Permuta de imóveis: Saiba tudo sobre este tipo de negociação

A permuta de imóveis é um tipo de negociação feita entre duas partes cujo a finalidade é realizar a troca de bens de valores próximos. Não se exige que o pagamento seja feito em dinheiro ou financiamento, uma vez que a negociação, neste caso, é realizada por meio da troca de imóveis de valor equivalente. 

Este tipo de negociação ainda não é tão explorado, mas pode ser uma prática vantajosa para o vendedor e as partes interessadas em adquirir um imóvel ou tornar o empreendimento mais atraente para aumentar a quantidade de pessoas dispostas a negociar pelo imóvel. 

O artigo contempla tudo que você precisa saber sobre a permuta de imóveis, quais são os tipos que podem ser negociados e as principais vantagens. Quer saber como funciona? Confira tudo sobre o assunto.

O que é permuta de imóveis?

É comum encontrar no dia a dia ou no mundo dos negócios a palavra “permuta” sendo utilizada para diversas ocasiões. A permuta é uma espécie de contrato cujo uma das partes é obrigada a entregar algo em troca de outra coisa, sem que envolva qualquer tipo de moeda financeira.

O termo é bastante comum na área da publicidade, em que diversos influenciadores e marcas trabalham com algumas formas de divulgar algo em troca de receber o produto ou um serviço gratuitamente. 

Já a permuta de imóveis pode ser realizada com qualquer tipo de imóvel, em que, basicamente, seja realizada uma troca de um bem com valor equivalente a um outro. Não é necessário que haja qualquer tipo de pagamento em dinheiro, salvo em alguns casos cujo seja necessário complementar os valores, se o imóvel trocado tiver valor inferior ao que está sendo permutado. 

É importante destacar que este é um processo legal e reconhecido. Por isso, qualquer acordo que você queira realizar de permuta de imóvel deve ser feito em segurança jurídica, estabelecendo um acordo prévio e apresentando os valores das transações.

Durante o processo de negociação, é importante estar com a documentação do local em dia e realizar uma avaliação dos imóveis para confirmar que os valores são equivalentes. Tudo que você precisa entender agora é como funciona esse processo.

Como ela funciona?

A permuta de imóveis pode ser uma boa aliada na hora de vender ou comprar imóveis. Ter o valor de um imóvel vendido à vista em mãos é uma tarefa que pode demorar mais do que você pensa, assim como ser aprovado para receber dinheiro para financiamento ou empréstimo.

Basicamente, a permuta de imóveis funciona da seguinte forma: vamos supor que você tenha um terreno e outra pessoa esteja interessada neste local para construir  um condomínio fechado. Ao invés de pagar pelo terreno em dinheiro, poderá ser feita a troca por unidades prontas que o interessado tenha ou uma casa assim que estiver pronta..

Também é possível que durante a negociação, o valor de um empreendimento seja maior do que o outro, fazendo com que haja um um pagamento extra em dinheiro.Quando a permuta de imóveis é acompanhada de um pagamento em dinheiro, dá-se o nome de torna. 

Como funciona a permuta de imóveis financiados?

A lógica para a permuta de imóveis financiados é a mesma de quando você pretende vender um imóvel financiado. Por exemplo, se um imóvel de R$ 300 mil com R$ 100 mil de dívida em aberto será trocado por um outro imóvel quitado, sem que nenhum dos envolvidos precise receber valores em dinheiro, a dívida do imóvel financiado passará a ser de quem vai ficar com ele, de modo que esteja autorizado pelo banco credor. 

Ou seja: quem “recebe” o imóvel financiado, também será responsável por assumir a dívida relativa a ele, até realizar a quitação.

Diferente da permuta de imóvel quitado que não precisa de análise para aprovação de crédito, na permuta de imóvel financiado esta ação é realizada. Logo, se você pretende assumir um financiamento de uma casa em uma operação de permuta, terá que ser aprovado antes pelo banco credor.

Também é possível que o indivíduo que assume o imóvel financiado prossiga com o pagamento dos débitos realizando uma portabilidade de financiamento imobiliário. Neste caso, é migrado para outro banco a dívida do saldo devedor do banco original para o de preferência de quem assume a dívida.

Contrato de permuta de imóvel

Mesmo que a permuta de imóvel seja um tipo de negociação simplificada e menos burocrática do que a compra de um imóvel, é importante que seja feito um contrato referente a negociação. 

