Taxa de condomínios: como funciona e como calcular?

Taxa de condomínios é composta por gastos ordinários, fundo de reserva e gastos extraordinários. Ela pode ser fixa, considerando uma previsão orçamentária anual, ou tomar como base as despesas do mês anterior. O cálculo é feito por divisão igualitária ou fração ideal.

Taxa de condomínios é uma obrigação do condômino, prevista no artigo 1336 do Código Civil. É com o dinheiro arrecadado que são mantidos serviços e áreas comuns. Conhecer o que está incluso no valor do condomínio e a forma como ele é calculado é fundamental para que os condôminos reconheçam a importância e os benefícios de estar em dia com a taxa. 

O que está incluso no valor de condomínio?

O que se paga em um condomínio é a soma das taxas ordinárias, fundo de reserva e taxas extraordinárias. 

A taxa ordinária compõe a maior parte do valor. Nela, entram todas as despesas do dia a dia como:

• manutenção de instalações e equipamentos (elevador, câmeras, piscina etc);
• material de limpeza;
• água e luz de áreas comuns;
• impostos e folha de pagamento de funcionários (zelador, porteiros etc). 

Já a taxa extraordinária corresponde às despesas com reformas de melhorias e investimentos na modernização de uma área, como a instalação de portaria virtual, por exemplo. Outra situação é o pagamento de rescisões de contratos ou processos. As despesas pagas pela taxa extraordinária são votadas e aprovadas previamente nas assembleias gerais do condomínio. Caso a despesa não faça parte do previsto no orçamento anual, ficam acordados nessas reuniões os valores que serão acrescidos nos próximos boletos. 

O fundo de reserva também pode ser cobrado no boleto conforme determinado na convenção de cada condomínio. Esse valor é a reserva de emergência do prédio. Normalmente, decide-se em assembleia um teto (2 ou 3 vezes o valor da média dos gastos ordinários mensais, por exemplo) e o valor é cobrado na taxa de condomínio até que seja constituído o fundo. Depois disso, o valor só volta a ser cobrado em casos de uso do dinheiro até que o fundo seja reposto.  

Taxa de condomínios: como funciona? 

A cobrança da taxa pode ser definida de dois modos. No primeiro, a taxa é o resultado da soma das despesas do mês anterior, variando de mês para mês. 

No segundo, é estipulada uma taxa fixa com base em uma previsão orçamentária anual. Essa estipulação é feita após um levantamento do histórico das despesas (normalmente, os últimos 12 meses). Com base nesses dados, calcula-se a média gasta com cada item e aplica-se um reajuste considerando um índice da inflação, como o IGPM. Também é indicado prever melhorias que serão feitas durante a gestão, reajustes salariais e uma margem de segurança para a inadimplência – levando em conta o histórico de não pagamento.  

A previsão precisa ser votada e aprovada na assembleia, assim como qualquer alteração no orçamento. É recomendado que ela seja feita com o auxílio de especialistas na área administrativa e contábil, evitando uma arrecadação insuficiente que prejudicará as despesas ao longo do ano e a gestão do síndico. 

Veja como funciona uma administração de condomínio e saiba como ela pode ajudar um síndico.

Como é feito o cálculo da taxa de condomínios?

O Código Civil em seu artigo 1336 estipula que, caso não seja definida uma forma de divisão na convenção do condomínio, a taxa deve ser rateada por fração ideal. 

O condomínio tem a liberdade de escolher em Assembleia Geral, por exemplo, a divisão igualitária entre as unidades condominiais. Ou seja: dividir o valor das despesas entre o número de apartamentos, casas, lojas etc.

Como calcular a taxa de condomínios por fração ideal?

A fração ideal é um cálculo que toma como base o tamanho da propriedade de cada condômino. Para entender melhor, imagine que a área do condomínio é o todo e que cada unidade condominial (casa, apartamento, loja.) corresponde a uma parte (fração) desse todo. 

Imóveis maiores como uma cobertura, por exemplo, correspondem a uma fração maior. No cálculo da fração ideal, o proprietário deste imóvel deveria pagar um valor maior das despesas do condomínio. 

A divisão por fração ideal associa a taxa de condomínio ao tamanho do imóvel e, como dito anteriormente, é a forma de rateio indicada pelo Código Civil em casos em que a convenção condominial não estabelece um outro método.  

Alguns condomínios estabelecem em suas convenções um hibridismo da divisão igualitária e da fração ideal para o cálculo. Por exemplo, taxas ordinárias são divididas igualitariamente enquanto taxas extraordinárias de investimento e melhoria são divididas por fração ideal. 

Inquilinos precisam pagar taxa de condomínios?

As taxas de condomínio também costumam gerar dúvidas em inquilinos. A lei Nº 8.245/91 estabelece que as despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. Já o fundo de reserva e despesas extraordinárias que configurem investimentos ou benfeitorias como pintura de fachada ou reformas (exclui-se por exemplo consertos emergenciais em serviços comuns) são de responsabilidade do dono do imóvel. 

Após receber o boleto da taxa de condomínio, possíveis descontos e reembolsos devem ser informados à imobiliária ou ao locador e resolvido entre as partes. Nessa hora, vale ficar atento ao que estabelece o contrato de locação.  

Taxa de condomínio é fundamental

A taxa de condomínio é necessária para que o edifício consiga oferecer qualidade aos seus moradores. E como previsto em lei, ela é uma obrigação que deve ser cumprida por todos os condôminos.

A convenção do condomínio deve ter um papel de destaque, estabelecendo a forma de divisão e cobrança. A reunião da assembleia geral também é importante. Nela são comunicadas as necessidades de gastos emergenciais e aprovados ajustes no orçamento ou eventuais mudanças na forma de rateio, por exemplo. 

Além disso, as reuniões são oportunidades de prestação de contas do orçamento e dos usos do valor arrecadado, fazendo com que os condôminos vejam de fato para onde onde o seu dinheiro está sendo investido.

É comum que os condomínios sintam dificuldade em manter um fluxo de caixa saudável. Os gastos com taxas, reformas ou melhorias, entre outros, pode exigir certa organização de sua parte.

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