Usucapião: O Que É, Como Funciona, Requisitos e Tipos?

A usucapião é um direito da pessoa que tem a posse, cuida e faz a manutenção de um bem, mas não é dono, de fato, do bem. Em outras palavras, essa é uma maneira de dar ao bem uma função social, que pode ser de moradia, subsistência, atividade econômica, etc., que ele não tinha quando estava com seu dono.

Pode ser que você conheça alguém que se tornou dono de um imóvel que, originalmente, não era seu, mas com o tempo, conseguiu passar a propriedade para seu próprio nome. Isso acontece porque todos os bens precisam cumprir uma função em relação à sociedade, o que não acontece quando tem um imóvel abandonado ou um terreno baldio, por exemplo.

Mas, o funcionamento desse direito gera muitas dúvidas: realmente é possível conseguir a propriedade do bem? É preciso ter posse dele por quanto tempo? Esse processo é legal? Para esclarecer essas e outras dúvidas, fizemos esse artigo. Acompanhe!

O que é usucapião?

A usucapião é um direito determinado pela Constituição Federal. O inciso XXIII do Art. 5º determina que “a propriedade atenderá a sua função social”. Isso quer dizer que nenhum bem privado pode ser e permanecer abandonado sem uma função adequada ou um destino determinado.

Essa é a base legal para a aplicação da usucapião. Seu objetivo é determinar o direito sobre um bem móvel ou imóvel para a pessoa que o utiliza. Dessa forma, o bem se torna objeto de uma função social. Essa é uma forma de alguém tomar posse de um bem, como uma casa, terreno, animal, carro, atividade econômica ou outro.

Vamos a um exemplo prático do que é a usucapião: 

Imagine que você tem a propriedade de um carro, mas não está conseguindo cuidar dele como deveria. Para que o carro não fique parado e você tenha um problema no motor, você o empresta para um amigo.

Esse empréstimo dura três anos, e durante esse período seu amigo paga IPVA, faz o licenciamento do carro, contrata seguro e tem diversas despesas com o carro. Além disso, durante o período em que o carro está emprestado, você, que é o dono, não pede que o carro seja devolvido.

Certo dia, você resolve pedir o carro de volta para o seu amigo, mas ele não concorda com a devolução. Isso porque, durante esse tempo, foi ele quem deu uma função para o carro e pagou todas as contas como se o veículo fosse dele.

Por isso, ele resolve entrar com uma ação judicial para fazer usucapião sobre o carro emprestado. Isso é possível porque ele usou o bem por três anos com a intenção de beneficiar seus familiares ou trabalhar.

Nesse caso, ele terá que comprovar que esteve de posse do bem ao longo desse período, além de apresentar um documento ou outro comprovante para demonstrar que ele tem sido o dono do veículo, mesmo que o bem ainda esteja em seu nome.

Mas, se o período de uso for igual ou ultrapassar os cinco anos, seu amigo não precisará comprovar a boa-fé enquanto usava o veículo. Para esse processo, se necessário, os seguintes agentes podem ser acionado judicialmente por estarem envolvidos nessa questão:

• O proprietário do bem;
• O possuidor;
• Alguém que usufrua ou tenha algum direito sobre o bem;
• Outros proprietários que tenham seu nome no documento do bem, caso tenha sido adquirido por mais de uma pessoa;
• Pessoas próximas, como o vizinho de muro;
• O poder público.

Como funciona a usucapião?

De forma prática, qualquer pessoa pode virar proprietária de um bem, seja ele móvel ou imóvel, que não seja usado da maneira certa por seu dono. Para isso, essa pessoa deve ter uma função social e ter a intenção de cuidar do bem como se fosse seu proprietário durante um determinado período de tempo.

Para conseguir a propriedade do bem, essa pessoa tem que mover um processo judicial, com o suporte de um advogado. Depois que o processo é aberto, ela terá que apresentar a documentação que comprova o cumprimento dos requisitos necessários para a usucapião.

Mas, é importante saber que existem diferentes tipos de usucapião, com processos bem particulares. Além disso, o tempo necessário para cada processo também pode sofrer grande variação.

