SFH e SFI: conheça todas as diferenças

Ao financiar um imóvel no Brasil, dois sistemas principais de crédito imobiliário se destacam: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Apesar de ambos terem como objetivo facilitar a compra de imóveis, eles possuem regras, condições e públicos diferentes. Neste artigo completo, você encontrará todas as informações necessárias para entender as diferenças entre SFH e SFI, incluindo vantagens, desvantagens, requisitos e dicas para escolher o melhor para você. 

O que é o SFH? 

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado em 1964 pelo governo brasileiro para reduzir o déficit habitacional no país. Ele foi pensado inicialmente para atender famílias de baixa renda, mas com o tempo, ampliou seu alcance para diversos perfis de compradores. O SFH utiliza recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança, possibilitando juros mais baixos em comparação com outros tipos de crédito imobiliário. 

Como funciona o SFH? 

As principais características do SFH incluem: 

• Financiamento de imóveis residenciais com valor máximo de R$ 1,5 milhão. 

• Uso exclusivo para compra, construção ou reforma de imóveis urbanos para moradia própria. 

• Taxas de juros geralmente menores, com teto máximo de 12% ao ano, dependendo do banco. 

• Possibilidade de financiar até 80% do valor do imóvel, exigindo entrada de pelo menos 20%. 

• Prazo de pagamento de até 35 anos (420 meses). 

• Regras específicas para uso do FGTS, como residir ou trabalhar na mesma cidade do imóvel por pelo menos um ano. 

Quem pode se enquadrar no SFH? 

Para utilizar o SFH, é necessário atender aos seguintes requisitos: 

• Ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS. 

• Não possuir outro financiamento imobiliário ativo pelo SFH em qualquer lugar do Brasil. 

• Não ser proprietário de imóvel residencial urbano na cidade onde pretende financiar. 

• Escolher um imóvel residencial com valor máximo de R$ 1,5 milhão. 

• Não ter usado o FGTS para compra de outro imóvel nos últimos três anos. 

Além disso, o imóvel precisa estar regularizado no Cartório de Registro de Imóveis e localizado em área urbana. 

Quais as vantagens do SFH? 

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é uma das principais opções para quem busca financiar um imóvel no Brasil, oferecendo diversos benefícios, como: 

• Juros baixos: com recursos provenientes do FGTS e da poupança, os juros são reduzidos em comparação a outras modalidades de financiamento. 

• Uso do FGTS: permite utilizar o FGTS para entrada, amortização do saldo devedor ou redução do prazo de financiamento. 

• Parcelas acessíveis: o SFH estabelece que as prestações não podem ultrapassar 30% da renda mensal bruta do comprador, facilitando o planejamento financeiro. 

• Prazo de pagamento longo: até 35 anos para quitar o financiamento. 

Quais as desvantagens do SFH? 

Embora vantajoso, o SFH apresenta algumas limitações que devem ser consideradas antes de optar por essa modalidade, como: 

• Limite de valor do imóvel: não é possível financiar imóveis acima de R$ 1,5 milhão. 

• Limite de financiamento: apenas até 80% do valor do imóvel é financiável, exigindo um valor significativo de entrada. 

• Burocracia: o uso do FGTS está sujeito a várias regras, o que pode tornar o processo mais demorado. 

Quais os documentos necessários para o SFH? 

Para solicitar um financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), é necessário apresentar os seguintes documentos: 

Documentos pessoais 

• RG ou documento oficial com foto. 

• CPF regularizado. 

• Certidão de estado civil (nascimento, casamento, divórcio ou óbito, conforme o caso). 

• Comprovante de residência atualizado. 

Comprovação de renda 

• Contracheques dos últimos três meses para assalariados. 

• Declaração do Imposto de Renda (com recibo de entrega) para autônomos e profissionais liberais. 

• Extratos bancários dos últimos três a seis meses (especialmente para autônomos). 

• Carteira de Trabalho ou contrato de trabalho (em alguns casos). 

Documentos do imóvel 

• Certidão de matrícula atualizada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 

• Declaração de inexistência de débitos de IPTU e outros encargos. 

• Planta ou projeto do imóvel, se necessário. 

• Comprovante de que o imóvel está em área regular e apto para financiamento. 

Documentos adicionais para uso do FGTS (se aplicável) 

• Carteira de trabalho para comprovar vínculo de FGTS. 

• Extrato atualizado do FGTS, emitido pela Caixa Econômica Federal. 

• Declaração de que não possui outro imóvel financiado no mesmo município. 

O que é o SFI? 