O contrato de permuta de imóvel é um documento oficial que formaliza todos os tópicos envolvidos na troca de imóveis. O acordo é celebrado por meio de escritura pública, isto é, fazendo-se necessária a efetuação de registro da matrícula do imóvel em Cartório de Registro Geral de Imóveis.

No momento da celebração, é cobrada de ambas as partes uma quantia equivalente a cerca de 4% a 6% sobre o valor total do imóvel, se houver cobrança de torna. Caso não exista essa previsão, deverá ser incluído no documento de escritura pública dos imóveis essa informação.

Qual a importância do contrato?

Assim como qualquer contrato de compra e venda de imóveis, a elaboração de um contrato para esse tipo de negociação é imprescindível e um requisito de suma importância para o sucesso das negociações, uma vez que ele traz proteção para ambas as partes e maior segurança jurídica para eventuais problemas.

E se não houver previsão de torna, ou seja, os imóveis apresentam o mesmo valor de mercado, não existe aplicação de nenhum valor adicional a título de Imposto de Renda. 

Além disso, é importante salientar que os custos relativos ao contrato de permuta de imóveis é dividido entre os dois lados, sendo uma tratativa já conhecida pelo ramo. Diferente da compra e venda de imóveis tradicionais, cujo a maior parte das despesas são de responsabilidade do comprador.

No contrato de permuta de imóveis deve ser apresentado algumas cláusulas específicas contendo algumas informações importantes, como: 

• Dados pessoais das partes que fazem parte da transação;
• Valor de mercado dos imóveis;
• Principais características do imóvel;
• Endereço de onde eles estão localizados;
• Valor dos tributos que incidem sobre os bens;
• Data de entrega dos imóveis;
• Valor da torna — se houver.

Quais tipos de permutas de imóveis podem ser feitas?

Basicamente, há três tipos de negociações que podem ser feitas na permuta de imóveis. Confira abaixo como funciona cada uma na prática.

1. Permuta de imóvel com torna

Conforme explicamos acima, a torna acontece no momento em que ambas as partes sabem que um imóvel tem maior valor do que outro. Neste caso, se o proprietário de uma casa quer permutá-la por um outro imóvel de menor valor, ele entrega a casa e recebe do comprador o valor restante. Confira o infográfico para entender.

Neste caso o vendedor B tem interesse na casa A com valor de R$ 600 mil. Em troca, ele dará um apartamento avaliado em R$ 400 mil e pagará R$ 200 mil ao vendedor A.

2. Permutando imóveis de valor equivalente

Já a permuta de valor equivalente entre os imóveis ocorre quando ambos os empreendimentos possuem o mesmo valor de mercado. É mais comum que este tipo de negociação ocorra entre imóveis como apartamento de mesmo condomínio, por exemplo, cujos valores tendem a ser iguais. 

O exemplo acima mostra que tanto o vendedor A, quanto o vendedor B possuem dois imóveis avaliados no mesmo valor. Portanto, essa troca não envolve torna, sendo somente a aquisição de um imóvel de um para o outro.Ou seja, o vendedor A fica com a casa B e o vendedor B com a casa A.

3. Permuta de imóveis com complemento

Similar ao primeiro exemplo, neste caso o comprador possui uma casa de menor valor e deseja adquirir uma outra com valor maior. Este tipo de permuta de imóveis também pode ser feito. Confira o exemplo abaixo.

Neste caso, o vendedor A tem interesse na Casa B. No momento da permuta ele entrega o imóvel A e deverá pagar ao vendedor B o valor restante de R$ 400 mil. É importante lembrar que além do valor que deverá ser pago também deve-se somar os valores adicionais de cartório, que irão existir independente de como foi feita a negociação.

Quais as vantagens e desvantagens?

Assim como todo e qualquer tipo de negociação que envolve grandes valores, é normal existam vantagens e desvantagens para quem pretende fazer a permuta de imóvel.

Desvantagens

Começando pela desvantagem, é que a permuta de imóveis, mesmo sendo reconhecida, é dificilmente aceita no mercado. Isso geralmente ocorre porque a maioria das pessoas que colocam um imóvel à venda no mercado não está interessado em uma permuta, preferindo que a negociação seja em dinheiro.

Imóveis desvalorizados podem ter menor poder de barganha para adquirir um imóvel de maior valor. Isso se deve, pois um proprietário pode não ver vantagem financeira caso deseje revender o imóvel.