Depois de entrar com o processo judicial e comprovar as documentações e o uso contínuo e pacífico, o juiz decidirá se o bem é passível de usucapião ou não. Caso ganhe o processo, a pessoa poderá passar a ter a posse do bem. 

Mas, é importante ter a consciência de que o processo pode ser lento, além de contar com diversas audiências e variações, conforme cada situação específica.

Por que o direito da usucapião existe?

A usucapião tem como base a Constituição Federal, que diz que a propriedade atenderá à sua função social. Ou seja, com base nesse princípio, nenhuma propriedade privada deve ficar abandonada ou sem um destino que dê a ela uma função útil a uma pessoa ou à sociedade.

Também podemos encontrar uma base para a usucapião no Artigo nº 1.228 do Código Civil, que diz, no primeiro parágrafo:

“§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.”

Dessa maneira, a usucapião existe para estabelecer uma função social, que pode ser uma moradia, local de atividade econômica, subsistência ou outro para uma pessoa que cuide, preze pela manutenção e tome posse de um bem que, sob os cuidados do proprietário, não está sendo usado conforme suas obrigações com a sociedade.

Ou seja, terrenos abandonados, latifúndios que servem somente para especulação imobiliária e residências desocupadas são alguns exemplos de imóveis que podem ser passíveis de um processo de usucapião.

Isso porque esses bens não estão cumprindo seu dever, determinado pela constituição, de ter uma função social. Por esse motivo, terceiros têm o direito de entrar com ação judicial para adquiri-los por meio da usucapião.

Mais um exemplo de usucapião

Para te ajudar a entender um pouco melhor como a usucapião funciona, trouxemos mais um exemplo prático no qual um bem pode ser adquirido por usucapião. Confira:

Imagine que Lucas decide construir sua casa em um terreno que ele não comprou. Isso pode ter sido feito com boa-fé, ou seja, Lucas acreditava que o terreno era seu por ter comprado de alguém ou por herança, ou com má-fé, ou seja, mesmo sabendo que o terreno não era seu, ele quis construir sua casa ali.

Porém, além de construir a casa, Lucas cercou o terreno, pagou todos os impostos e outros tributos do imóvel, e viveu nele por vinte anos com sua família. Ocorre que, certo dia, Maria vai até o terreno e informa ao Lucas que ele pertence a ela, mostrando todos os documentos que comprovam sua posse.

Ainda assim, durante vinte anos, o terreno ficou abandonado e não foi regularizado da forma como deveria. Ou seja, Lucas foi quem lhe deu uma função social quando fez os reparos necessários, construiu sua moradia e pagou todos os tributos da forma correta.

Neste cenário, de acordo com a Constituição Federal e com o Código Civil, Lucas possui o direito de abrir um processo judicial para entrar com o pedido de usucapião do bem. Isso porque é ele quem ocupa o espaço durante todo esse tempo, e de maneira contínua, indisputada e pacífica.

Requisitos para usucapião

Existem alguns requisitos básicos comuns que precisam ser cumpridos para que a usucapião aconteça, independente da modalidade. Os requisitos são os seguintes: posse com intenção de dono, mansa e pacífica, contínua e duradoura. Além deles, há requisitos específicos, que variam conforme a modalidade pretendida. Confira quais são os básicos:

Posse com intenção de dono

Este requisito determina que a posse do imóvel ocupado não pode ser feita por mera tolerância, ou seja, por contratos de locação, depósitos, usufrutos ou comodato. Ao contrário disso, o ocupante precisa ter intenção de dono em relação ao bem ocupado, ou seja, deve querer ser o proprietário do local.