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado em 1997 para atender às demandas que o SFH não conseguia suprir, especialmente financiamentos de imóveis de alto padrão ou comerciais. Diferentemente do SFH, o SFI é mais flexível e não possui regulamentações rígidas, permitindo maior autonomia para bancos e instituições financeiras definirem as condições do contrato. 

As principais características do SFI incluem: 

• Atende financiamentos de imóveis acima de R$ 1,5 milhão, sem limite máximo de valor. 

• Permite financiar imóveis residenciais e comerciais. 

• Flexibilidade para negociar taxas de juros, prazos e condições de pagamento diretamente com o banco. 

• Possibilidade de financiar até 90% do valor do imóvel, dependendo do perfil do comprador. 

• Prazo de pagamento de até 35 anos. 

• Não impõe limite de comprometimento da renda mensal, o que pode levar a parcelas mais altas. 

Quem pode optar pelo SFI? 

Qualquer pessoa ou empresa pode contratar um financiamento pelo SFI, independentemente de já possuir outro imóvel ou financiamento. Ele é ideal para: 

• Investidores que desejam adquirir imóveis comerciais ou residenciais para locação. 

• Compradores de imóveis de alto padrão ou fora do limite de R$ 1,5 milhão do SFH. 

• Pessoas ou empresas que buscam maior flexibilidade nas condições de financiamento. 

Quais as vantagens do SFI? 

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é uma alternativa mais flexível para quem busca financiar imóveis com características específicas. Entre os principais benefícios estão: 

• Flexibilidade: sem limite para o valor do imóvel, permite financiar propriedades de luxo ou comerciais. 

• Regras menos rígidas: não exige comprovação de uso exclusivo para moradia ou outras limitações do SFH. 

• Financiamento mais abrangente: possibilidade de financiar até 90% do valor do imóvel. 

• Negociação direta: taxas de juros e condições personalizadas com o banco. 

Quais as desvantagens do SFI? 

Apesar de suas vantagens, o SFI possui algumas desvantagens que devem ser consideradas: 

• Juros mais altos: como os recursos vêm de investimentos privados, as taxas são maiores. 

• Risco maior: a falta de limite para comprometimento da renda pode levar à inadimplência. 

• Uso do FGTS limitado: as regras de uso são mais restritas quando comparado ao SFH. 

Como utilizar o FGTS no SFI? 

O saldo do FGTS pode ser usado no âmbito do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) em duas formas principais: para reduzir o saldo devedor ou para abater até 80% do valor das parcelas ao longo de 12 meses, com possibilidade de renovação ao final de cada período. Essa estratégia pode ser uma ótima alternativa para aliviar os custos do financiamento imobiliário, desde que algumas condições sejam atendidas. Confira: 

• Tempo de trabalho: é necessário ter acumulado, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do FGTS, independentemente de ser na mesma empresa ou em diferentes empregadores. 

• Valor do imóvel: o imóvel financiado não pode ultrapassar o limite de R$1,5 milhão. 

• Primeiro imóvel: o uso do benefício é exclusivo para a aquisição do primeiro imóvel. Caso você já possua outro imóvel registrado em seu nome, não será possível utilizar o FGTS nessa operação. 

Essa alternativa pode proporcionar um alívio significativo no orçamento, mas é importante avaliar todos os critérios e condições antes de realizar a solicitação. 

Quais os documentos necessários para o SFI? 

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) requer uma documentação semelhante, com maior flexibilidade em alguns casos. Os principais documentos são: 

Documentos pessoais 

• RG ou documento oficial com foto. 

• CPF regularizado. 

• Certidão de estado civil (nascimento, casamento, divórcio ou óbito, conforme o caso). 

• Comprovante de residência atualizado. 

Comprovação de renda 

• Contracheques recentes para assalariados. 

• Declaração do Imposto de Renda (com recibo de entrega) para autônomos e empresários. 

• Demonstrativos de faturamento e extratos bancários (últimos três a seis meses) para autônomos e empresas. 

• Declaração de pró-labore ou balanço patrimonial para sócios de empresas. 

Documentos do imóvel 

• Certidão de matrícula atualizada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 

• Laudo de avaliação ou vistoria do imóvel (solicitado pela instituição financeira). 

• Declaração de quitação de débitos de IPTU, condomínio e outros encargos. 

• Planta do imóvel ou memorial descritivo (para imóveis em construção). 

Documentos adicionais (se necessário) 

• Contrato de compra e venda do imóvel. 

• Comprovante de pagamento de entrada (se já realizado). 

• Declaração de finalidade do imóvel (residencial ou comercial). 

Observação sobre uso do FGTS no SFI 

Caso o uso do FGTS seja permitido pela instituição financeira, serão exigidos os mesmos documentos relacionados ao FGTS requisitados no SFH. 

