Pacto marciano, sua função e como se proteger com ele!

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) reconhece o pacto marciano como um acordo que pode ser firmado entre devedores e credores. Sua função é proteger tanto as instituições financeiras quanto aquele que deve.

Esse acordo, chamado de pacto marciano, ocorre em solicitações de empréstimo com garantia de imóvel ou até mesmo em situações de financiamento imobiliário. Ele ainda pode ser considerado mais vantajoso que o pacto comissório, que pode ser considerado uma prática ilegal.

Neste post você irá conferir o que é o pacto marciano, qual a sua importância, suas vantagens e a comparação com o pacto comissório! Boa leitura!

O que é pacto marciano?

O processo que ocorre em casos de falta de pagamento de empréstimos com garantia de imóvel ou financiamento imobiliário é chamado de pacto marciano. Ele se baseia em um acordo, no qual o devedor repassa um bem ao credor.

Para que esse repasse seja feito, existe uma etapa preliminar responsável pela avaliação do imóvel. Durante a avaliação, é observado quanto o imóvel vale e é definido um valor justo para o bem.

Esse processo precisa estar descrito no contrato feito pela imobiliária, já que é obrigatório no pacto marciano. Para garantir que o pacto marciano será feito de forma justa, o montante levantado paga a dívida e, caso haja um valor excedente, ele será devolvido ao devedor.

Ter todos esses pontos documentados e bem descritos no contrato imobiliário é essencial, pois pode haver uma valorização do imóvel. Dessa maneira, todos os valores passados do imóvel podem ser levados em consideração para verificar se houve valorização desde que ele foi adquirido.

Objetivo do pacto marciano

Por meio do pacto marciano, o devedor fica seguro de que terá todos os seus direitos preservados e que o valor devido será recebido pelo credor. Sendo assim, ele se mostra eficaz por garantir os direitos de ambas as partes, sendo justo e tendo uma função de prevenir tanto o devedor quanto o credor.

O pacto marciano também ajuda o devedor sobre as despesas existentes nos processos de leilão, indo além de envolver o recebimento do valor excedente. Com ele, o devedor evita as despesas que um leilão poderia gerar.

Como o pacto marciano funciona?

Em casos relacionados à compra e venda de imóveis, o pacto marciano aparece nas transações imobiliárias como uma cláusula presente em contrato. A cláusula se mostra como a garantia de que o devedor terá que passar o bem caso não haja o pagamento da dívida.

O acordo realizado entre as partes, vale ressaltar, passa por uma análise do bem para que seja definido um valor justo. Essa cláusula fica inserida no contrato imobiliário e pode aparecer até mesmo na alienação fiduciária.

Por conta de todos esses detalhes, o ideal é que esse documento seja feito com o auxílio de um advogado, evitando um contrato de gaveta. Em casos de haver cláusula de pacto comissório, ele também deve ser evitado.

Como contrato de gaveta, podemos entender como todo aquele contrato de compra e venda de imóveis que não possui registro em cartório. Ele também não tem interferência de outras partes, como imobiliárias, bancos ou outro tipo de instituição financeira.

O que é alienação fiduciária?

Alienação fiduciária é um contrato feito entre as instituições financeiras e seus clientes, envolvendo a compra de um bem. Ela também é chamada de refinanciamento e tem como objetivo ajudar o cliente durante o processo de financiamento.

Na alienação, o devedor faz a solicitação do empréstimo à instituição financeira. Com o contrato firmado, ele deixa o bem atrelado à instituição financeira, mesmo continuando com a posse.

A vantagem desse modelo é a redução de juros e um maior número de parcelas para o pagamento.

A importância do pacto marciano no mercado imobiliário

O pacto marciano funciona como um mecanismo de segurança para o devedor e o credor. O credor permanece com a garantia do bem caso o devedor siga inadimplente, enquanto o devedor pode receber o valor restante do bem, caso houver.

Nesse cenário, o pacto marciano se destaca por ser válido e permitir que o credor receba o bem em caso do não pagamento da dívida, diferentemente do pacto comissório.

Pacto marciano X pacto comissório

Quando comparamos o pacto marciano com o pacto comissório, a principal diferença entre os dois é que o marciano é legalizado, enquanto o pacto comissório é proibido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) e também pelo Código Civil.

Diferentemente do que definimos aqui como pacto marciano, o pacto comissório não é bem-visto pela justiça brasileira. Ele é visto como uma prática ilegal, sendo proibida em 2021 pelo Código Civil.

O motivo da sua proibição se dá pela falta de proteção ao devedor e não haver uma avaliação justa com relação ao valor da dívida. Assim, o devedor corre o risco de ser prejudicado em caso do bem ter um valor maior do que o da dívida.

Confira também: O que você precisa saber para financiar um imóvel usado

Como se proteger com o pacto marciano?

O pacto marciano é muito importante durante o processo de financiamento de um bem. Com ele, o credor se vê protegido por ter a segurança de que irá receber o que lhe é devido, seja por meio do pagamento feito pelo devedor, seja pela quantia referente à tomada do bem.

Enquanto isso, o lado do devedor garante sua proteção por ter uma avaliação justa do imóvel, seja ela realizada pelo credor ou por um profissional. Em alguns casos, o devedor pode lucrar com a avaliação, caso o valor do imóvel seja maior do que o valor da dívida.

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Referências:

https://diariodarepublica.pt/dr/lexionario/termo/pacto-marciano. Acesso em 4 de dezembro de 2023

https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/1209. Acesso em 4 de dezembro de 2023

https://www.jusbrasil.com.br/artigos/voce-sabe-a-diferenca-de-pacto-comissorio-e-pacto-marciano/922154310. Acesso em 4 de dezembro de 2023