Posse mansa e pacífica

Com base neste requisito, o indivíduo deve ter ocupado o imóvel e sido possuidor do mesmo sem que o proprietário tenha contestado sua permanência naquele local. Ou seja, a usucapião é válida apenas se, em nenhum momento, o dono não se manifestar de maneira contrária à posse. Para a contestação, o proprietário deve fazer um registro em Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja:

1. Uma contestação verbal não é suficiente;
2. Se houver contestação em cartório, não pode ocorrer uma usucapião.

Posse contínua e duradoura

Isso significa que o ocupante precisa passar um tempo mínimo no imóvel, sem nunca ter desocupado o mesmo. Dessa maneira, ele possui uma posse contínua e duradoura. Cada tipo de usucapião tem um prazo mínimo de posse para que seja válida. Confira:

• Usucapião ordinária – dez anos. Esse período pode ser reduzido para 5 anos no caso de o imóvel ter sido adquirido onerosamente por registro no cartório imobiliário e, após esse período, o registro tenha sido cancelado. Além disso, os possuidores devem ter estabelecido moradia ou feito investimentos de interesse social e econômico no imóvel;
• Usucapião extraordinária – 15 anos. Esse período pode ser reduzido para dez anos no caso de os possuidores terem estabelecido moradia ou feito investimentos de interesse social e econômico no imóvel;
• Usucapião especial urbana pro misero – cinco anos;
• Usucapião especial urbana coletiva – cinco anos;
• Usucapião especial urbana por abandono do lar – dois anos.

Posse de boa-fé e com justo título

Lembra que no segundo exemplo de usucapião nós falamos sobre boa-fé e má-fé? Pois é, apenas quem ocupou o bem com boa-fé pode ter direito à usucapião. Ou seja, o ocupante deve ter ingressado no imóvel como se fosse dono, de forma lícita e com a crença de que ele é o possuidor legítimo e que pode exercer domínio sobre o imóvel. 

Quanto ao justo título, trata-se da existência de um contrato, ato ou documento. Este pode ser, por exemplo, uma promessa de compra e venda feita entre o possuidor atual e o antigo proprietário ou possuidor do imóvel. Também pode ser um contrato de cessão de direitos ou outro documento que sirva para provar o exercício da posse de boa-fé.

Tipos de usucapião

Bens imóveis

A legislação do Brasil determina que todos os bens podem ser usucapidos. Porém, existe uma diferenciação entre bens imóveis, ou seja, casas, galpões, terrenos, prédios e outros, e bens móveis, ou seja, motocicletas, carros, equipamentos e outros.

As regras da usucapião de bens imóveis são regidas pelo artigo nº 1.238 do Código Civil. É com base nele que são determinadas as diferentes formas de usucapião de imóveis e suas características próprias. Confira os tipos de usucapião de bens imóveis, seus prazos e os requisitos de cada um deles:

Usucapião extraordinária

Esse tipo de usucapião não está atrelada a um justo título, ou seja, à compra do terreno por contrato de gaveta ou por acordo entre pessoas, sem registro do imóvel ou regularização. Também não depende de propriedade ou de boa-fé, ou seja, que a pessoa acredite que é dona do local, mesmo que não seja, de acordo com os registros dos órgãos competentes.

Prazos e requisitos

Para que uma pessoa possa entrar com o pedido de usucapião extraordinário, deve ter a posse do imóvel por, no mínimo, 15 anos. Essa posse deve ser pacífica, não ter tido interrupção e nem oposição do dono original do imóvel. Porém, o prazo pode ser reduzido para dez anos se o imóvel for moradia de quem o possui, se tiver feito obras no local ou se o local tiver alguma atividade produtiva.

Usucapião ordinária

Já a usucapião ordinária é regida pelo artigo nº 1.242 do Código Civil. Ela determina quais são os prazos para quem deseja adquirir, por meio da usucapião, um imóvel que a pessoa possui justo título e boa-fé.

Prazos e requisitos

Para que uma pessoa possa entrar com o pedido de usucapião ordinário, deve ter a posse do imóvel por, no mínimo, dez anos, sem interrupção. Porém, o prazo pode ser reduzido para cinco anos se o imóvel for moradia de quem o possui ou se tiver feito algum investimento econômico ou social no local.

Usucapião especial

Este outro tipo de usucapião é voltado para as pessoas que tomam posse de bens imóveis sem possuir outros imóveis. Seu objetivo é proporcionar moradia e subsistência para as pessoas que querem fazer usucapião do bem.

