Entenda o significado e o que é valor venal do imóvel

O valor venal de um imóvel é algo necessário a ser calculado por um corretor de imóvel que, caso não saiba fazer corretamente esta conta, pode influenciar negativamente no valor do imposto a ser cobrado pela propriedade. Todos os imóveis, além de seu valor de compra e venda, têm o valor venal sobre o qual é calculado o IPTU.

Problema este que pode se tornar ainda mais grave quando uma avaliação da prefeitura for feita.

Para que nenhum problema venha a lhe acontecer, neste artigo apresentaremos do que se trata e como se calcula o valor venal de um imóvel. Valor este que impacta diretamente nos impostos.

Valor venal de um imóvel tem grande impacto em sua renda

O valor venal de um imóvel trata de uma estimativa de preço por compra e venda que o governo estipula para determinados bens. Portanto, este representa o preço que o imóvel alcançaria em uma transação a vista, estipulado pela prefeitura do seu município.

Para conseguir chegar neste valor, o governo da cidade busca se basear no preço médio do mercado e, assim, determina o valor total do m² de um terreno de área urbana e do total construído no local.

Como realizar o calculo desse índice?

A principal função desta avaliação é definir o valor de lucros administrativos ou judiciais e, principalmente, de alguns impostos.

É graças a este calculo do valor venal que o governo pode decidir qual bairro irá pagar mais ou menos impostos e, ainda, quais áreas da cidade serão isentos das cobranças de tributos.

Logo, o valor venal define, de bairros mais nobres aos bairros da periferia qual será o valor cobrado naquele local baseado no m² das casas da região.

Alguns fatores determinantes são considerados dentro do mesmo, requisitos estes que irão variar de um município para outro.

Normalmente, este cálculo leva em consideração quais são as características pertencentes ao imóvel, a área em que este se encontra, qual a utilização desta propriedade, e o valor médio do m² da região.

Algumas cidades não atualizam este valor com grande frequência. Por este motivo, uma pessoa que construiu uma casa neste local há 30 anos ainda paga o mesmo imposto daquela época, mesmo que esta tenha feito a ampliação do imóvel.

Isto ocasiona em uma grande diferença no tributo arrecadado, justamente pelo fato de que o IPTU não foi atualizado. Situação está que o proprietário deve regularizar, visto que a prefeitura pode fazer uma cobrança retroativa dos valores não saldados.

Caso o dono do imóvel não regularize sua situação, a propriedade pode ser tomada pelo governo, visto que os impostos irregulares dão o direito ao mesmo da penhora do bem para reaver os tributos não pagos.

Qual a fórmula para calcular o valor venal de um imóvel?

A fórmula utilizada para calcular o valor venal de um imóvel é a seguinte:

V = A x VR x I x P x TR

• V significa valor venal;
• A é a área da propriedade;
• VR é o valor unitário padrão residencial;
• I significa a idade que o imóvel possui;
• P é a posição deste na região;
• TR representa a tipologia residencial ou as características da construção (reformas também são incluídas nesta parte);

Entretanto, o valor do cálculo é variável de acordo com a cidade em que você vive. Em São Paulo, por exemplo, são necessários componentes adicionais para que seja possível chegar ao valor do imposto municipal.

Sempre fique atento à legislação e as mudanças em relação aos tributos da sua cidade, e sempre procure manter seu imóvel regularizado, para evitar situações onde seu imóvel poderá ser tomado.

Além de que, para se realizar uma venda de propriedade, todos os valores tributários devem estar quitados. Se o seu imóvel sofreu reajuste e este ainda não foi pago, será necessário que entre em contato com a prefeitura para realizar a regularização do mesmo para, então, colocá-lo a venda.

Quais fatores fazem parte do cálculo?

