Escrito por Redação CashMe
O direito de preferência de compra é um termo jurídico relacionado a compra e venda de imóveis alugados. Nesses casos, por lei, o dono do imóvel deve oferecer esse bem primeiramente ao inquilino, para depois oferecer a terceiros.
Entender como funciona o direito de preferência é importante para locador e locatário que possuem direitos e deveres que devem ser cumpridos para não gerar multas e processos judiciais. Se deseja saber mais sobre o assunto, continue a leitura abaixo.
O que é o direito de preferência de compra?
Se você aluga uma casa ou apartamento e deseja adquiri-lo, o direito de preferência de compra garante a prioridade caso a propriedade seja colocada à venda.
Por lei, o dono do imóvel deve notificar o locatário sobre a venda, e o inquilino tem até 30 dias, após receber a notificação, para informar a intenção de compra desse bem, assim como levantar os documentos necessários.
Expirado esse prazo, o dono do imóvel pode oferecer a propriedade para terceiros. Além disso, se o inquilino aceitar a proposta de compra e desistir posteriormente da aquisição, ele pode ser penalizado a pagar possíveis prejuízos e lucros cessantes.
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Como funciona?
O direito de compra é regulado pela Lei do Inquilinato, n.º 8.245/1991, que estipula as relações de locações de imóveis urbanos. Esta lei estabelece que em caso de venda do imóvel, o locatário tem a preferência de adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros.
Ou seja, o dono do imóvel não pode oferecer um valor maior ao locatário para que este desista da compra, assim como não precisa oferecer um valor menor.
Além disso, o dono do imóvel deve, obrigatoriamente, informar a venda do imóvel ao locatário. Podendo ser por meio de notificação judicial ou extrajudicial, de modo que não fique dúvida quanto a operação. Neste documento deve constar o valor do imóvel, formas de pagamento, local e horário para análise de documentos para a compra.
É importante saber que existem alguns casos em que o direito de preferência não tem valia, ou seja, se você alugou um imóvel, em situações específicas você terá que sair do imóvel. Isso pode acontecer por conta da perda da propriedade, incorporação, venda por decisão judicial, leilão judicial, garantias como alienação fiduciária e mais.
Existe o direito de vigência de locação?
Se o imóvel for vendido a um terceiro, por lei, o inquilino pode permanecer no imóvel até o fim do prazo estipulado no contrato de locação. As datas devem constar no contrato de aluguel e estarem devidamente registradas na matrícula do imóvel. Dessa forma, o inquilino não pode ser expulso do imóvel antes do dia programado.
Qual o prazo para desocupar o imóvel?
Se o prazo estiver estipulado no contrato e averbado na matrícula do imóvel, o inquilino vai desocupar o imóvel assim que for finalizado o contrato. Caso a data não esteja determinada, o morador tem 90 dias para desocupá-lo, mas o novo proprietário deve enviar uma notificação antes para informá-lo.
O novo dono tem o prazo de enviar essa notificação nos primeiros 90 dias, caso ele não envie o documento nesse período, entende-se que o contrato de locação continua e o inquilino pode residir normalmente. Nesse caso, não é necessário fazer outro contrato, basta alterar o nome do antigo locador e mais algumas informações.
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O que acontece quando o direito de compra não é respeitado?
Se o imóvel foi vendido a um terceiro antes de priorizar o locatário, este pode entrar com medidas judiciais para anular o contrato de compra e venda. Assim, a operação será cancelada e o inquilino pode comprar o imóvel nas mesmas condições de valores e formas de pagamento.
Outra possibilidade para o morador é entrar com uma ação judicial solicitando indenização por perdas e danos sofridos pelo direito não respeitado. Por isso, manter a boa comunicação entre locador e locatário é importante.
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O inquilino deve receber visitas?
A resposta é sim! O locatário é obrigado, por lei, a receber visitas de pessoas interessadas na compra do imóvel. Para isso, é preciso agendar dia e horário para a visitação. Caso o inquilino atrapalhe intencionalmente esse processo, ele pode ser multado e despejado do imóvel.
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Boas práticas para vender um imóvel que está alugado
A boa comunicação entre locador e locatário é essencial para não haver problemas futuros. É importante informar de forma clara todos os passos do processo, agendar as visitas, analisar os documentos e como o imóvel será desocupado caso seja vendido para terceiros.
Estar atento às cláusulas do contrato também vai auxiliar nesses trâmites para não gerar multas e dores de cabeça.
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