Especial rural

A usucapião especial rural é regida pelo artigo nº 191 da Constituição Federal e pelo artigo nº 1.239 do Código Civil. Ambos determinam que, para pedir esse tipo de usucapião, a pessoa deve ter posse de um terreno rural com até 50 hectares e ter transformado o bem em sua moradia e em local produtivo. Além disso, a pessoa não pode ser proprietária de nenhum outro imóvel rural ou urbano.

Prazos e requisitos

Para entrar com o pedido de usucapião nesse caso, a pessoa deverá ter posse do imóvel por, pelo menos, cinco anos sem interrupção ou oposição. Além disso, a área deve ter se tornado produtiva para o solicitante ou para a sua família.

Especial urbana

A usucapião especial urbana é regida pelo artigo nº 183 da Constituição Federal e pelo artigo nº 1.240 do Código Civil. Ela funciona de forma parecida com a usucapião especial rural. Ou seja, é preciso ter transformado o imóvel em sua moradia e em um local produtivo. A pessoa também não pode ser proprietária de nenhum outro imóvel, seja ele urbano ou rural.

Prazos e requisitos

Para entrar com o pedido de usucapião nesse caso, a pessoa deverá ter posse do imóvel por, pelo menos, cinco anos sem interrupção ou oposição. 

Especial familiar

O artigo nº 1.240 do Código Civil rege a usucapião especial familiar. Ela é voltada para possuidores que vivem em imóvel urbano que possua até 250 m² e seja dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha abandonado o lar.

Prazos e requisitos

Neste caso, a posse do imóvel deve ser direta, sem oposição e ininterrupta por, pelo menos, dois anos. Além disso, o solicitante não pode ser proprietário de outro imóvel.

Especial coletiva

A usucapião especial coletiva é a única definida pelo Estatuto das Cidades. A partir do artigo nº 9, a lei determina que esse tipo de usucapião é voltada para a população de baixa renda que tem sua moradia em imóvel urbano que tenha área superior a 250 m². Nesse caso, o imóvel é dividido de forma igual entre todos os ocupantes.

Prazos e requisitos

O imóvel deve estar ocupado por, no mínimo, cinco anos, e sem interrupções. Além disso, não deve ser possível identificar qual terreno é ocupado por cada um de seus possuidores. Eles também não podem ser proprietários de outros imóveis.

Especial indígena

A usucapião especial indígena também possui uma legislação diferenciada: ela é a única definida pelo Estatuto do Índio. O artigo nº 33 determina que a usucapião indígena funciona de maneira semelhante à usucapião extraordinária e à usucapião rural. Dessa forma, o indígena, que é integrado à sociedade ou não, tem o direito de usucapir de trechos de terras que tenham até 50 hectares.

Prazos e requisitos

Para entrar com o pedido de usucapião nesse caso, o indígena deverá ter posse do imóvel por, pelo menos, dez anos sem interrupção ou oposição. No caso do indígena, não é necessário comprovar boa-fé ou justo título.

Bens móveis

Os bens móveis também podem ser usucapidos por seus possuidores. Estão inclusos nessa categoria bens como carros, bicicletas, motocicletas, equipamentos, barcos, eletrodomésticos, móveis e outros. Nesse caso, as regras e prazos são diferentes dos bens imóveis. Confira como funciona:

Usucapião ordinária

A usucapião ordinária de bens móveis é definida pelo artigo nº 1.260 do Código Civil. Por meio dela, é possível adquirir a propriedade de um bem móvel por quem tem posse contínua e incontestável por três anos.

Prazos e requisitos

Para conseguir essa usucapião, é preciso ter justo título, ou seja, um documento que torne apta a transmissão de propriedade de um objeto. Além disso, é preciso ter boa-fé, posse contínua e incontestada e posse por três anos.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária de bens imóveis permite que alguém adquira a propriedade de um objeto por posse contínua e incontestada por cinco anos. Para isso, não é preciso ter justo título e boa-fé.