Você pode observar, algumas variações modificam o cálculo do valor venal dos imóveis. Mas existem pontos fundamentais que influenciam diretamente e podem estar registrados nas notificações de IPTU de algumas cidades. São eles:

• obsolescência;
• área total construída medida por M²;
• valor atribuído ao metro quadrado, de acordo com a moeda nacional;
• fração ideal;
• profundidade do terreno;
• condomínio;
• terreno incorporado;
• excesso de área.
• tipo do terreno;

Variações do cálculo

Mesmo que o valor venal de um imóvel seja dado pelo resultado de uma fórmula que leva em conta diversas características do local, é necessário ressaltar que o mercado imobiliário tem grande impacto no preço final na venda deste bem.

Isto acontece pelo motivo de que os investimentos em imóveis tem grande influência da parte econômica do país. Um exemplo de como a economia impacta nesta área é o uso do financiamento para aquisições de imóveis.

Assim, mesmo que o valor venal seja elevado, ainda é possível negociá-lo por um menor preço. Entender esse tipo de variação é uma dica para o corretor, visto que esse deve permanecer atento às oportunidades de venda, afinal, nem todos os casos o cliente estará disposto a pagar o que o imóvel realmente vale.

Por outro lado, o aumento da busca de imóveis em determinados bairros pode inflacionar as vendas, permitindo ao corretor realizar vendas por um preço maior que o valor venal do imóvel.

Estes motivos citados definem o porque o corretor deve se manter atento ao valor venal e ao valor real do imóvel, além das tendências de mercado. Isto pode garantir uma venda bem sucedida ou perca da mesma.

ITBI também entra no cálculo

A regularização dos impostos é necessária para que se possa fechar um bom negócio. Esses valores tributários devem ser identificados, calculados e regularizados.

O Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis é um tributo municipal diretamente ligado à venda de imóveis. Também chamado de ITBI, estes têm sua média de valor em 2% sobre o valor venal de um imóvel.

Caso haja desvalorização do imóvel, é importante que o proprietário vá a prefeitura para pedir a atualização do valor. Assim, fica claro que o proprietário ou a imobiliária responsável pelo imóvel podem pedir a revisão do valor venal deste.

Entretanto, é de escolha da prefeitura aderir ou não a revisão do mesmo, visto que o órgão público pode não concordar com os argumentos utilizados para convencê-los da revisão.

Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?

Vamos entender qual a diferença entre valor venal e valor de mercado. O valor de mercado é o preço recebido pela venda de um imóvel e depende bastante das variações na economia. Ele pode variar de acordo com o estado da moradia, a necessidade de retorno e a pressa do vendedor e as condições do comprador que vai pagar o montante. Não há um padrão de cálculo para encontrar o número correto.

Eles podem ser aproximados, mas dificilmente serão idênticos e têm conclusões distintas: enquanto o valor venal é utilizado para o cálculo de impostos pelo poder público, o valor de mercado reflete a oferta e demanda de imóveis em determinada região, indica o quão aquecido está o mercado imobiliário naquela região e até a atratividade do bairro onde está localizado, por exemplo.

É por isso que são diferentes: muitas condições influenciam o valor de mercado de um imóvel, não somente as características que formam o valor venal.

independentemente dessa diferença, o valor venal é importante para chegar ao valor de mercado de um imóvel – ele funciona como uma “Bússola” para imobiliárias e, geralmente, será menor que o valor de mercado.

Um imóvel do qual o valor venal é de R$ 400 mil pode ser comprado ou vendido por R$ 300 mil ou até mesmo R$ 600 mil – dificilmente os valores serão iguais.

Valor venal do imóvel tem total peso na venda

Como foi conferido no artigo, o valor venal tem grande importância na venda de um imóvel, visto que este influencia diretamente no valor final de venda da propriedade.

Vale reforçar que o proprietário deve estar com a situação do seu imóvel sempre em dia. Qualquer problema que este venha a te, é de grande importância que vá procurar a prefeitura de seu município para realizar a regularização.

Conclusão

Vimos a importância de entender o que é o valor venal de um imóvel e como calcular. Por isso, ao adquirir uma nova propriedade fique de olho para que não tenha nenhuma surpresa. E lembre-se de que todos os imóveis, além de seu valor de compra e venda, têm o valor venal sobre o qual é calculado o IPTU.

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