Dica importante: Sempre confirme com a instituição financeira a lista completa e específica de documentos, pois os requisitos podem variar de acordo com o banco e o tipo de financiamento. 

Diferenças entre SFH e SFI 

Escolher entre o SFH e o SFI depende do perfil do comprador e das características do imóvel. Veja as principais diferenças: 

• Origem dos recursos: o SFH utiliza FGTS e poupança; o SFI é financiado por investimentos privados. 

• Limite de valor do imóvel: no SFH, há um teto de R$ 1,5 milhão; o SFI não possui limites. 

• Tipo de imóvel: o SFH é restrito a imóveis residenciais; o SFI abrange também imóveis comerciais. 

• Taxas de juros: o SFH oferece juros mais baixos; o SFI possui taxas definidas pelo banco. 

• Flexibilidade: o SFH segue regras rígidas; o SFI é mais flexível e adaptável ao perfil do comprador. 

Como saber se o contrato é SFH ou SFI? 

Cada um desses sistemas possui regras específicas que podem impactar o uso do FGTS, os juros e até o valor financiado. Veja abaixo como identificar o tipo de contrato. 

Valor do imóvel 

O SFH estabelece um limite máximo para o valor do imóvel que pode ser financiado. Esse teto varia de acordo com a localização e a regulamentação vigente. Em 2024, o limite estava entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,4 milhões, dependendo do estado. Já no SFI, não há restrição quanto ao valor do imóvel, sendo uma opção mais comum para imóveis de alto padrão. 

Taxas de juros 

No SFH, as taxas de juros são limitadas a 12% ao ano, tornando-o mais acessível para a maioria dos compradores. No SFI, as taxas são negociadas livremente, o que pode resultar em juros mais altos, dependendo das condições do mercado e do contrato. 

Uso do FGTS 

Se o objetivo é utilizar o FGTS para adquirir, quitar ou amortizar parcelas do financiamento, o contrato deve ser enquadrado no SFH. No SFI, o uso do FGTS é permitido com mais restrições. 

Finalidade do imóvel 

O SFH é exclusivo para imóveis residenciais que serão usados como moradia própria. No SFI, é possível financiar tanto imóveis residenciais quanto comerciais, sem a exigência de uso como residência. 

Percentual financiado 

O SFH permite financiar até 80% do valor do imóvel, enquanto no SFI o percentual financiado pode variar de acordo com a negociação com o banco. 

Origem do recurso 

Os financiamentos no SFH utilizam recursos da poupança (SBPE) e do FGTS, enquanto o SFI é sustentado por recursos livres das instituições financeiras, sem vínculo com a poupança ou FGTS, salvo em casos específicos do uso do FGTS. 

Verifique o contrato 

O contrato de financiamento geralmente especifica o tipo de sistema utilizado. Verifique as cláusulas, pois elas costumam indicar se é um contrato SFH ou SFI. Além disso, as regulamentações do SFH frequentemente fazem referência à Lei 4.380/64. 

Consulte o banco 

Se ainda houver dúvidas, entre em contato com o banco responsável pelo financiamento. Eles têm a obrigação de esclarecer o enquadramento do contrato. 

Por que isso é importante? 

Saber se o contrato é SFH ou SFI impacta diretamente o custo do financiamento, as condições de pagamento e a possibilidade de uso do FGTS. Por isso, entender as diferenças ajuda a tomar uma decisão mais informada e vantajosa. 

Qual é a melhor opção para você? 

Se você deseja financiar um imóvel residencial de até R$ 1,5 milhão e quer aproveitar os benefícios do FGTS com flexibilidade, o SFH é a escolha mais econômica e segura. Já o SFI é ideal para quem busca financiar imóveis de alto padrão ou comerciais, ou precisa de maior flexibilidade nas condições de crédito. 

Como decidir? 

Aqui estão algumas perguntas para guiar sua decisão: 

1. Qual é o valor do imóvel que você deseja financiar? 

2. O imóvel é residencial ou comercial? 

3. Você deseja usar o FGTS para reduzir custos? 

4. Você tem flexibilidade para negociar taxas de juros? 

A resposta para essas perguntas ajudará a definir o caminho ideal. 

Como conseguir um financiamento imobiliário mais vantajoso? 

SFH e SFI são sistemas complementares, cada um atendendo a diferentes perfis e necessidades. Antes de escolher, analise seu orçamento, objetivos e o tipo de imóvel que deseja adquirir. Pesquise as taxas de diferentes instituições financeiras e utilize simuladores online para comparar opções. Seja qual for sua escolha, planeje-se bem para garantir um financiamento imobiliário tranquilo e seguro. 

