
Em uma simulação de uma renda extra de R$50.000 direcionada para quitar 22 parcelas de um empréstimo com taxa anual de 9,90% e parcela de R$6.140,90, independente da modalidade (SAC ou PRICE), reduzir a parcela para R$2.000.
Sem esse valor adicional, seria possível apenas quitar 8 parcelas, o que mostra o quão vantajoso é buscar a quitação antecipada.
Abaixo, um breve resumo sobre as duas opções de amortização.
A melhor escolha irá depender da situação atual de cada um.
Como obter empréstimo mais vantajoso?
Uma das formas mais fáceis de obter empréstimos mais vantajosos é ponderar a sua vida financeira e seu planejamento financeiro com os índices de correção monetária e tabelas de pagamento.
Além disso, é importante pesquisar por linhas de crédito com condições mais atrativas. O empréstimo com garantia de imóvel, por exemplo, é uma das soluções mais escolhidas para trocar dívidas mais caras para as mais baratas, o que já reduz consideravelmente os juros dos empréstimos.
Sempre verifique os índices de correção monetária disponíveis no momento do empréstimo, e, ao escolher a tabela de amortização, considere a sua realidade financeira. A tabela SAC traz uma grande economia com o pagamento de juros antecipados, enquanto a tabela PRICE oferece parcelas estáveis, mas exige um planejamento de quitação antecipada.
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