Qual a diferença entre SFH e SFI? Entenda como funcionam

SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) são dois sistemas de financiamento existentes no Brasil. Apesar da diferença entre eles, o objetivo de ambos é impor às empresas de crédito um conjunto de regras para proteger o mercado financeiro e o consumidor.

Com isso, tratam-se de modalidades que definem os valores máximos que podem ser financiados, qual é o limite da taxa de juros e o tipo de imóvel que é possível comprar. 

Por isso, entender suas diferenças é muito importante para conseguir fazer um bom negócio e neste texto, mostramos como funciona o SFH e SFI e as principais diferenças entre eles para que você saiba qual escolher na hora de financiar seu imóvel.

Entenda a diferença entre SFH e SFI

Por serem dois tipos de financiamento, muitas pessoas se confundem entre a diferença de um e de outro. Por isso, vamos explicar abaixo o que é, como funciona, as vantagens e desvantagens de cada um:

O que é o SFH e como funciona

O SFH (Sistema Financeiro de Habilitação) é um sistema de financiamento criado em 1964, com o objetivo de ajudar as pessoas de baixa renda a comprarem imóveis. Hoje, esse sistema foi ampliado e já atende a várias classes, independentemente da renda. O seu maior atrativo são as taxas de juros mais baixas.

Entretanto, ao pensar em comprar um imóvel pelo SFH, você precisa saber que existem algumas regras para escolher esse tipo de financiamento, tais como:

• O valor do imóvel não pode exceder a R$1.500.000,00;
• O financiamento não pode ser superior a 80% do valor da propriedade (incluem-se despesas acessórias);
• A unidade deve ser residencial e urbana e deve estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, precisa estar situada na localidade onde o comprador mora ou trabalha por, pelo menos, um ano.
• O Fundo de Garantia (FGTS) não pode ter sido usado nos últimos três anos para o financiamento e a construção de imóvel.

Essas regras, que norteiam o SFH, são supervisionadas pelo Banco Central e foram atualizadas em 2018. Há algum tempo, a taxa de juros era de, no máximo, 12%. 

Hoje, porém, os bancos têm liberdade de negociá-las com o cliente. O prazo máximo de financiamento é de 35 anos, o que pode ser dividido em até 420 meses. Lembrando que, para ser aceito nesse financiamento, é necessário que o cliente esteja com o nome limpo no SPC e Serasa.

Vantagens

A principal vantagem do SFH é a liberação instantânea dos recursos financeiros para a compra do imóvel. É, na verdade, o sistema mais utilizado, tanto para a construção como para a compra de imóveis residenciais — principalmente, pelo fato de os juros serem mais baixos, assim como pela possibilidade de usar o FGTS no financiamento, tornando as parcelas mais suaves.

Além disso, o programa Minha Casa Minha Vida está inserido nesse sistema de financiamento. Trata-se de um programa acessível a muitos brasileiros. A correção utilizada em cada prestação é efetuada tendo por base os juros aplicados na caderneta de poupança.

Desvantagens

As desvantagens que se destacam são as várias taxas cobradas, que já começam no cadastro e a impossibilidade de financiar 100% do imóvel. 

Outro fator que conta como desvantagem é o fato de os estados determinarem um limite máximo no valor do financiamento — em muitos casos, não é o suficiente para a compra de determinado imóvel.

Além disso, a utilização do FGTS no financiamento só é aprovada se você tiver, pelo menos, três anos de registro em carteira, além de não poder ter outros financiamentos pelo SFH.

O que é o SFI e como funciona

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) abrange todos os outros que não seguem as diretrizes do SFH. Para isso, basta prestar atenção às regras impostas pelo SFH. Caso exista algum fator que não se encaixe a elas, o financiamento será regido pelo SFI.

Os investidores imobiliários, que comercializam imóveis com o objetivo de obter lucros e não estritamente para a moradia, como exige o SFH, são os que mais utilizam esse tipo de financiamento. 

O comércio de imóveis de luxo é outro segmento que utiliza o SFI. São empreendimentos imobiliários compostos por projetos complexos e de alto valor financeiro, que não se encaixam às regras exigidas pelo SFH.

Os recursos que viabilizam os financiamentos são oriundos de investidores, bancos e financeiras. O valor médio desses juros gira em torno de 10% a.a. No entanto, os bancos têm autonomia para praticar as taxas que julgarem adequadas, por isso é importante pesquisar pelo banco que ofereça as melhores taxas.

Nesse sistema não é permitido o uso do FGTS, uma vez que ele atrai mais pessoas jurídicas, não se encaixando às exigências de pessoas físicas que trabalham de carteira assinada.

Vantagens

A principal vantagem do SFI é adquirir mais de um imóvel pelo mesmo sistema de financiamento, o que não é permitido no SFH. Além disso, a propriedade pode se destinar, tanto para fins residenciais como para comerciais. Nesse sistema não há também a limitação, em relação aos valores financiados e ao preço do imóvel.

Desvantagens

Uma das desvantagens desse modelo de financiamento imobiliário é não poder usar o FGTS para amortizar as parcelas de financiamento. Os juros mais elevados também se destacam como uma desvantagem, em relação ao SFH.

Conclusão

Como podemos ver, existem diferenças entre os modelos de financiamento imobiliário, SFH e SFI. Cabe a você analisar cada um deles e saber qual sistema de financiamento imobiliário tem mais a ver com as suas necessidades.

Mas lembre-se, independente da forma da modalidade que você escolher, fique atento às taxas de juros cobradas em cada uma delas e analise seu orçamento antes de qualquer decisão. Não feche um acordo sem saber se você pode honrar com esse compromisso ou se isso vai comprometer sua renda.

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