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Perguntas frequentes sobre SFH e SFI 

Se você está explorando o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), provavelmente tem dúvidas importantes. Aqui estão as perguntas mais comuns para ajudar você a entender melhor esses sistemas e fazer uma escolha informada. 

É possível migrar do SFI para o SFH? 

Sim, é possível migrar de um financiamento SFI para o SFH, desde que o imóvel atenda às condições do SFH, como o valor máximo de R$ 1,5 milhão e o uso residencial. É necessário consultar a instituição financeira para verificar a viabilidade da migração. 

O que é SFI da Caixa? 

O SFI da Caixa Econômica Federal é a modalidade de financiamento imobiliário que atende imóveis que não se enquadram nas regras do SFH, como aqueles de alto valor ou comerciais. Ele possui taxas e condições flexíveis, negociadas diretamente com o banco. 

Como saber se meu financiamento é SFH? 

Você pode verificar se o seu financiamento é SFH analisando o contrato. Ele deve mencionar as condições específicas, como limite de valor do imóvel e uso do FGTS. Em caso de dúvidas, entre em contato com a instituição financeira responsável. 

Qual a taxa do SFH? 

A taxa de juros do SFH varia conforme o banco e o perfil do cliente, mas geralmente é menor que 12% ao ano. Em alguns casos, com programas como o Minha Casa Minha Vida, as taxas podem ser ainda mais baixas. 

Quais imóveis se enquadram no SFH? 

Imóveis residenciais, localizados em áreas urbanas, com valor máximo de R$ 1,5 milhão, que sejam destinados à moradia do comprador. 

Quem pode obter financiamento no SFI? 

Qualquer pessoa ou empresa pode solicitar financiamento pelo SFI, independentemente de já possuir outro imóvel ou financiamento. 

Como funciona o leilão do SFI? 

No caso de inadimplência no SFI, o imóvel é alienado fiduciariamente, permitindo à instituição financeira retomá-lo e leiloá-lo para recuperar o valor da dívida. 

Quais bancos fazem parte do SFI? 

Todos os grandes bancos no Brasil, como Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander, oferecem financiamento pelo SFI. 

Pode usar o FGTS no SFI? 

Em geral, o FGTS não é amplamente utilizado no SFI, mas algumas instituições financeiras permitem seu uso, dependendo das condições do contrato. 

Quem integra o SFI? 

O SFI é integrado por bancos, financeiras, investidores e fundos privados que disponibilizam recursos para o financiamento imobiliário. 

Qual a diferença entre SBPE e SFH? 

O SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) é a fonte de recursos para o SFH, proveniente de depósitos em poupança. O SFH é o sistema que utiliza esses recursos para financiar imóveis residenciais. 

Quais são as entidades autorizadas a operar no SFI? 

Bancos, cooperativas de crédito, financeiras e outras instituições autorizadas pelo Banco Central podem operar no SFI, inclusive a CashMe.  

Qual a taxa do SFI? 

As taxas do SFI são mais altas e variam entre 12% e 16% ao ano, dependendo da análise de crédito e da negociação com o banco. 

Quais são os objetivos do SFI? 

O SFI visa ampliar o acesso ao crédito imobiliário, especialmente para imóveis de alto valor e comerciais, com maior flexibilidade para atender às necessidades do mercado. 

O que é obrigatório no SFI? 

A alienação fiduciária do imóvel é obrigatória no SFI, garantindo que ele possa ser retomado e leiloado em caso de inadimplência. 

O que não pode ser financiado pelo SFI? 

Imóveis que não possuem documentação regular ou que não atendem aos requisitos mínimos de habitabilidade não podem ser financiados. 

Quem se enquadra no SFH? 

Qualquer pessoa física que atenda aos requisitos do sistema, como não possuir outro financiamento ativo pelo SFH, adquirir imóvel residencial de até R$ 1,5 milhão e cumprir os critérios de uso do FGTS. 

Posso financiar um imóvel comercial pelo SFH? 

Não, o SFH é restrito a imóveis residenciais. 

Qual é o limite de valor para financiamentos pelo SFH? 

O limite varia de acordo com a região do país e é estipulado pelo governo. 

Por que o SFI tem taxas de juros mais altas? 

Porque ele permite maior liberdade para os bancos definirem condições. 

Posso usar o FGTS no SFI? 

Sim, você pode usar o FGTS no SFI para reduzir saldo devedor ou abater parcelas, desde que seja o primeiro imóvel, com valor até R$1,5 milhão, e tenha 3 anos de trabalho no regime do FGTS. 

Qual sistema é melhor para um imóvel de luxo? 

O SFI, pois não possui limite de valor para o imóvel financiado. 

O que acontece se meu imóvel ultrapassar o teto do SFH? 

Você precisará migrar para o SFI ou pagar a diferença à vista.