Além disso, há poucos imóveis disponíveis no mercado que aceitam realizar esse tipo de negociação. No geral, é um tipo de operação mais difícil de ser realizada, pois existem muitos aspectos envolvidos. Em resumo:

• Há menos opções no mercado para realizar esse tipo de negociação no ramo imobiliário;
• O valor estipulado nas negociações pode gerar conflitos e divergências durante as negociações;
• Complementar o valor do imóvel com pagamento em dinheiro, uma vez que algumas pessoas não se interessam em trocar imóveis, mesmo com valores equivalentes.

Vantagens

A principal vantagem da permuta de imóveis é a burocracia descomplicada dos envolvidos em relação a compra e venda. Não sendo necessário envolver nenhuma outra parte para complementar a negociação.

Não é necessário ter um valor em dinheiro para pagamento ou entrada no imóvel (exceto para casos de torna). Mesmo se o pagamento for importante para a aquisição do imóvel, não será um valor integral e o comprador poderá financiar a parte restante. 

Além disso, a permuta de imóveis é mais simples de ser formalizada. O contrato possui até duas páginas, devendo ser registrado em cartório, sendo um processo mais rápido do que a compra ou venda de um imóvel. 

Diante das vantagens e desvantagens da permuta de imóveis, você deverá decidir no momento da negociação se ela vale a pena. Por isso, esteja atento e analise as opções de forma cautelosa. Em resumo:

• O proprietário pode, em alguns casos, estar isento no imposto de renda quando existe uma negociação com torna;
• Processo menos burocrático;
• Evitar o parcelamento e juros altos de um financiamento de imóveis;
• Segurança jurídica;
• Negociação, se possível, sem precisar investir dinheiro.

Ganho de capital com permuta de imóveis

Se você já realizou uma permuta de imóveis, é comum surgir dúvidas se este tipo de investimento pode gerar algum ganho de capital. 

O ganho de capital se refere a todo e qualquer lucro obtido por meio da venda de casas, apartamentos e imóveis, além de ações financeiras, móveis, carros e caminhões. Em resumo: o ganho de capital é tudo que o contribuinte adquire por um valor e, após sua venda, obtém uma quantia maior do que a utilizada na compra original.

O ganho de capital em permuta de imóveis só acontece quando uma negociação envolve torna. É importante salientar que se um imóvel possui valor superior a 50% do valor do imóvel, a transação já não pode mais ser considerada permuta, mas compra e venda de imóvel. Esta lei está prevista no artigo 481 do Código Cívil.

E mais: para este tipo de negociação também existe a isenção do Imposto de Renda para a venda de um único imóvel em até R$ 440 mil, com a condição de que nenhum outro tipo de imóvel tenha sido vendido ou transferido nos últimos cinco anos. 

Em valores inferiores a R$ 35 mil em ganho de capital, o contribuinte também é isento de pagar Imposto de Renda.

Cálculo do ganho de capital com permuta de imóveis com torna

Quando uma transação envolvendo uma permuta de imóveis com torna acontece e se obtém lucro imobiliário, o permutante que recebeu o valor deve pagar uma alíquota sobre o valor da diferença.

Para realizar o cálculo dessa alíquota, a Receita Federal informou uma tabela que é utilizada até os dias atuais. Por exemplo: se foi realizada uma permuta de imóvel com torna e, a partir dela, se obteve ganho de capital, deve-se destinar a alíquota correspondente do lucro para a Receita Federal por meio do pagamento de uma DARF de ganho de capital. 

Se o ganho de capital, por exemplo, for de R$ 300 mil, a alíquota é de 15%, o que resulta no valor de R$ 45 mil. 

Tabela de alíquota sobre ganho de capital

Ganho de capitalAlíquota aplicadaAté R$ 5 milhões15%De R$ 5 milhões até R$ 10 milhões 17,5%De R$ 10 milhões até R$ 30 milhões20%Mais de R$ 30 milhões22,5% Fonte: Lei nº 8.981/95, artigo 21; Lei nº 13.259/2016;Ato Declaratório Interpretativo RFB nº 3/2016

Como declarar a permuta de imóveis

Para declarar um imóvel dado em permuta, o contribuinte precisa indicar que realizou pagamento com torna. No momento de preencher as informações, deverá acessar a ficha de “Bens e Direitos” e selecionar o tipo de imóvel, informando no campo “Discriminação” os dados da pessoa com quem foi realizada a transação e detalhar o valor relativo à torna paga.

No campo de “Situação em 31/12 do ano anterior”, deverá ser repetido o valor do imóvel que constou na declaração do ano. Depois, o campo “Situação em 31/12 do ano anterior”, deverá ficar zerado. Para a permuta de imóveis deverá ser feito o mesmo processo.