Prazos e requisitos

Para conseguir essa usucapião, é preciso ter posse contínua e incontestada, ou seja, sem interrupções e sem ter sido desafiada. Também é preciso ter posse por cinco anos.

CPC e a usucapião extrajudicial

A alteração feita em 2015 no Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) também trouxe mudanças que facilitaram a resolução de alguns conflitos por vias extrajudiciais. A usucapião dos bens imóveis foi um dos pontos alterados por essa mudança.

O artigo nº 1.071 foi responsável por uma alteração na Lei de Registros Públicos ao acrescentar o artigo 216-A, que determina que:

“Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel”.

Com essa alteração, o processo da usucapião de um bem imóvel ficou mais fácil e dinâmico. Dessa maneira, os trâmites e as respostas ficaram mais rápidos e a propriedade do imóvel pode ser conseguida de forma mais fácil.

Como entrar com o pedido judicial de usucapião?

É importante saber que, apesar de haver uma via extrajudicial para o pedido de usucapião, ela não resolve todas as questões que envolvem essa prática. Se houver uma disputa pelo bem, é necessário recorrer às vias judiciais para que o possuidor se torne o legítimo proprietário do bem.

Existem algumas pessoas que podem interferir no processo de usucapião. Por exemplo:

• Os proprietários originais;
• Pessoas para as quais os proprietários estejam devendo;
• Vizinhos;
• Familiares e outros.

Em casos nos quais a disputa judicial é necessária, o possuidor precisa contratar um advogado para que este abra o processo. A intenção é solicitar que o juiz declare que o possuidor é proprietário do bem por meio de usucapião.

Este pode ser um processo demorado, especialmente se houver várias partes envolvidas neste litígio. Se o possuidor do bem ganhar o processo, o juiz irá proferir uma sentença que afirme que ele é o novo dono do imóvel.

Com a sentença em mãos, o possuidor pode regularizar a situação de seu bem em um cartório. Dessa forma, o possuidor passa a ser o legítimo proprietário do bem.

Impedimentos para a solicitar de usucapião via judicial

O que muitas pessoas não sabem é que existem situações que podem impedir o processo de usucapião. Essas situações não se alteram caso o possuidor cumpra todos os requisitos que já citamos neste texto.

Confira as causas que podem ser consideradas como impeditivas ou suspensivas para ações de usucapião:

• Entre cônjuges, no decorrer do matrimônio;
• Entre ascendente e descendente, durante o poder de família;
• Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
• Em casos nos quais um dos envolvidos seja absolutamente incapaz de exercer os atos da vida civil; 
• Na ausência dos pais em serviço público da União, dos Estados, ou dos Municípios;
• Em caso nos quais um dos envolvidos esteja servindo no exército; 
• Em caso de condição suspensiva pendente;
• Caso o prazo ainda não tenha sido atingido.

Como funciona a usucapião em casos de imóvel de herança?

Isso pode parecer estranho, mas um bem imóvel que seja herança pode ser usucapido por um dos herdeiros. Porém, esse processo possui alguns requisitos:

• Se o imóvel ficou como herança para os herdeiros, mas somente um deles vive no local e os demais abandonam o bem, sem pagar taxas, contas e impostos, este pode entrar com o pedido de usucapião;
• Se um dos herdeiros atender aos requisitos dos tipos de usucapião de bens imóveis de forma parecida com a que descrevemos acima, este pode pedir a regularização como proprietário do terreno por meio da usucapião.

Quanto custa fazer usucapião?

Não há um valor padrão determinado para a usucapião. Isso acontece porque há vários tipos, além de regras específicas para as diversas situações em que essa condição pode ser aplicada.

Mas, é possível citar um exemplo, apenas como estimativa. O valor da usucapião de bens imóveis pode variar entre 10% e 30% do valor do imóvel.

Conclusão

A usucapião é um direito do possuidor do imóvel que cumpre as regras pré-estabelecidas pela legislação brasileira. É possível conseguir esse direito por vias extrajudiciais, mas se houver disputa, a resolução tem que ser feita por via judicial.

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