O que muda: o campo “Situação em 31/12 do ano anterior” deve ficar zerado e o campo “Situação em 31/12 do ano declarado” deve ser preenchido com o valor do imóvel adquirido em permuta em 31/12 do ano anterior, acrescido do valor da torna.

O contribuinte que recebeu a torna também deve acessar a ficha de “Bens e Direitos”, selecionar o tipo de imóvel dado e informar da mesma forma, em “Discriminação”. Deverá ser incluso os dados da pessoa com quem a permuta foi realizada, os detalhes sobre os valores e as condições da torna.

Quanto ao imóvel recebido, àquele que recebeu a torna também deve acessar a ficha de “Bens e Direitos”, preencher a “Discriminação” e, em “Situação em 31/12 do ano anterior” deixar zerado. Em “Situação em 31/12 do ano declarado”, deverá ser informado o valor do bem recebido em permuta em 31/12 do ano anterior, menos o valor da torna.

Qual o papel do corretor de imóveis e como ele pode ajudar?

A permuta de imóveis é um processo que, geralmente, não precisa envolver terceiros para realizar a negociação. Porém, pessoas que não têm o conhecimento precisam de alguém que conheça todas as etapas do processo e pode ajudar ambas as partes. Para isso, o profissional indicado é o corretor de imóveis.

O corretor de imóveis é um profissional que possui conhecimentos no ramo imobiliário e se responsabiliza em acompanhar transações imobiliárias, processos burocráticos e jurídicos de operações que envolvem empreendimentos comerciais ou residenciais.

Em uma de suas atividades, o corretor de imóveis pode ajudar a intermediar a compra, venda, locação, permuta de imóveis e administração dos bens. 

Para aqueles que desejam ter a ajuda de um corretor de imóveis precisa deixar claro nos termos de negociação que a permuta de imóveis é aceita. É de responsabilidade do proprietário comunicar ao corretor sobre a possibilidade de aceitar ou não a permuta de imóveis. 

Além dos custos envolvidos na transação de permuta, se for considerado envolver um corretor de imóveis também deverão ser pagos os custos e honorários do profissional, sendo que a comissão é referente à duas transações. 

Isto quer dizer que será de responsabilidade de ambos os proprietários realizarem o pagamento equivalente ao percentual de honorários do corretor. 

Se o corretor cobrar somente os honorários de uma das partes envolvidas, ele estará infringindo o Código de Ética e poderá ser denunciado ao CRECI por estar realizando uma concorrência desleal e sofrerá uma punição administrativa.

ITBI: Conheça a base de cálculo na permuta

Ainda falando sobre os termos mais burocráticos referentes à permuta de imóveis, toda transação entre propriedades deve ser considerado realizar o pagamento de um dos custos atribuídos à negociação. 

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e na permuta é feito o pagamento de dois ITBIs. Para descobrir o valor do ITBI em uma permuta deve-se considerar o valor de mercado dos imóveis e saber qual a alíquota do seu município (geralmente entre 2% e 4%) e multiplicar pelo valor final do imóvel. 

Exemplo: Cassio irá trocar seu apartamento por um imóvel no valor de R$ 300 mil em São Paulo. A alíquota é de 3%. Logo, 300.000 x 3% = 9.000. Isto é, Cássio terá de pagar de ITBI o valor de R$ 9 mil.

Caso tenha valor de torna, ou seja, diferença nos valores dos bens, haverá aplicação do ITBI, mas apenas sobre o valor venal dos imóveis por conta da dupla ocorrência do ITBI. Isto significa que o valor da torna não será afetado pelo ITBI.

Conclusão

A permuta de imóveis pode ser um bom negócio para pessoas que possuem qualquer tipo de propriedade de valor que pode ser utilizada como moeda de troca para outro imóvel. 

Para quem tem dúvidas se ela é um bom negócio, podemos afirmar que sim! A permuta de imóveis é vantajosa, porém precisa que alguns fatores sejam analisados antes de fazer qualquer tipo de negociação, afinal é sua propriedade que está sendo avaliada e posta à prova. 

É importante não esquecer de fazer um contrato referente à negociação e lembrar de registrar todo o negócio em cartório. Visto que fazer uma venda de imóveis pode não ser vantajoso, principalmente para momentos atuais em que o mercado imobiliário tem redução de 9,5% nas vendas.

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Você já conhecia uma negociação com permuta de imóveis ou conhece alguém que adoraria saber mais sobre este assunto? Então, compartilhe esse texto em suas redes sociais ou comente para sabermos o que achou.

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